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最近由于澳洲银行收紧对海外投资者的贷款，不少买家被迫取消已签订的合同，导致网上出现了不少澳洲房市崩盘的传言。真相到底如何？
由于澳洲银行收紧海外贷款，导致不少海外买家撤资澳洲房市。于此，网上出现了不少关于澳洲房市崩盘的传言。到底海外买家对澳洲房市的影响有多大，海外买家撤资会造成多大的影响？本期@悉尼房地产将和大家分享一些关于悉尼地产需求和海外投资者的一些数据分析，希望可以让大家心里有底。
基本供需关系是地产的底线。只要刚需在，房市崩盘是不太可能的事情。我们来从买房和租房两方面看看澳洲房市的供求关系到底处于何种状态。
据澳洲新闻集团（News Network）近日报导，绝大部分的租房者打算在五年之内购买自己的房产。只有四分之一的租房者认为他们五年之后仍然会住在租来的房子里。换而言之，未来五年内将会有数百万计的买房刚需! 数百万计的买房刚需!! 数百万计的买房刚需!!!!
图：澳洲新闻集团的报导截图
报导指出，相当一部分的租房者其实都是年薪6位数的高收入人士，完全可以承担起房价。选择租房只是因为他们喜欢这样的生活方式，可以住在内城区里，方便去工作以及娱乐和消费。
注意这还只是澳洲国内市场的需求，还没算上一年50万的留学生（包括14万中国学生）和19万的永居移民，其中绝大部分都要呆在悉尼和墨尔本。
在租房市场，悉尼和墨尔本也处于供不应求的状态。虽然近来有大量的新楼盘落成，但是悉尼和墨尔本的可供出租的空房数量仍然继续下降，并且租金也不断上升。根据房地产研究机构SQM Research的最新数据，悉尼今年的房屋空置率比上年下降了0.1%，达到了1.7%的历史低位。悉尼目前的平均房屋出租价格为每周520澳元，与年初相比短短四个月就上涨了5%。墨尔本2.2%的空置率虽然比悉尼稍高，但是也比去年同期下降了。这说明了悉尼和墨尔本的租房者的选择越来越少，这也会进一步促使租房者进入房市。
图：SQM Research提供的空置率，是检验市场的最有效证据
综合来说，澳洲无论是买房市场还是租房市场都有足够的刚需支撑。即使由于政府政策的干预而出现波动，从长远来说，只要澳洲人口增加，政府不收紧移民，刚需长期存在，房价是不会出现大幅下跌的。
有不少人都认为澳洲房价高是因为海外投资者在炒房。这个说法既对也不对。说它对，是因为海外投资者的确占了澳洲房市相当的份额。说它不对，主要有两个原因。首先，海外投资者并非澳洲买房的主力。其次，很多“海外”投资者其实是有澳洲身份的，只不过没长一张澳洲脸，所以被误判为海外人士而已。
我们先了解一下海外投资者在澳洲房市里所占的份额。由于没有澳洲身份的纯海外投资者是不允许购买已经建好的房产的，我们这里只看海外投资在楼花市场的分量。
在2015年，悉尼只有不到1/4的楼花是卖给海外卖家的，大部分的楼花市场还是要有本地卖家来消耗掉。不过悉尼应该是海外买家最热情的城市，没有之一。
图：悉尼只有不到1/4的海外卖家
再把范围扩大到新州，根据FIRB（外国投资监审会）的数据，2015年外国投资者在新州总共购入了7935套新房。而根据Core Logic的统计，澳洲每个月就要建造大概1万套新房，其中新州占一半左右。所以其实区区7935套新房其实占的比例并不大。要是再加上二手房的成交量，海外买家所占的比例就更小了。
图：新州未来24个月内要交付的楼花统计
更关键的是，海外买家的借贷比例往往远低于本地买家，不少土豪甚至是全款付清。西太银行（Westpac）的副行长Phil Coffey就曾确认海外买家的贷款只占西太银行贷款总额的3%。所以从贷款的角度来看，即使海外投资贷款暂时被堵，澳洲房市的稳定性还是可以维持的。
图：《澳洲财经日报》对海外买家贷款率的报导。
这还只是对楼花市场的分析，可别忘了二手房交易才是澳洲的主力市场。如果把二手房和楼花掺一起算的话，海外买家的影响就更小了，毕竟澳洲本土的刚需还是很猛的。
利率是决定房市走向的一个非常重要的因素。央行5月份宣布降息之后的周末，悉尼的拍卖中位价马上就打破了历史记录，达到了惊人的126万澳元，比之前的记录整整提高了6万澳元之多。同时根据《澳洲财经》的报导，降息之后房产中介收到的咨询数立马大大增加。
图：《澳洲财经》对降息影响的报导。
很多金融机构都预测这次降息只是一个开始。澳信银行和西太银行都给出2年3.75%的固定利率就是一个很好的提示。多家银行和金融机构包括JP Morgan，汇丰银行，西太银行，联邦银行，德意志银行，AMP Capital等都预测央行近期内将会再次降息。而央行也在随后发表声明说已经准备好了再次降息。
图：《悉尼晨锋报》对央行再次降息预期的报导。
由于历史低位的利率，很多楼花已经接近于正现金流的位置。以4.5%的利率来算，一套100万澳币的公寓，首付20%的情况下，只要每周租出692澳元就可以完全抵消利息，更别提还有新房折旧和负扣税。如果未来真的再次降息的话，很多楼盘估计会直接进入正现金流模式。不过到时候开发商肯定就加价了。
