维州政府委托的一份报告揭露，墨尔本CBD区的严格规划新规可能会让开发建筑价值损失至多44%。

据《澳洲金融评论报》报导，这份报告由安永会计师事务所（Ernst & Young）呈具，就维州政府于去年引入的临时规划管控措施对CBD区和Southbank的6个开发点可能造成的影响进行了深入研究。

其中，备受瞩目的例子便是Spencer St和Bourke St拐角的老旧Savoy Tavern，其由新加坡上市公司Fragrance于2014年以4450万的价格购入。去年，Fragrance获得了批准，计划新建一栋68层、价值达3.5亿的公寓塔楼。

安永报告指出，在维州规划厅长韦恩（Richard Wynne）于去年9月引入的临时规划举措之下，这一开发点的土地价值被削减了30%至3120万。

这份报告依据6处地点的假设开发进行估价，假设了不同的容积率（floor area ratio）。

“毫无疑问，提议的容积率会有所减少，而其会给土地价值带来直接的负面影响，”报告说， “在过去两年间，土地价值已经出现了显著上升。若是推行更为严格的规划参数，在研究区域内购买开发地皮、但未启动规划过程的人士有可能会面临土地价值缩减。”

媒体获悉，这份报告于今年一月完成。根据韦恩提出的临时管控规则，当时的容积率为24：1。

然而，韦恩随后又推出了更为严格的开发规则，旨在维持处于快速增长中的墨尔本的长期市容。虽然新推出的容积率为18：1，但开发商可以通过为社区提供利益获取更大的比率。最新的规则将于今年年底作为永久性举措推出，在房地产行业激起了怒火。

安永的报告指出，如果土地价值回到2014年前的数值，那更为严格的规划举措给开发地皮可行性的影响只是微乎其微，亚洲和本地开发商对市区地皮的需求也会持续存在。

值得一提的是，由SGS Economics & Planning出具的第二份政府报告指出，维州提出的规划调整并不会打击投资者信心。

报告还注意到，允许以更大容积率开发的机制意味着开发权的价值将会由土地所有者和社区共享。

上周，在参加澳洲房地产委员会（Property Council of Australia）的午宴时，韦恩引用了上述两份报告。

“开发商正打算迁往雪梨的说法是错误的。相比墨尔本，雪梨有着更为严格的规则，更高的成本和疲软的市场。”韦恩对与会人士说。

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