什么是对冲账户？

对冲账户Offset account是最早出现在澳大利亚的用于链接抵押贷款的金融产品。它的本质就是普通的交易账户，只是与Home Loan中的Loan account（贷款账户）连在了一起。自20世纪90年代起，澳洲的各大银行都推出了这项服务，所以如果你想要投资澳洲房产，而又希望最大限度的抵消利息，降低投入，那么对冲账户就是你必须了解的知识：

以例为证

我们来举个例子，方便更直观的理解对冲账户的作用，假设你贷款50万并开设了对冲账户，那么贷款账户的BALANCE显示为-50万。对冲账户和普通的存款账户一样，但是账户中的钱可以抵消贷款里所欠的钱。假如你在对冲账户里放置了40万你所要付的利息就是50-40万的利息,假如在对冲账户放置了50万，你就没有利息了。

假如贷款50万，银行利率为4.5%，那你一年需要还的利息为：

$500,000*4.5%

=$22,500

如果您贷款50万，在对冲账户中存入了40万，银行利率为4.5%，那你一年需要还的利息为：

($500,000-$400,000)*4.5%

=$100,000*4.5%

=$4,500

那您需要付的利息等于您贷款10万需要付的利息

假设你购置一套价值100万，可贷款80%的澳洲房产，在购房时会自动开通两个账户，一个是贷款账户，一个是对冲账户。贷款账户计算需要偿还的房贷产生的利息，也就是80万产生的利息；对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户，客户可往对冲账户里存款，此“存款利息”与贷款利息是相同的，所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消，客户无需再另外偿还房贷利息。比如，客户在对冲账户里存入80万，那么这80万产生的利息则抵消房贷80万的利息；如果对冲账户里存入40万，这40万存款产生的利息则抵消贷款账户里40万的利息，剩余40万的贷款利息需要客户另外偿还。

开设OFFSET ACCOUNT好处

最大程度上节省利息

对冲账户按日计息，只要今日将收入打入账户即可开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。

付息周期：

本息全付——可以选择每星期付、每2个星期付或者

按月付－－只还利息－only按月付

资金支配自由化

OFFSET ACCOUNT 可自由存取，要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息，利息就是贷款利息)。有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。并且，我们都知道房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以可以尽量多的从房屋贷款中省出钱来用于买车或者买生意。这不仅是增加CASH FLOW的好方法，也有便于管理自己的投资和生意。

潜在的税务利益

澳大利亚税法规定, 自住房转投资房时，贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可用来抵扣税。假如不用OFFSET ACCOUNT的话，多余的钱就只能放在贷款账户里用来减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。

无管理费，节省贷款申请费用

性质和存款账户一样,没有管理费，但是却要交年费，每家银行对OFFSET ACCOUNT的年费设定从$180-395不等, 但是在同一个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次。并且付了年费就不必交付贷款申请费了,一般贷款申请费为500-600不等,这也算是一个节省投入的好方法了。

再评估增贷

在国内进行房产投资，即便房屋有升值，如果不卖掉房产，只相当于“死钱”，而不会变成实际的收益。但是在澳洲，可以随时对所购房产进行再评估，升值部分还可以直接变现。

还以价值100万，可贷款80%的澳洲房产为例进行说明：

该房产贷款80万，对冲账户中暂时不存钱，等于实际需要还80万贷款的利息。

每年澳洲房产每年都会有5%-7%的增幅，假定5年之后，该100万的房产已增值为125万。这时，客户可以寻找房产评估机构对该房产进行评估，经证实确为125万后，客户可以对该房产进行二次贷款，而此时因为房屋的价值为125万，所以贷款的额度为125万X80%=100万，您已经贷款了80万，所以可以再贷出20万。然后您把这贷出的20万存入对冲账户。此时您的情况就是，贷款100万，在对冲账户中存有20万，需要还利息的贷款仍然是80万。

对冲账户中的20万可以随时取出使用，而需要还贷款的部分仍然为80万。当您需要用钱的时候，把对冲账户中的钱取出使用就可以了，不需要卖掉房屋，房屋可以继续出租，升值帮您赚钱。而您的首付也仅为20万，20万首付已经全部拿回可以继续使用了，付出的利息由租金抵扣，您还多得一套房。