很多客户在增值税上的第一个问题就是：“我卖房子，税务局真的会知道吗？” 这个问题，三年前的答案是，有可能不知道。现在的答案是：一定知道，而且澳洲税务局会从1985年开始查起。有兴趣的读者可以参考【土澳思维】的语音发布：澳洲税务局的房产投资之“爪”有多长？

然后问得最多的问题就是：“那自住房要交增值税吗？”这个问题看似很简单，但在实际操作过程中，会有很多种可能的答案，举几个例子：

例一：您有三套房产，单身，自始至终都住在第一个房子里，您把这第一个房子给卖了。然后自己算了一笔账，三个房子中，自己住的这个房子的房价长得最快最多，所以您就决定把这第一个房产作为自住房，因此没有增值税。

例二：您只有一套房产，单身，从房子过户那天开始，您就一直住在里面，两年前，公司把您派到中国，您就把这个房子给租了出去，同时每年把这个房子当成投资房一样，租金收入进行申报，银行贷款的利息、折旧都用来抵扣。在中国工作期间，您住公司提供的房子，自己没有在中国买房。现在您想卖掉澳洲这边的房子。因为税法里有所谓的”六年法则“，就算您现在的房子貌似“投资房”，也没有增值税。有兴趣的读者可以参考【土澳思维】的语音发布：【6年6月之合法避税】有一个问题我被问了N次！

例三： 在结婚前，您有一套自住房，您的配偶也有一套自住房。结婚后，你们的两套房产都没有卖掉。而且，经常是这边住住，那边呆呆。两套房产都没有出租，所以没有租金收入。现在你们决定卖掉一个“自住房”。根据澳洲税法，夫妻双方在任何一个时间点（六月法则除外），只可以拥有一套自住房。如果夫妻双方各有一套，那么必然会有另一套房产在结婚之日后，自动变为投资房，就算没有租金收入。所以增值税的算法上就要看结婚前有几年，结婚后有几年。综合考虑以后，再决定，要不要把现在卖掉的房子作为自住房（不交增值税），或作为投资房（另一个自住房今后就不用交增值税，但是现在卖掉的房子需要交婚后部分的增值税）。

例四：您先买了一套出租房，每年都会有租金申报和开销抵扣，自己还住在父母的房子里。两年之后，您决定搬进去自住，现在您想把这个房子卖掉，然后再买另一个。因为这个房产一开始不是您的自住房，就算两年后您搬了进来，而且一直住到您卖房的那一天，增值税是不可能全部免掉的。那之前的那两年可不可以用“六年法则”呢？不可以，这个法则不可以倒过来用。

所以，自住房不用交增值税只是概论，具体问题还要具体分析。

还一个问题：“我卖房赚到的钱一定是增值税吗？”不一定，但是如果有可能，卖房赚到的钱最好是属于增值税的范畴。因为以个人或信托的名义购买并持有12月以上再卖掉的房产，可以享受五折优惠（注意：以公司名义买是没有打折优惠的）。没错，是五折，50% off（注意：如果工党在7月2日的大选中获胜的话，就会变成七五折了，25% off）。比如，您卖掉一个持有了一年以上的投资房，算了算赚了50万，然后您可以减掉一半后，只用把25万当做您的增值总额，打进您的其它个人所得收入里，再一起算税额。最后，还要特没注意一点：海外人士不可以享受五折优惠！

您可能要问：“这卖房赚到的钱还有可能不属于增值税范畴的？”当然有啦，举个例子：很多我们的房产投资发烧友们做房产开发，不管您是一直有开放项目的，还是就搞了一个开发项目的，根据税法条例TR 92/3，您的房产开发项目卖房后赚到的钱，就是正常房产开发收入所得，并非资产本身的增值，因此没有打折优惠。

最后，说一个题外话，有些商业楼宇发烧友们会经常问道：“除了增值税，我们还要付消费税GST吗？”大家都知道，卖自住房几乎是不可能产生消费税的，但是，商业楼宇的买卖除了增值税外，还需考虑消费税。只有在继续经营going concern的情况下才可以免消费税。比如说，连着商业出租合同一起卖或者连着楼宇里面的商业公司一起卖。