有位看官朋友希望老F讲一讲关于政府部门是如何审批土地开发项目的问题。其实不管是在读城市规划专业的童鞋还是做过很多项目的开发商，都应该要做到知己知彼，才能最大程度的降低风险。这点还都是蛮重要的哦。
老F刚大学毕业的时候，也在一个 Council 工作了差不多一年的时间，所以对这个问题并不陌生。往简单了说，就是看看项目符不符合要求，然后写份 Officer Report, 由被授权的领导签字，或者由议员来投票表决。
几十年前，所谓的政府规划条例就是薄薄几页纸，递上来的申请也差不多。政府部门的规划师花个十几二十分钟看一遍，就知道这个项目能不能批下来了。现在，虽然政府的规划条例和开发商递交的申请材料都是越来越厚，其本质并没有太大变化，都是读一遍申请材料也就大概有谱了，到底批还是不批。
到了这里，就能看出各个 Council 的不同之处了。老F这边有个很熟的 Council，有个‘zero refusal policy’（土地开发项目的申请100%批准）。这个是怎么做到的呢？那就是在收到开发商递交的项目申请的时候，Council 的规划师先看一遍，有谱了就笑纳了，进行审批。如果觉得不行，就告诉你 Council 不支持你这个项目，让你撤回自己的申请。
有些 Council 就正好相反，不到最后一刻绝不松口，坚决不告诉你到底 Council 是个什么态度。所以嘛，聪明的开发商都要找当地的规划师帮忙做项目，是有道理的，因为他们对那几个经常打交道的 Council 都很了解，把握确实要大一些。
好了，废话说的差不多了。咱们一步步讲讲关于 Council 的规划师审批项目的过程。
第一步：Council 接受项目申请加初步审查
开发商把开发项目的申请材料准备好后，递交给 Council 进行审查。一般来说，下面这几样都是要有的：
土地主人的许可、需要填的表格和申请费。具体申请费、土地主人许可（Landowner’s Consent）和需要填写的表格 (DA Form / IDAS Form) 都可以在政府网站上找到。
设计图。如果有房子的话，还要有平面图和立面图。老F刚开始工作的时候，对设计图的要求就是描述清楚要做什么，加个指北针和比例尺，就可以了。所以很多人都自己画，根本不请设计师或者测绘师。结果审批下来了发现由于图画的不精确，后期做起来很麻烦。所以慢慢的，Council 的要求越来越多。老F相信，现在不管是在哪个州，绝大多数图应该都是测绘师或者设计师画的了。
环境评价报告。这个一般是规划师准备的材料。主要就是确定开发项目的性质、类型和强度问题，然后根据州政府和 Council 的规划文件总结相关环境影响。同时给出一些对于可能会出现的环境影响问题给出解决办法。
其它的一些信息，比如 Survey Plan，title reference 这些。
上面这些基本信息全了，项目申请就可以算是递到 Council 里了。然后 Council 的行政部门会把这个项目分配到一个规划师手里，然后开始下一步。
第二步：初步审批，Council 要求申请人提供更多信息
项目的初步审批最首先的是要确定用地性质。听起来容易，可有时候也会变的挺复杂的。
比如我开设瑜伽课。那么瑜伽可以算是个体育活动（健身嘛）、也可以算社区活动（大家凑在一起交流感情）、教育活动（告诉你瑜伽到底是什么）或者健康类活动（通过控制呼吸和摆动来治疗萎靡不振和腰酸背痛）。
再比如一块地用来停车，那是停车场（vehicle depot），那停船或者停摩托车呢？那如果你说“车”（vehicle）的定义是能靠自己动力跑的，那停自行车呢？如果定义换成靠人提供动力来跑的，那旱冰鞋和滑板呢？
这两个都是老F经历过的例子。尤其是第二个。在规划条例里，“船”被算作‘vehicle’，而客户想把自己的地用来露天存放拆卸下来的海上石油钻井平台。这石油钻井平台是漂在海面上的，和船差不多。所以老F就说这个算是“停车场”，因为这个石油钻井平台也有船的特性嘛（不光能在水面上漂,而且也被注册为 marine craft），虽然是拆了存放，船被拆了它还是船啊，而且停车场也能存放车的零件，一个性质嘛（最主要的是如果这个解释成立的话，审批程序要相对简单一些）。可是 Council 不同意，认为这个项目不是“停车场”，是储物仓库（bulk store）。
就像老F之前说过的，开发商和 Council 看问题的角度是不同的，那么很多问题给出的答案也是不同的，这是非常正常的事情。所以再说一遍，规划里没有对错之分，要找的是最有说服力（或者大家都能接受）的答案。
确定项目的性质之后，我们要看 Council 的用地类型和相关要求，分层控制等等。如果在哪方面需要更详细的资料的话，Council 会发函要求申请人提供更多信息。比如以下这些：
雨水处理
洪水问题
停车和道路问题
噪音问题
植物和环境方面问题
土质问题
第三步：内部相关部门审批和外部相关部门审批
一般来说，道路、给水、雨水和污水这些基础设施都是 Council 的财产，所以一个项目对这些基础设施可能会造成的影响是需要 Council 的工程师来审查的。所以这个是“内部相关部门审批”。一般所有项目都需要做这个。
“外部相关部门审批”是说一个项目可能对其它政府部门的财产或者管辖的事物所造成的影响。比如山火、高速公路、河流和植被等等。什么情况下需要“外部相关部门审批”在规划条例里都是有相关规定的。比如维州的 Victoria Planning Provisions 的 Clause 66 和昆州的 Schedule 7 of Sustainable Planning Regulation 2009。
第四步：公众参与
老F在《连载四 | 对比一下新州、维州和昆州的规划系统 - 公众参与》里面有详细讲过这个问题，就不再过多重复了。只是一个简单的流程而已。关于如何处理收到的反对信的问题，老F也写了两篇文章大家可以参考。
相关阅读：
《面对一个让我深恶痛绝的开发项目，我应该怎么发表反对意见？》
第五步：审批结果和相关项目开发的要求
进行完详细的审批之后，Council 就可以作出决定了。一般是由规划师来写 Officer Report，然后由授权的领导签字，或者由议员投票表决，就可以生效了。
DA（政府批文）拿到以后并不是说就万事大吉了，其实一切才刚刚开始。
之所以这么说，因为 Council 的批文里面有对该项目的相关开发要求。根据批文，我们才能精确的算出工程量的大小，然后给出预算。在批文拿到手之前，谁也不敢说一个项目下来要花多少钱。这也是为什么有不少开发商喜欢买带 DA的土地，因为方便计算工程量，风险相对小。
所以在拿到DA以后，一定要从头到尾看一遍所有的要求，如果有不满意的要求要马上和Council 沟通。如果一直扔在那不看的话，到最后有哭的时候。
说到这里，项目审批流程也差不多说了一遍。最后上诉的问题老F在《连载四》里面也有涉及，这里就不多讲了。
州政府一级的项目审批不是很一样，有机会老F也会讲到。不过下次咱们还是先讲讲前期调研的时候所需要注意的工程方面问题吧。
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