不吹不嘘，有料有趣
最原汁原味的旧金山湾区地产平台，欢迎关注
（关于湾区房市，这可能会是你近期读到的最有意思的一篇文章，实用建议在最后，一定要看完哦 ：P）
一个月前，Chloe告诉自己的一些正活跃的买家客户，他们关注的市场正在降温，如果不是急需自住房或者看到特别心仪的房子，建议可以稍稍观望。果不其然，这周Chloe邮箱里每天都在收到不同地区房源的降价提醒，哗哗哗的Price Drop，最近几年的头一次！
别紧张，目前旧金山和硅谷地区的房市其实用这三个字形容最恰当：不稳定（Bumpy）。
Chloe不是预测帝，之所以这么有信心的通知客户们，也是因为3/4月实战后的切身感悟。湾区的房子从上市到成交至少需要1-2个月的时间，数据往往是滞后的，所以抛开数据，Chloe分享一下近期个人实战感受吧。
Chloe第一时间感觉到房市转凉是3/4月份在Mountain View和Palo Alto帮客户买房的时候几次砍价成功，有一套谈下来的价格比同小区刚成交的同户型价格少了近4%，这搁在过去都是几乎想不到的事，而这两个城市一直都是湾区最火的地方之一。最近一个月热门房市区的几个很明显的微妙变化：房源数量增多，普遍挂在市场上的时间增多，降价的房源也增多。提醒还在刚需买房的小伙伴们，不要惯性加价，适当情况下记得放Contingency争取自己最大的权益。
Palo Alto高端房市（300万以上）转凉不是今年的事，记得去年春天的疯狂暴涨突然就在6月初嘎然而止，房价来了个小小的回落：
之后PA的高端房一直不温不火，今年年初因为房源供应不足还有点抢手，但是买家普遍比较理性没有出现很夸张的抬价，到了4月份，就有点卖不动的感觉，房价开始略降。而紧邻的城市Los Altos今年在高端房市场表现最佳，这里的独栋一直都是湾区的稀缺资源。
伴随着各大科技股的暴跌，2016年湾区房市拉开了序幕，当时市面上各种看衰的新闻。1月份不知道什么途径流传出来一份各大高科技公司裁员信息，骇人听闻：
同样是今年1月，国内的资金外流监管异常严格，土豪们来湾区置业困难重重。
不过这些都没能阻止地球人在湾区买房：开春以来150万以下的房子还是很抢手，100万以下更是，表现最突出的就是Santa Clara市和北圣荷西，今年纷纷补涨。年初的创业公司各种表现堪忧对旧金山创业新区的房价影响比较大，而半岛以及Sunnyvale依然抢手，但是价格平稳，涨幅不大。总体感觉买家们今年理智的居多，大家都不想当接盘侠。
然而就在不久前，这些地区也似乎开始在调整了，走向不明，值得关注。市场上买家仍然不少，好房子依然抢手，但是稍有硬伤或者户型不好的房子变得非常难卖。
上周刚刚公布的真正的裁员信息在这里：
今年1月至4月，湾区主力四县总共裁减了3135科技业的雇员；其中包括雅虎裁279人、Fremont的美国东芝裁50人、旧金山的Autodest裁71人。高科技公司云集的圣他克拉拉县裁减的科技雇员人数最多，达2515人，旧金山只裁了280人。不过今年第一季湾区科技公司平均每月仍增加800份工作，这个数值在2015年为1600，2014年为1700，相比已明显地大为降温。
简单总结一下目前情况：裁员，科技股表现不佳，人口增长放缓，工作机会增长放缓，房源增多，买家理智，土豪减少。
各种论调显示，从过去30年来看，经济危机几乎每8-10年一次，自2008年次贷危机到现在已经8年了，被无数人预测了这么久，经济危机这次是真的要来了么？可惜Chloe没有预测未来的能力，只能讲讲过去和现在，回顾一下咱们湾区的激荡20年。
去年美国著名的经济学人杂志发布了一张非常有意思的互动地图，诙谐的用埃及著名景点给咱们硅谷挂了个响当当的名字“帝王谷”Valley of the Kings，地图上显示了从1995年到2016年湾区市值超过10亿美金($1bn)的高科技公司的市值变化图（吹泡泡图）。作为老湾区人，Chloe对这张互动图真是百看不厌，当年的种种历历在目，一起来直观感受一下当年的情景。（文末点击“阅读原文”查看这张互动地图）
1. 2000年互联网泡沫
在湾区，很多经历过这场互联网泡沫的人，都觉得这次的湾区经济和房价的腾飞，像极了2000年的劲头。
1995年，当时硅谷已经诞生了一批新兴的高科技公司，如甲骨文、惠普，英特尔，思科等，不仅具备优秀的盈利能力，也具有把握未来市场的能力，更能为投资者带来丰厚的回报，因此人们对科技股热情高涨。
（蓝色为上市公司，红色为创业公司，市值比例圈以10亿美金为单位，以下同）
90年代末，大量公司以创纪录的速度上市了，许多科技公司员工分到股票，可以套现买房。1998年-2000年间，共有1,136公司上市，其中675家是科技公司。（相比之下，过去三年只有667家公司上市，其中125家是高科技公司）
2000年泡沫开始破灭。使得原本被炒到高的不合理的股价一落千丈，同时那些单纯依靠融资为生的互联网企业再也融不到钱。大批互联网企业关门，众多IT工程师失业。到了2002年，湾区各高科技公司的市值，缩到了最低点。
来看看当时湾区的Case Shiller房价指数（以2000年1月房价为100），房价在2001年攀登到顶峰，随后下跌：
对比当时旧金山的租金均价，2001年租金也相应的大跌，大公司纷纷裁员，很多人丢掉了工作，而且一直跌到2004年。
简单的说，这是一场由湾区自己制造出来的经济危机，当时多少人半路出家转硬工，多少人每天想着互联网创业，而最后多少人遭受裁员之苦。
2. 2008年次贷危机
从2002年到2007年，湾区的高科技公司还是以硬件公司为主，各个公司发展的不错，软件行业悄然崛起。其中有两个最引人注目的：Apple和Google。2004年Google上市，一跃成为各路IT精英追捧的dream company。记得2007年1月苹果的第一代iphone发布，这个改变世界的产品应该是苹果历史上最令人兴奋的回忆了。
即使经历了最残酷的2008年次贷危机，这些高科技公司仍然表现的不错：（2007年是次贷危机前的市值最高点，2009年是最低处）
次贷危机是怎么一回事呢？话说2006年，本来一切新兴向荣，怎料美国房市里已经深埋了一颗定时炸弹。互联网泡沫之后股市的不景气，逐利者们又重新把目光聚焦到了房地产。当时地产的火热，美国很多各个银行开始兜售贷款服务，给那些根本没有能力还款信用值很低的买家，当时零首付很容易就能拿到贷款。
其实从2006年到2008年，很多屋主就因为付不起贷款纷纷破产，房屋被银行收回，而利欲熏心的银行仍然继续这个危险游戏，直到2008年9月，雷曼兄弟宣布破产，这颗定时炸弹终于被引爆，瞬间经济恐慌，华尔街被指责，漫长的经济危机拉开序幕。
再来看当年湾区的房价指数图，2008年很多屋主恐慌性卖房，房源暴增，买家都不敢出手。
但是请看旧金山租金均价图，奇妙的是2008以后租金根本没有怎么跌！！！
图文并茂这么多，Chloe想表达的是，上一次次贷危机是华尔街金融圈吹出来的大泡泡，其实在咱们湾区很多人都没有收到太多影响，当时Chloe的朋友中很少有失业的，只是各大高科技公司缩减或停止招人而已。
3. 说好的经济危机呢？
次贷危机之后，湾区就像一个年轻人得了传染病，如今大病初愈，身体越发强壮起来。各种创业公司如雨后春笋一般冒出来，旧金山成了火热之地，南湾的热钱更是多得不知道去哪儿好，苹果已经是全世界市值为高的公司。（这回图上泡泡有点大哦）
话说湾区很多小伙伴在次贷危机中所受影响不大，但是在2009-2012年间也是诚惶诚恐，对美国的经济看不到未来。
2012年以后，湾区的房市便开始了坐火箭的速度，多少人尝到了房市的甜头，又有多少人在深受房价高涨之苦。这几年总结起来四个字：买啥涨啥！要知道，全美大部分地区到现在，经济压根儿就还没有恢复呢！
再来看租金表现：2008年美国百年不遇的大萧条中，旧金山市的租金不但没有怎么受到影响，反而早早的就在2011年开始一路领航高歌！不得不说这几年，火箭速度看涨的房价背后，高额的租金也是强劲推动力之一。
多少湾区人民捶胸顿足感叹错过了买啥涨啥的大好光景！讲真，大家从来没有如此这般的渴盼过经济危机！
不过今天要让大家失望了，Chloe不是来唱衰湾区经济和房市的。。。
丁蟹同学，快出来说两句：
短期来说湾区的房市确实更像是调整，理由如下：
1）即使房源普遍增多，市场上Inventory还是很少：（下图为科技公司云集的圣塔克拉拉郡的房源数量变化图）
2）工作机会还是在增长，只不过放缓：（下图为旧金山每年雇员数量）
3）新建住宅的速度一直跟不上：（下图为旧金山新建房数量）
4） 说好了加息加息加息，贷款利率还是一如既往的低：
5）土豪们的钱暂时过不来！
6）管他什么数据，最简单最直接的，问问你身边被裁员的小伙伴们，他们是不是很快又找到下家了呢？问问你身边的朋友，是不是盼望着湾区房市降价来囤房呢？是不是等着科技股狂跌来抄底呢？有这些人在后面虎视眈眈的，市场想大跌还真不容易，除非，除非他们都开始失业。。。那才是真正的经济危机。
目前湾区房市属于调整期，至于下一个经济危机，因为什么契机，何时才来？巴菲特都预测不了的，Chloe敢说什么呢？
那，我现在投资什么好？
市场上这么多年轻买家，Chloe回答一句鸡汤：投资自己。
无论你多么有眼光，预测的多么成功，在经济危机中只有保住工作才是王道！房市比股市更精妙之处在于：买房可以贷款可以利用杠杆。那些2010年50万抄底买房现在100万卖掉的小伙伴们，他们的现金投入可能只有10万，明白了么？有工作就有机会。
如果经济危机来临，凭啥你就是那个不被裁掉的人呢? 凭啥你就有资本来抄底呢？买不起房难道就应该只是抱怨房价太高了么？
你不能控制房价股价的增长，但是完全可以通过努力提高自己。当你优秀了，工作出色了，你的收入也许比房价增长还要快呢！毕竟生活还有很多房子之外的有趣事情，生活不应该只以买房为目的，不是么？大家521周末愉快！：）
