买比租划算购买共管办公室成趋势,加拿大地产周刊微信公众号文章

在温哥华和多伦多，考虑到租金大幅上涨、贷款利率低、写字楼增值快等原因，越来越多人选择买断一间“共管办公室”（Office Condo）。2010年时，投资者人数占办公室买家人数的31%，这个数字在2014年已经增长到了83%。全球商业地产集团高力国际日前发布了一份《共管办公室市场报告》，数据显示，在写字楼里购买一间办公室可能比租赁更实惠。

什么是共管办公室（Office Condo）？

共管办公室是指每间共管办公室均有独立产权，土地持份则按比例分配，可自用、可投资出租，办公室空间完全可依买主的想法进行装潢及设立隔间。最重要的是，在目前房贷平均年利率较低的情况下，付房贷不比租金贵，所以，有意长期做生意的人士会考虑购买共管办公室。

办公室买还是租？

在过去10年里温哥华的商业地产租金有显著上升的趋势。促使租金上升的因素有很多，包括都市不断致密化，人们越来越想在便利的市中心办公以及市场对于高质量办公空间越来越大的需求。与不断上调的租金形成对比的是贷款低利率，加拿大企业有机会以低于或等于租赁成本的价格拥有办公室产权。

上图显示了温哥华市中心A级办公室的市场行情，以300尺为例，在计算购买和租赁办公室的成本时，没有纳入其他支出，同时报告采用了温哥华的市场利率。温哥华市中心A级办公室的平均购买尺价为700元，每尺净租金为35元。在首付款比例为20%、贷款利率为3%、摊销期25年的情况下，每尺贷款金额为33元，这比租赁所要支付的每尺净租金低了2元，通过购买办公室平均每年（以10年以上计算）可省下54,156元。除了可省下这笔租金差价，办公室还可能在10年内实现3%的增值，10年总升值约64万元。

本拿比A级写字楼每尺净租金高达30元，而平均购买尺价为550元。在首付款比例为20%、贷款利率为3%、摊销期25年的情况下，每尺贷款金额为26元，本拿比的市场行情对于买家来说更容易负担。购买办公室比租赁每尺便宜4元，平均每年（以10年以上计算）可省下109,016元。

小知识：写字楼级别

A类被认为是最顶级的写字楼，通常占尽建筑及地理优势，可被细分为AAA类、AA类、A类等。B类写字楼为高品质的建筑，但可能房龄较大或在地理位置上可能不如A类写字楼理想。而C类基本上就是所有其他的写字楼。

A类写字楼代表了最高级的写字楼，以最优质的建筑材料、最高的建筑标准建造。一般配有完善的设施，坐落于最繁华的地段。此外，这类建筑通常配有专业管理团队，维持着市场上最高的租金水平，通常会被出租给信誉良好的租户。

A类写字楼紧缺大温过半商业地产被华裔买下

新趋势地产CEO彭巍对《加拿大地产周刊》表示，温哥华商业地产的供应非常紧张，据他观察，商业地产的卖家多是婴儿潮一代的西人，他们到了退休的年纪，孩子不想子承父业，所以决定出售物业。许多本地华裔拥有商业物业，物业类型包括A类写字楼、酒店、酒庄、度假村以及零售店面等。商业地产市场在近两年比之前活跃非常多，之前有商业地产经纪转做住宅，现在趋势有所逆转。

上图展示了2010年至2015年大温共管办公室的销售情况，在绝大部分市场共管办公室的销售量呈上升趋势，但百老汇走廊（Broadway Corridor）是一个特例，该地区在2014年实现超过9000万的成交额后，成交额在2015年锐减8000万。这可能和开发商Orca West的写字楼“NeeluBachra”在2014年竣工有关。NeeluBachra”位于Canada Line的步行范围内，作为百老汇走廊区域内第一座全新高档写字楼，在当时非常抢手，平均销售尺价为862元。

从表面来看，2015年的总销售量要低于2014年，但是销量的下降实际反映的是大温市场缺少A类写字楼，而不代表需求降低。对比每年同期数据，市中心和百老汇走廊的办公室价格不断上升，投资者和办公室实际使用者的需求也在不断高涨。

再看成交尺价，基于郊区的供应量更多，郊区的交易量要高于市中心。此外郊区的办公室平均面积也要大于市中心。市中心办公室的平均面积约为1710平方英尺，而郊区的平均面积在2393平方英尺左右。大温各地区的销售量的差异体现了温哥华市供不应求的问题，温哥华市在去年只有30宗交易，而在郊区则有126宗。

大温共管办公室的业主既有看准增值空间和现金流的投资者也有办公室的实际使用者。在低利率的刺激下，市场报告预计将会有越来越多的办公室实际使用者选择购买共管办公室，尤其是专业化行业（例如医疗业）和科技业对于共管办公室的购买需求将大大增加。大温地区的共管办公室新建案将持续吸引本地、全国以及海外的投资者。