首先，在澳洲的金融体系下，银行每收到$1的固定存款，就可以合法的发放$32的贷款，比例为1:32，而且银行付给储户的固定存款利息较低，而收取的贷款利息较高，中间产生巨额利润，所以银行很喜欢放贷款给大家，甚至建立第三方贷款中介来帮助放贷，也就是我们常说的Mortgage broker。很好赚有没有？那么问题来了，如果按照1:32这么高的比例放贷，钱从哪里来？总不能不停的印吧！如果你看过澳洲四大零售银行的资产负债表，会发现大部分钱是从海外金融机构获得，用澳洲政府的信用作担保（目前澳洲联邦政府的信用评级为AAA），代价是2%的利率，也就是澳洲储备银行的基准现金利率，然后澳储行把这些钱“批发“给各大零售银行，比如CBA、ANZ、NAB和Westpac，各大银行根据市场和贷款申请人的风险水平在2%基准利率（或者叫无风险利率）的基础上，加上风险利率（Risk premium），也就是最终我们拿到的4.x% - 5.x%不等的贷款利率。

因为最近澳储行发布一系列未来公寓市场的警告，各零售银行会认为公寓市场风险加大，而银行向来是行事非常谨慎，对风险的到来都是提前1-2年开始做准备，于是就有了现在的各种收紧政策出台。要知道，银行是多想放贷给大家，但对风险的敏感程度又特别的高，如果有一天银行说，我不想贷款给某一个群体，那么他们一定有很好的理由。话说回来，现在也许你会明白为什么澳洲银行对贷款的潜在风险如此谨慎，因为后面有很多的原因牵制。

收紧海外投资者贷款的原因，除了上面提到的银行系统性原因之外，澳迈认为还有以下两个原因：

市场原因：降低贷款比例，调低楼市杠杆。过去的3-4年，澳洲房地产市场涨势一直凶猛，相信大家都听过这么一句话：“先付10%，交房的时候再付10%就行了，剩下的都能贷款，60万的房子先交6万，等交房时房子怎么都涨到70-80万了”类似这些“忽悠”，使得大量不具备风险承担能力的投资者（或者叫投机者）纷纷涌入澳洲房产市场，而且主要集中在公寓项目中，俗称炒楼花。同时这也导致了在个别地区出现了过度开发的情况，例如截止去年11月，墨尔本CBD地区共有2万套公寓在建，1.9万套已经获批准备开建，还有3万套公寓的建造申请已经递交等待获批，到2018年将有约4万套新公寓建成交割，如果这种情况一直延续的话，市场稍有波动，这部分投机者就会无法交房，无力还贷， 甚至集中抛售，就会发展成澳洲版的次贷危机 。当然，投机者在整个市场中只占少数，随着银行贷款的收紧，短期的阵痛会使长期澳洲房产市场更稳更好发展。

政治原因：很多人都说是中国人把澳洲的房子炒起来了，而往往越穷的人吵得越欢，去年还发生过游行抗议这种事，但是在澳洲穷人也有选票啊，纸牌屋很多人都看过，大概就是这么个套路，舆论的引导也把房价的上涨赖到海外投资人头上，而忽略真正的供求关系，基础设施建设不足以及悉尼大量的住房短缺，因为解决这些问题政府都得真金白银的掏钱做事而且好处也不立竿见影，就算几年后问题真能缓解那会大选都结束了，数据说话，看看海外投资者在澳洲一共买了 多少房：

NAB’s 2015 residential property survey released in March reveals that 19% of all new apartments, and 14.9% of new homes were purchased by foreign buyers in 2015.

也就是说海外投资者一共买了不到15%房子，而且多数集中在公寓房中。数据足以证明海外投资者并非澳洲房价上涨的主要因素，而且澳洲的新建铁路，公路等基础设施经费很大部分也来自海外投资购房的印花税。  记得今年3月新总理谭宝和4大行的boss开了个会，说的就是海外贷款的事，紧接着就是贷款的收紧，到关闭，是不和纸牌不的剧情有点像？ 如果把过去澳洲政府针对海外投资者的一系列政策解读为当婊子还要立牌坊的话，今年大选提前到7月，使得工党忍痛也要把整个妓院也暂时关一下，毕竟这个时候选票比钞票重要啊。相信大选过后，衣服照脱，客照接。

记得经济学第一节课，老师说市场就是两只无形的手。啥意思呢？ 就是说市场会自然的调节，市场外的因素没办法长期影响一个市场自身的发展，天国房产市场调控多少年了，控住了吗？ 各种限购，长期来看房价降了？（不能再多说了，不然被封号啦）

总之有需求的地方就有市场，在澳洲本地各大银行逐步收紧对海外客户的住房贷款之时，汇丰HSBC以及三家澳洲的中资银行：中国银行，工商银行，建设银行已经表态将扩张他们对以海外买家以及有海外收入的买家的贷款。这个生意银行有钱赚，你要立牌坊，那么别人就来抢生意了。

毫无疑问，今天的澳洲地产市场没有过去两年那么疯狂，市场其实没有变，变的是投资者的心态，以悉尼市场为例，每周拍卖的清盘了一直稳定在70%-75%的高比例，这个时候更有机会找到更具投资价值的项目，澳迈认为地产投资应该持有周期相对较长，累计的稳定收益才会较高，中介口中的交房立刻转手就能转几十万纯属扯淡，就算80万的房子涨到90万了，抛出印花税，律师费，出售的时候还得有中介费，拿到手里也没剩啥钱吧。揣进自己口袋的才叫收益，别人讲的那叫故事。总结一下，澳洲房产市场的优质项目适合理性的价值投资者长期持有，在低利率、低汇率的今天，有没有让你想起2007年的天朝。