本周悉尼的拍卖中位价比上周爆涨16万澳元，达到了127万澳元的历史最高价。上次悉尼创下的拍卖中位价记录是2016年5月7日的126万澳元，时隔三周悉尼的拍卖中位价记录再度被打破。

本周上报的402处拍卖结果中，共有324处房产成功拍卖，清盘率73％，中位价打破历史记录，达到$1,270,000，参与拍卖的房屋数量，上报数量和售出数量均高于上周。

表：今周与上周拍卖结果比较

据小编分析，悉尼的拍卖中位价之所以能屡创新高，很大程度上和悉尼紧张的供需关系，以及利率走向是密不可分的。

据澳洲新闻集团（News Network）近日报导，绝大部分的租房者打算在五年之内购买自己的房产。只有四分之一的租房者认为他们五年之后仍然会住在租来的房子里。换而言之，未来五年内将会有数百万计的买房刚需!

图：澳洲新闻集团的报导截图

报导指出，相当一部分的租房者其实都是年薪6位数的高收入人士，完全可以承担起房价。选择租房只是因为他们喜欢这样的生活方式，可以住在内城区里，方便去工作以及娱乐和消费。

注意这还只是澳洲国内市场的需求，还没算上一年50万的留学生（包括14万中国学生）和19万的永居移民，其中绝大部分都要呆在悉尼和墨尔本。

在租房市场上，悉尼也处于供不应求的状态。虽然近来有大量的新楼盘落成，但是悉尼可供出租的空房数量仍然继续下降，并且租金也不断上升。根据房地产研究机构SQM Research的最新数据，悉尼今年的房屋空置率比上年下降了0.1%，达到了1.7%的历史低位。悉尼目前的平均房屋出租价格为每周520澳元，与年初相比短短四个月就上涨了5%。这说明了悉尼租房者的选择越来越少，这也会进一步促使租房者进入房市。

图：SQM Research提供的空置率，是检验市场的最有效证据

综合来说，悉尼无论是买房市场还是租房市场都有足够的刚需支撑。即使由于政府政策的干预而出现波动，从长远来说，只要澳洲人口增加，政府不收紧移民，刚需长期存在，房价是不会出现大幅下跌的。

利率是决定房市走向的一个非常重要的因素。央行5月份宣布降息之后的周末，悉尼的拍卖中位价马上就打破了历史记录，达到了惊人的126万澳元，比之前的记录整整提高了6万澳元之多。同时根据《澳洲财经》的报导，降息之后房产中介收到的咨询数立马大大增加。

图：《澳洲财经》对降息影响的报导。

很多金融机构都预测这次降息只是一个开始。澳信银行和西太银行都给出2年3.75%的固定利率就是一个很好的提示。多家银行和金融机构包括JP Morgan，汇丰银行，西太银行，联邦银行，德意志银行，AMP Capital等都预测央行近期内将会再次降息。而央行也在随后发表声明说已经准备好了再次降息。

图：《悉尼晨锋报》对央行再次降息预期的报导。

由于历史低位的利率，很多楼花已经接近于正现金流的位置。以4.5%的利率来算，一套100万澳币的公寓，首付20%的情况下，只要每周租出692澳元就可以完全抵消利息，更别提还有新房折旧和负扣税。如果未来真的再次降息的话，很多楼盘估计会直接进入正现金流模式。不过到时候开发商肯定就加价了。