就在联邦大选的前一天，在2016年7月1日星期五，200万元以上住宅和商用物业的交易规则将彻底改变。

简而言之，所有的澳洲业主在出售200万元以上的地产时，都会被归为海外投资者，除非他们办理了特殊的完税（tax clearance）手续。这意味着，除非卖主已经完税，否则，所有购买200万元以上地产的买家，都必须从购房款中扣下10%，然后把这笔钱交给澳洲税务局（ATO）。

近几周来，购买悉尼公寓的中国和亚洲买家已经下降了50%，这一趋势正在蔓延到其他市场，特别是墨尔本。这项新措施，以及它给本地人造成的混乱，可能会加速公寓市场中中国购买的下降。

当前的混乱局面源于前财相霍基（Joe Hockey）在2015年时施压遏制中国人对澳洲住宅房地产的投资。在这一过程中，澳洲税务局说服了前财相，把税收扩大到了本地居民身上。

当时，这项税收立法在国会投下了炸弹，堪培拉的政治家根本搞不明白税务局到底想干什么。

现在，正在阅读这条新闻的您最好系紧安全带，迎接以下的恐怖评论：

澳洲顶尖商业/税务律师，西澳的费克灵（John Fickling）描述了即将发生的事情：

如果您在2016年7月1日之后购买一处价值200万元或以上的房产，您将必须从购房款中扣下10%，然后把这笔钱交给澳洲税务局，除非卖家能够提供一份税务局签发的特殊目的税务居民“完税证明”（clearance certificate）。

卖主是否出生在澳洲以及一辈子都没踏出过国门，根本无关紧要！除非他们拿到这份“完税证明”，否则他们就会被视为外籍人士，那么买家就必须把10%的购房款交给税务局。

如果你认为这是在开玩笑，请读一读税务局的原话：“出售以下资产的卖主也将被视为外国居民，即使他们在其他税收目的上是澳洲居民。”

税务局对地产的定义非常广泛，包括土地租赁权，但不包括证券交易所的投资。如果买主没有从卖家那里收到“完税证明”，而又没有把10%的房款缴纳给澳洲税务局，到头来，他们还是得吐出这10%，而且几乎可以肯定的是，他们还得额外缴纳沉重的罚款和利息。买房经济将会严重受损。

费克灵表示，所有销售200万元以上地产的房地产中介都应该考虑这项新制度会对他们的业务造成何种影响，以及在不同的情况下，会产生何种合约后果。

例如，银行和金融机构在担保债务超过售价的90%时，可能会受到影响。如果业主被迫出售，那么银行强制收回房产并出售它们，就会比因为拖延“完税”而被税务局抓到要好。

不过为了公平起见，还是要说一句，在绝大多数情况下，本地居民获得“完税证明”不会有任何问题。

但是，对本地人而言，这可能会增加他们受到税务审计的风险，此外，对下列情况的卖主也有危害：

●已经多年没有报税；

●有报税，但从税单上看，他们根本无力拥有这样的房产；

●和邻居同时把房子卖个同一名开发商，这可能涉及盈利计划（比如主要居所的资本利得税豁免可能并不适用于抱团卖房所带来的更高利润）；

●澳洲税务局搜集的信息显示业主从事房地产开发，这意味着主要居所不适用于资本利得税豁免。

费克灵表示，在极端的情况下，业主可能会在卖房之前就被ATO找上门，冻结交易。

那些想要规避以上风险的业主或许会考虑紧急出售（在7月1日前），所以未来几周买家或许可以好好讨价还价一番。

同样需要注意的是，在这项立法中，“200万元”是一个硬指标，也就是说，随着房价普遍上涨，会有更多卖家被网获。随着时间的推移，税务局可能会把审计目标从其他领域转移到找出200万元以上房产的卖家。

此外，如果卖家拖欠税款，那么“完税证明”在某些情况下可能涉及税务局通过寻求第三债务人通知（garnishee notice）的办法，设法从买主那里收回部分或全部的税款。

在这一点上，澳洲税务局又获得了一项合法收回拖欠税款的利器，这是全社会的福音。

同时，这项新立法再次打击了中国和其他亚洲买房者，可能会对公寓市场和其他类型的住宅市场造成严重伤害。

中国和其他亚洲投资者面临着一个“进退两难”的选择，他们不可能获得“完税证明”，但也肯定不愿把房子打9折出让。

中国人对房地产的投资把澳洲从矿业热潮的衰退中拯救了出来，但现在：

●资金从中国进入澳洲更加困难；

●澳洲银行收紧了对中国买家的信贷；

●从7月1日起，维州政府将把外籍人士购买公寓的税率从3%提至7%；

龙头会计及咨询公司William Buck警告称，新制度可能会减缓豪宅市场的销售。

税务局发言人鼓励正打算出售200万元以上物业的澳洲居民，及早办理“完税证明”。“所有申请均可网上提交，大多数电子版证明可在数日内签发；但书面证明，或者如果税务局需要对申请进行进一步考虑，可能需要2-4周时间。网上申请表从2016年6月27日起提供。”