最近一周，墨尔本的公寓市场面临着艰难的考验，不仅仅是因为新建公寓的供应量已经达到了“史上最多”，还有因此引发的公寓价格大跳水！

这对开发商和已购房者都是一场硬战！

文 | 司徒曼

房地产业研究机构Charter Keck Cramer的主管Robert Papaleo表示，到2017年，墨尔本将有2万套公寓完工。这其中，有6000套公寓位于墨尔本市中心。

有媒体指出，目前，墨尔本新建公寓的供应量已经达到了“史上最多”。业内人士警告称，如今，在墨尔本出售公寓已经变得越来越困难，因为购房者数量减少。

“买房的人已经急剧下降，”沃伯顿说，“在Albert Park，我们大约会有160次开放式看房，涉及1000人左右。但是，在同一期间，市区的看房次数只有24次，才约32人。”

供大于求的最直接体现就是公寓价格下降，在墨尔本中心商业区Docklands、Southbank的公寓出卖价格比当初的楼花购买价格下跌了最多24%。

其中一个极端的例子，在墨尔本Abbotsford区，一套两卧室公寓就损失了62.3万，跌幅高达46%。

去年，公寓价值下跌的证据已经在大范围内得到了估值公司WBP Property Group的证实。由于越来越多的公寓出现交易价格低于购买价格现象，这家公司曾对楼花销售进行了调查。

调查的对象为2009年12月至2015年8月间1794笔维州楼花交易。结果发现，一半的楼花物业的估值比购买价格低了至少1000元，即平均损失为4万元或9.4%。

以下是，墨尔本降价出售的公寓实例:

Greg Hocking Real Estate的负责人沃伯顿（Bruce Warburton）说：“我们见过很多这样的例子。在许多情况下，卖家是通过投资途径或是地产交易者买下了公寓。”

“令人担忧的是，面临负资产抵押的卖家被迫出售公寓。当他们出售时，损失就形成了。若是继续持有，他们可以通过现有的低利率隐藏损失，而租金回报也是不错的。”

业内人士称，只要买家不出售，继续持有，现在的低利率情况下，他们的亏损可以被掩盖，由于空置率低，租金回报也还不错。

在2015年下半年，墨尔本市中心有47%的住宅项目由海外开发商建造，而这些项目的买家绝大部分也都来自海外。但维州政府对海外投资者的监管越来越严，无疑是对墨尔本的公寓市场雪上加霜。

上个月，维州政府财长宣布，对海外地产买家征收的额外印花税从3%增加到7%，从今年7月1日开始施行。

换句话说所有在7月1日以后签署的买房合同，都要开始上缴这笔额外的税款，加上现行存在的印花税（上至5.5%），使得今年7月1日之后签合同的海外买家面临高达12.5%的印花税。同时提高的还有针对海外买家的土地税, 从0.5%提高至1.5%。

维州政府这一新的税务预算案的提出，基本把之前推行的楼花印花税减免政策的好处全都抵消没了，接下来对海外投资者而言，和悉尼相比没有任何有诱惑的竞争力了。

试想，如果来自海外的投资开始减少，与之相关联的一系列行业都会开始遭受影响，包括建筑行业、零售、餐饮、相关的服务业都会疲软，甚至是银行和贷款行业也都受影响。

私人股本公司Qualitas 表示，由于银行和政府的政策，使海外投资者购买发生困难，新公寓建设在中期会开始“大幅”放缓 。