在房贷的路上，纯海外收入遇到的各种澳囧,搜澳网微信公众号文章

今年以来，澳洲对海外人士的纯海外收入房贷收紧，各种套路频出，买家的脸上可以说是一个大写加粗的“囧”。而且，至今仍未放松。

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信贷收紧，对于银行是避险，没什么比起银行更能提前嗅出潜在的风险并积极调整信贷政策来避免规模性的违约发生。那么险在哪里？

一般来讲，对于银行来说，房屋抵押贷款的本质风险就在还款违约，进一步的话还款违约并不是最担心的，担心的是违约后银行是否可以通过采取行动收回损失。通俗地讲，就是当你不还钱跑掉时，银行去强行拍卖掉你的房子是否容易卖掉（甚至不需要通过宣传直接有人接受），而且容易卖到要的价格可以拿回抵押贷款和相关违约带来的费用。

此番房贷收紧，背后有着深层的原因：

2008年全球经济危机的导火索，是美国的次贷危机。一句话解释次贷危机，就是把钱贷款给了本来不具备条件的人用来买房，并粉饰伪装成优质的贷款，结果出现大量贷款人还不起钱，房屋被银行收购，市场坍塌的局面。

澳洲各大银行，尤其是Westpac西太平洋银行，在过去几年中向海外投资者放出了大量的房屋贷款，而其中相当比例的收入证明有造假行为，这其中很大比例来自于中国。虽然申请资料中，收入证明作为核心材料有问题，也虽然大家都在按时还钱，甚至提前加速还款，但这里面的风险非常的大，其中一个风险可以是澳洲政府对银行的监管机构APRA要求这些申请资料有问题的贷款全部取消并撤回，那结果是不可预估的。

于是APRA加紧了对澳洲各大银行海外贷款的监督和审核，还要复查（也确实复查了一些），于是各大银行暂停了海外贷款业务，避免更多的风险产生。

说到底，澳洲的资本大部分是从国际市场上通过债券的形式批发回来的，用澳洲联邦政府的信誉做担保，代价是1.5%的现金基准利率，然后澳洲储备银行再把这些钱给各大零售银行房贷，中间加上“风险利率”，于是我们拿到的贷款利率就变成了4.x% 或者5.x%，其实是基准利率1.5%+风险利率的结果。

如果大部分资本从海外市场获得，那么澳洲政府的信用评级就极其重要。目前澳洲政府的信用评级是最高级别的AAA，世界上现在只有14个国家是AAA评级，但有4个国家进入了“降级观察名单”，其中一个是德国，澳洲也在其中。

如果澳洲政府不能对赤字有效控制和降低，银行信贷再出问题，那么降级就是必然的事了，这个一旦发生，澳洲整个的资本市场的代价就会提高，因为国际市场会觉得澳洲评级下降了，风险提高了，我们要多收利息来弥补，那样的话受影响的可就不单单是房地产市场那么简单了。

这也是澳洲政府这么紧张的根本原因。