本月初现金利率的下调好似一把干柴，悉尼内城购房问询量激增，而联邦银行认为年内还将降息两次。澳洲房产投资烈火又将燃起？

悉尼：房屋与单元房旗鼓相当
 
ACB News《澳华财经在线》报道，据澳国民银行（NAB）与房产调研机构CoreLogic (RP Data)最新发布的报告信息，2016年前四个月悉尼房价较一年前上涨4.5%，房屋与单元房表现旗鼓相当。事实上，单元房市场的年增率要好于房屋，过去12个月内上扬了11.5%，房屋价格涨幅为8.4%。
 
进入5月，悉尼房价的增长趋势有所加强，只是相较于去年此时18.4%的增长年率，有明显放缓。
 
报告指出，悉尼市场房产成交量总体下行时，挂售数量不断上涨，目前较一年前高出22%。但比一2012年的峰值仍低35%，再次反映出悉尼房市由低基点上升的事实。
 
墨尔本：资本收益表现下滑
 
在墨尔本，房屋资本利得增速要远高于单元房。今年前四个月，当地房屋价格增长了3.7%，单元房价格则下跌了0.4%。从过去12个来看差距更大，房屋涨10.8%，单元房涨4.7%。
 

较高的供应水平可能会打压墨尔本内城单元房资本利得增速。CoreLogic的结算风险报告显示，未来24个月会有31,000套单元房面临交割。
 
墨尔本房市另一弱点在于，租赁收益欠佳。墨尔本租房毛收益率滑落至创记录新低，典型的房屋出租毛收益率仅2.9%，单元房平均毛收益率4%。
 
布里斯班：涨速创一年多最高
 
4月，布里斯班房价进一步上涨2.2%，年率升至6.2%——为2014年九月以来最高年增速。类似于墨尔本，大部分增势来自于独立房屋，涨6.7%，而单元房涨了1.2%。
 
报告指出，相较于更大的首府城市，布里斯班住房需求相当稳固，但全城租金却在下降。过去一年房屋周租金降了0.5%，单元房租金降了1.3%。租赁市场行情走软，而房产资本收益走强，使得当地租赁收益受挤压，但仍高于大部分其它首府。
 
强心剂：利率一降再降，年底将到1.25%？
 
本月初，澳洲现金利率再度下调，降到历史新低的1.75%，澳大利亚大部分大银行全面执行降息决议，自住房贷款者面临的标准按揭利率降到5.4%左右。澳国民银行认为，按揭利率调降，足以抵销澳金融审慎管理局自2015年底针对大银行设定的更高资本金要求带来的“降温效应”。
 
“自1968年7月以来，澳大利亚没有见过这么低的按揭利率”。
                                              ——NAB

 
ACB News《澳华财经在线》报道，该行表示，按揭利率下降是否会刺激房市，促使资本收益反弹还有待观察。考虑到，2015全年贷款标准都在收紧，贷款行愈发警惕房市风险，不太可能看到资本利得大幅反弹。
 
但是，如果利率进一步下调呢？
 
上周五（5月13日），澳大利亚最大银行澳洲联邦银行（CBA）在8月降息一次的预测基础上又增加了一次。该行称，澳储行大幅下修通胀前景，并表达出深度担忧，“让我们强烈感觉到，有必要在我们现金利率策略上再添加一次降息预测（预计在11月），届时现金利率将达到历史超低的1.25%水平”。

澳洲联邦银行（CBA）预估8月与11月分别降息一次，这背后是央行宽松立场由条件性宽松向降息的显著调整。“事实是，通胀图景让RBA震惊，政策制定者开始进行基本面评估，重新看待通胀问题”。
 
澳储行五月货币政策声明中大幅下修通胀率前景，CBA首席经济学家Michael Blythe认为，这次调整十分重大，说明央行预期直到2018年中期CPI才能回升到2-3%的目标区间底端。
 
定心丸：澳洲房产投资需求旺盛
 
ACB News《澳华财经在线》报道，5月3日澳储宣布降息，随后大银行普遍宣布削减房贷利率。过后不两日即有澳媒报道，悉尼的房产中介感到公寓购房问询出现激增。CBRE住宅项目部一高管说，“我们收到的问询增加，因此将Chatswood Place by Platino项目发售日期提前了一周”。
 
高力国际的住宅部总经理 Peter Chittenden透露，刚将位于Turramurra 地区Aqualand（上海升龙分支）的最新项目推上市，24小时内就收到超过35份问询。考虑到悉尼公寓供应不足而退休金法规面临调整，高力预计这种形势将继续，“人们需要安全的地方做投资，来增加个人财富，而预算案宣布负扣税政策不变，现金利率削减等因素刺激下，正刺激问询量回到2015年中期的水平。
 
低利率使得澳洲房产投资魅力值飙升，跟随上一轮降息出手的投资人赚得盆满钵盈。据中介统计，悉尼 Barangaroo 地区转手出售的约50套公寓期房，两年时间内赚了50%，平均每套净赚100万澳元。许多业主（大部分是投资者）在Barangaroo南的Anadara and Alexander 住宅区以200万澳元买入的两居公寓期房，2015年底交割时转手，卖出了300万澳元。
 
援自澳金融评论消息，原本负责项目营销的CBRE 中介Peter Li介绍称，今年二、三月转手出售了刚完成交割的五套公寓，“几乎每个人都挣有100万澳元”。（50套房）产生的利润是5千万，即使去掉税，还有约2千万。大部分人仅掏了10%的定金，也就是20万澳元。“热潮并没有结束”。
 
澳洲建材巨头Boral公司总裁 Mike Kane四月底参加麦格里澳洲公司举办的会议时表示，尽管媒体经常在头条位置说澳洲房市会崩溃，但近期内肯定不会。他预期未来两年内房产需求将相当稳固，而新州会持续“跳跃前进”。
 
中资地产集团加足马力
 
ACB News《澳华财经在线》报道，由于Horizon项目一期需求强劲，保利澳洲公司（Poly Australia）提前启动了在悉尼西北郊区Epping的项目二期。据称，保利此次共发售两座塔楼的266套公寓，根据房型不同价格在42-140万澳元。该项目靠近Epping火车站，周围设施便利，靠近多所学校。社区内还有1000平方米零售区及3500平方米公共活动场所。
 
负责项目营销的Philip Best介绍，今年三月，一期项目启动五个小时内即有83%的公寓获认购，所以决定将二期发售提前到五月。
 
今年前4个月，中国房地产投资出现可喜的回温势头，总体投资额同比增长7.2%，商业地产是主要驱动力，投资额增长了15.4%，住宅地产投资仅增长6.4%。
 
相比之下，中资军团在澳洲的住宅项目投资却一浪高过一浪。
 
尽管去年以来房市呈现降温势头，保利地产丝毫未曾放松进军悉尼地产。据澳洲人报，上月保利考虑与私人开发商Billbergia共同投资造价10亿澳元的Wentworth Point 项目，而3月时斥资近8千万收购了悉尼北岸St Leonards 一处地块，并买下Penrith西一处开发地块。
 
政府背景开发商暗绸缪
 
ACB News《澳华财经在线》报道，5月初消息，一家受中国云南省政府支持的公司拟将在悉尼奥林匹克公园附近Carter Street建打造十亿澳元的开发项目，如果方案成型，将是中国大陆开发集团在澳最大的住宅项目。这家名为Australia YMCI的公司目前正从工业地产集团Goodman处收购地块。
 
Goodman的出价是6.6亿澳元，将可创下澳洲开发地块销售交易的最高值。
 
据称，Australia YMCI准备打造一由11个公寓综合体组成的小型郊区，公寓楼最高20层，项目区还包括一处市中心，一座学校，广阔的停车场，类似于悉尼的中央公园，但30万平米的建筑面积意味着较中央公园要大50%。
 
整个项目资本投资额近15亿，全部建成后价值近25亿澳元，如果推进顺利，预计最早于明年中期动工。
 
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Tags：房价走势 澳洲地产 RBA降息 保利地产 YMCI

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