文/悉尼财神

悉尼的人口增长进入了高速发展时期，人口对住宅的需求越来越大，开发商把大把的精力都放在开发公寓项目上，土地别墅项目反倒显得格外珍贵和耀眼了。

如今越来越多的投资者开始把目光投向House & Land package （土地别墅项目），本篇文章将着重帮大家梳理一下土地别墅项目的贷款的成交步骤。

House & Land 优势很多，其中一条比较大的优势来自于印花税 stamp duty 的节省。土地别墅项目只需要缴纳土地部分的印花税，如果现房的话客户需要交纳整个价值的印花税，90万澳币左右的土地别墅项目通常可以省掉2万多澳币的印花税费用(主要看地价)。

House&Land Package大部分是分阶段签订两份合同。两份合同可简称为“土地合同”和“建筑合同”.

对于贷款手续而言，第一部分的land settle（土地交个）与正常的买房手续基本相同，需要准备好sales of contract + tender，即地的合同与建房的draft。当地交割了之后需要3个月左右申请好Development  approval (DA) 才可进行下一步骤的建筑贷款（construction loan），这部分同样需要第一部分的sales of contract 再加上已经申请好的DA，这部分非常重要，房屋建造开工越晚工期越长对客户的损失就是越大，因为当客户的土地成交时，银行便开始收取利息了。

需要注意的是对于House&Land Package而言，开始建房的时候，银行是分阶段性批放贷款金额，因为在建造的过程中Builder（建筑商）通常都是要求5次付款，每个时段付款的金额都是在建筑合同里商定好的。

以肖小姐举例，价值80万的House&Land Package，客户向银行申请80%比例的贷款，申请贷款成功后，银行会先发放land 价值部分30万的80%也就是24万,然后等土地成交之后再进行建筑房子50万80%的贷款。progressive payment（分阶段付款）则发生在房子建造阶段，这50万建房费用就要在9个月左右的时间分5次付给建筑商，每个阶段的付款都是由银行和客户共同承担，所付的比率是根据不同银行的政策和建筑商的要求所调整，所以说买地建房对客户的现金流是有一定的要求。

最后，因土地别墅项目参与方较多，包括客户，银行，律师，贷款经济，建筑商等，所以各方面的有效协调才能保证进度的完美进行。未来的文章中我会用一些经典的失败案例和大家继续分享这方面的贷款类问题，敬请关注。

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