贷款申请三大要诀掌握易如反掌！,美国德州阳光地产微信公众号文章

对任何有意买房子的人而言，最基本的问题就是：我该买何种价位的房子？我能负担多少贷款？银行同意的贷款额度？

换个方式来说，你衡量了利率、贷款标准及自备订金后得出自身能负担的金额，剩余部分，银行会考量你的薪水、债务及信用来决定你的贷款额度。

许多购屋族倾向使用”速求法”，利用线上网站的计算功能来估算。当然，输入了薪资、日常花费及信用额度，你的确能迅速得出潜在可行的贷款额度。然而，速求法只是粗略估算。实际上，你得到的贷款额度仍取决于不同借贷方的评断标准。

以下三大秘诀能够更准确的判断你是否符合特定项目的贷款条件：

贷款秘诀1：债务/薪资比例 Debt-to-Income Ration（DTI）

借贷方通常会透过债务除以薪资的比例当做基准，并借此判断你的还款能力。主要是要确认你的薪资能够支付：

每月房贷支出；
其他债务：信用卡、车贷、学贷等。

如果你每月薪资有极高的百分比要拿来负担各种贷款，相对地，就会压缩你日常食衣住行等基本开销。而借贷银行根据统计分析，认为负担高的人准时还款的机率较低。

举例来说，你每月税后薪资为六千美金，每月房贷为三千美金，债务比即高达50%。因此，大部分借贷方都会希望你降低以下两种债务比。

1. 房贷相关支出：
本金、利率、房屋税及房屋保险；
社区规费：含清洁费、管理费等；
其他额外项目：例如水灾保险及其他外加保险。

2. 整体债务比例：比起房贷债务比，整体债务比例更为重要。延伸上述例子，每月薪资为六千元，房贷加其他债务总支出是$2460，则DTI为41%。这个比例对大部分的借贷方都是可接受的。然而一旦比例超过了50%，你通常会被常规贷款拒绝，少数人可透过FHA申请到款项。

贷款秘诀2：选择贷款项目

对新买家来说，贷款项目的选择将会影响到还款能力。总体而言，美国有四种常见的贷款项目：

常规贷款：借款人的房贷会被银行转卖给美国境内最大的债务投资公司－Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美（由美国政府赞助之企业）。因次级投资风险较高，此类贷款需要支付较高的头期款及严格的审核标准。
Federal Housing Administration（FHA）：由美国政府赞助，专门针对无法支付20%以上头期款的中低收入借款人。一般来说，首购族及历史信用较差的人适用此方案。
退伍军人贷款 Veterans Administration（VA）：由美国退伍军人管理局所提供，帮助现役及退役军人申请贷款。
US Department of Agriculture（USDA）：又名乡村开发贷款。此项贷款是为了鼓励在乡村及小城镇的买家，由于此类地区地方银行的贷款额度通常低于大城市，希望透过优惠措施，活络地方房产市场。

若买家的信用分数达到580点以上，FHA贷款只需要买家负担3.5％的头期款。 FHA的放款标准也比常规贷款来得宽松，尽管DHI超过50%，若就业状况、信用分数、帐户存款及其他资产表现良好，仍有机会申请到款项。然而，为了避免次级房贷悲剧重演，近期FHA提高了抵押贷款保险费的要求。

FHA提高后，甚至会高于常规贷款所要求的金额。而一般对于符合乡村开发贷款及军人贷款的买家而言，此两类项目仍是贷款额度最高，并且会涵盖支付订金。

注：一般国外买家并不适用以上提及之贷款方式。若有意于美国购屋，需联络房地产经纪人，透过他们寻找合适的借贷银行。若国外买家持有美国护照、绿卡及H1B工作签证则适用于常规贷款。

高贷款金额可减轻买家压力，但最终仍须考虑自身的还款能力

贷款秘诀3：系统自动化审核贷款

一般大众也许不太了解，贷款申请的成功与否大多是透过两大系统的审核。其一为Loan Prospector（LP）由Freddie Mac房地美拥有，另一个为Desktop Underwriter（DU）隶属于Fannie Mae房利美。审核结果可分为：同意、拒绝及或许同意。

综合而言，两大贷款机构供给了美国房地产市场大量的贷款金额。两者线上申请系统也被众多银行及贷款机构所使用。就算是由政府机构背书的FHA、VA及USDA都还是会参考这两大系统的审核结果。

进行方式为银行受理买家的贷款申请，将相关资料输入LP及DU系统，两大系统会经由统计结果来判断申请人的财务状况、信用额度、收入、资产甚至包含过去贷款历史做整体的考量，最终判断出贷款同意与否。

系统化审核的好处在于，系统会自动比较买家的正负面记录，通常正向分数可以补偿负面扣分。因此系统审核会比人工审查来的宽松，许多DTI（债务薪资比例）高达45-50%的申请者，仍有可能通过审查。尽管房利美官方的标准是低于41%。

有技巧的贷款机构甚至会透过微调你个人记录的项目，帮助你通过系统审核。例如利用信用卡申请提高信用分数或是透过其他项目拉高收入总和。但切记，买家必须确定最终的贷款金额是自身可以负担的。

其他重点：

1. 收入：买家的合法收入不只包含每月薪资。除了正职之外，买家可能兼差、收房租、投资、公司提供交通津贴、赡养费及孩童扶养费，这些额外项目都可提报为收入，只要能提出证明佐证以上费用都是稳定且持续的收入。另外，中老年的申请者，两大系统也接受社会福利津贴、退休金及伤残补助等特殊项目。

2. 信用分数：信用分数占了很重要的角色。有些借贷方不愿意借款给信用分数低于640-680的申请者。就算接受了，借贷方也有可能向买家征收高额的额外费用，尽管LP及DU认定申请者通过审核。注意：市面上有许多计算信用分数的网站和机构，但唯一官方认证的自动审核机构是FICO。其他机构不论名气及权威性再高，都未必可完全信赖。

3. 手续费：千万不能忘记手续费。依照房屋的所在区域，手续费范围可能占房屋总价的2-5%。许多建商或是房屋拥有人会代为支付手续费，作为提升买家购屋的诱因。好消息是，房地美及房利美都可以接受卖方代为支付3%的金额，而FHA的容许范围是3-6%。

现在你应该对于房屋贷款有了基本认知及初步概念。尽管贷款金额高，可减轻买家压力，但最终仍须考虑自身的还款能力。切记不要因为银行可提供高额贷款就开心接受全额，应考虑自己的支付能力作为最后决定。身为债务及资产的所有人，你应该将所有未发生的支出都纳入考虑，例如孩子未来的大学贷款或是婚礼支出。最后建议－贷款额度最终决策取决于你及借贷方共同认定可行的每月还款金额。

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