大家晚上好，我是大公地产的销售顾问，也是今晚的主讲人Laura。非常感谢大家抽出宝贵时间来参加今晚大公地产公益讲座第7期-
投资阿德莱德新房总攻略
首先感谢壹本传媒对于大公地产系列公益讲座的成功举办。
感谢WestFranklin项目、KurraltaPark项目（澳达集团）、指南针移民留学集团、英雕格财务、KeyinvestLending Services对本讲座的大力支持，为本讲座提供所有真实案例及参考数据。
本期话题谁最关心：
留学生买家
海外投资买家
各类投资移民买家
持各类临时签证，还没有拿到PR的买家
已经有了澳洲身份的当地居民，纯投资需求的买家
今天讲座的内容将分为三部分：
第一部分： 5分钟回顾往期讲座的内容：
1. 中国买家可以购买哪几类房产？
2. 澳洲对新房的定义
第二部分：着重讲解--各类新房投资策略比较
1. 城市公寓项目
2. 全新联排别墅
3. 全新独立产权别墅
第三部分：在南澳洲购买Off-the-plan（楼花）新房流程
（注： 讲座所包含的所有政策性信息均以Revenue SA 官方网站为准：https://www.revenuesa.sa.gov.au）
讲座第一部分：
1. 中国买家可以购买哪几类房产？
依照相关法律法规，海外买家即不是澳洲公民或没有澳洲PR身份的外国人买家。在今天的讲座中，海外买家就单指咱中国买家。
问： 没有澳洲身份，在阿德莱德可以买什么样的房子？
答： 中国买家朋友在还没有得到澳洲身份之前（这里也包括留学生朋友及家长）虽然也可以购买二手房，但一定要符合特定条件。
所以在还没有拿到澳洲身份之前，中国买家在澳洲最稳妥的房产投资方式是购买：
全新的独立住宅、联排别墅；楼花公寓；购地建房套餐；购买空地自己建造；推倒二手房进行多套新房重建。商业项目有写字间；商铺等。
但无论购买哪种形式的新房，在购房前必须先获得澳大利亚外国投资审批委员会（FIRB）的批准。
大家请看这几种新房的图片
全新独立新盖房
楼花公寓
联排别墅
Land House Package (购地建房套餐)
购买空地自己建房
推倒二手房进行多套重建
问： 中国人可购买几套澳洲新房产？
答：只要能获得外国投资审批委员会的批准，中国买家在澳置业并无任何购买数量的限制。
问： 澳大利亚房产的产权是如何规定的？和中国一样是几十年的使用权吗？
答：澳大利亚房产大部分是永久产权，堪培拉首都地区很多是99年女王产权。我们今天所讲的阿德莱德是永久产权的。
在澳洲什么叫新房呢？新房的范畴有哪些？
澳洲对新房的定义：新房指的是在住宅用地上将要盖、正在盖，或者已经盖好的房产。
可以被称之为新房，需要同时满足两个条件：1.之前没有作为房产被出售过。2.没有被居住过，或者被开发商出租时间不曾超过12个月的住房。
讲座第二部分：各类新房投资策略比较
知道了什么叫新房，也了解了新房的几大类别，有的朋友会有疑问，刚来澳洲不久，究竟哪种类型的新房更适合我投资呢？
由于讲座的时间有限，今天主要讲三种新房的类型，及投资常见问题。希望对新来澳洲的中国朋友能有所帮助。
A. 城市公寓项目
问：城市公寓项目适合哪些买家投资呢？
答：根据以往的销售记录，城市公寓更能吸引以下几类买家：
1. 纯投资，期待高租金回报的海外人士
2. 在城里上学的留学生及家长群体
3. 已有住房，再次置业并期待高租金的当地买家
4. 在城里工作的专业人士
5. 首次购房的青年群体
6. 小家庭及退休的老年人群体
相比于悉尼、墨尔本等传统国际化大都市，城市公寓是最近几年才在阿德莱德广泛兴起的新兴住宅模式。
近年来阿德莱德市中心进行了大规模的城市建设，随处都可以感受到当地市政府大力振兴城市经济的决心。同时随着南澳大学的扩张，新的皇家医院及护士学校的建立，大量的城市流动性人口也会有很大比例的增长。
了解了大的宏观经济环境，回过头来还是回到咱们今天讨论的话题。中国买家在澳洲投资城市公寓的时候，肯定还是最关心未来租金回报率的问题。
通过对阿德莱德租房市场长期的观察发现，新建的公寓项目一般会提供完善的配套设施，如泳池、健身房、桑拿室、小型电影院、等等。同时拥有比较先进的采光及空间设计，整洁且更具时尚气息。
因此很多常年居住在城里的租客，学生一族，在周租金没有差别很大的情况下，通常都会选择那些新建的，公寓内部更现代化，功能更齐全的新公寓来居住。
下面一组数据是截止到2016年六月，澳洲各大主要城市，市中心住房的中价位、市值年增长率、以及回报率比较。
（数据出处： http://www.corelogic.com.au/news/capital-city-dwelling-values-reach-a-record-high-in-july）
通过比较我们可以看到，阿德莱德城市住宅的市值增长幅度，是紧随悉尼、墨尔本、布里斯班，在澳洲排位第四的，
市值年增长幅度为4.8%，总回报率9.2%，房价中价位$417，500.
另外一组数据分析图说明了阿德莱德城市房屋（最主要是城市公寓）空置率在过去的2014年及2015年，仅为1.6%及 1.9%。
空置率在全澳洲范围内一直保持在最低的三个城市之内。(另外两个是悉尼及霍巴特)
（数据来源http://propertyupdate.com.au/latest-vacancy-rates-around-australia/）
以上两组数据说明，在阿德莱德投资城市公寓项目，租金回报是比较稳定的，同时空置率在全澳洲来看也是最低的之一。
综合评价，就纯投资，期待租金回报的角度来说，在同等价位的情况下，比起城郊的别墅，城市公寓更为适合。因为出租更容易，租金更高，租客素质更放心。
问：比起投资别的新房的类型，在澳洲投资公寓楼花还有哪些独有的好处呢？
答： 另一个显著的优势，也是投资其他各类新房不具有的，就是印花税的大额度减免。
南澳洲政府规定，印花税的减免只适用于公寓楼花，其他任何新房、期房（如：独立产权别墅，联排别墅项目等等） 均没有印花税的减免政策。
在这里需要和大家分享一个小知识。南澳洲公寓楼的建造，从完全没有动工，到竣工封顶被政府分为了6个阶段，而印花税的征收也是按这6个阶段来计算的。
假设以一套两居室的公寓楼花，开盘市场均价为50万澳币来算，在第一阶段，即没有动工或刚开始动工阶段购买的话，所缴纳的印花税比在第五阶段购买，最多可减免大约15000澳币。
计算公式请参考：https://www.revenuesa.sa.gov.au/
问： 第一阶段~第五阶段的时间跨度是多久呢？
答： 通常大型项目的开发商会把建筑时间整体控制在2年左右完成。那么从第一阶段到第五阶段，差不多是1年半多的时间。
下面分别讲解一下全新的别墅类房产，应怎样进行投资。本期讲座主要区分和比较中国朋友最关心的两种全新别墅类型：
1. 全新的联排别墅
2. 全新的独立产权别墅
这两种类型的别墅，均可分为已经建好的现房；或者是还没有建好的期房两类。我们今天重点讲解还没有竣工或封顶的--楼花别墅应该怎样选择及投资。
A. 全新的联排别墅项目
国内过来的朋友对联排别墅应该不会陌生。顾名思义，这些别墅互相是相连的。
所有业主在小区内会有共同使用的公摊面积，如进出车的共用车道，花园，公共停车位等。
这种别墅类型的产权模式，英文叫 CommunityTitle，属于共有产权范畴的一种。
在预售阶段，这类别墅所签订的合同也是Off-the-plan (楼花类)合同。
和楼花公寓相比较，楼花别墅的特点是，一般不是建立在城市的最中心，根据不同的价位或土地占地面积，多数会选择在城市外围建造。
问：联排别墅适合什么样的买家啊？
答：我认为，别墅这种房型，无论是联排别墅，还是即将讲到的独立产权别墅和公寓最大的区别就是，未来您会有一片自己的土地。就像我们中国朋友常说的，关起门来有独立的小院。
在南澳洲，联排别墅这种房型，常见的多是两层或三层的建筑。相比室内平层面积比较大的独立产权别墅来说，联排别墅的室内居住空间被分为了多层。
通常客厅、厨房为一层，卧室被设置在顶层。所以这类房屋类型，比较适合年轻的新家庭居住，暂时不需要很多的卧室，也不需要很大的室内及室外面积。
这里买家朋友需要注意的是，联排别墅毕竟是有共同使用面积的一种别墅类型，
尤其是家里有宠物的朋友，需要格外注意在公共活动空间内看管好您的宠物，以免打扰到邻居。
问：联排别墅也需要交管理费吗？
答：是的，因为联排别墅是共有产权的一种形式，所以在南澳洲，通常会按季度收取一定的小区管理费，交与专业的小区物管公司来打理。
英文叫：Corporate Management Fee.
这笔费用包括了小区的日常维护、清洁与管理；包括了小区储备基金（sinking fund）；还包括了建筑保险（building insurance）。
但是保险不包括您屋内的私人财产，如果需要，建议您未来再另外买其他类别的保险来保护您屋内的私人财产。
问：联排别墅之间的墙壁是一堵墙吗？
答：这个问题确实是很多买家都很关心，却经常搞混的概念。
两栋联排别墅的外墙是各自独立的，通俗易懂的说，就是各家是各家的外墙，同时两个外墙又是紧密的贴在一起的。但完全不是屋内隔间那样的一堵墙。
B. 全新的独立产权别墅
与联排别墅相比较，独立产权别墅最大的区别是，未来产权形式的不同，即完全独立的产权。（Torrens Title）
简单解释就是，您未来所拥有的这栋别墅，所有的占地面积都是您独有的，没有任何与邻居共同使用的公共面积。
如上图所示，即使您的别墅和邻居的别墅未来是并排连在一起建造的，如果它们的产权属于独立产权，那么这两栋别墅也将被视为各自完全独立存在的个体。
理论上来说，其中一栋要推倒，另外一栋的业主是没有任何理由干涉的。当然在日常实际操作中，通常必须先得到邻居的同意及政府的审批。
独立产权别墅也分为现房和期房。在预售阶段，独立产权别墅所签订的合同也是Off-the-plan (楼花类)合同。
由于独立产权别墅所在区域，占地面积，室内面积大小等细节的千差万别，价位也会有很大的差别。在本期讲座中就不一一细说了。
但通常来说独立产权别墅的价位都会比联排别墅高一些，因为毕竟是独门独户的原因。
与公寓或联排别墅相比，独立产权别墅的另一独有特点是，未来您不需要缴纳任何的物业管理费。物业完全由您个人打理。
独立产权别墅适合的买家通常是有孩子或老人共同居住的大家庭。不一定要建成多层的形式，但一般会有多个卧室，比较大的平层面积，以及比较大的院子等。
第三部分：在南澳洲购买Off-the-plan（楼花）新房流程
第一步： 选择适合自己投资的全新的off-the-plan房产项目
如前面所说，通常的选择是：城市公寓楼花，独栋别墅或联排别墅项目。当您选定了满意的房子后，根据不同项目的不同规定，通常需要支付一笔订金，如1000澳币，向中介或开发商申请保留该房产。如果最后您改变了注意，不想购买了，这笔订金是会被全额退还的。
第二步： 签署购房合同
中介/开发商向购房者，或购房者指定的代表律师提供购房合同。在这里需要提醒各位中国买家朋友的是，负责任的中介会提醒购房者，一定要在咨询了自己的律师或过户师，并充分理解合同所有内容后再签字。
当买家最终同意合同条款，并签署合同及FORM 1 后，开发商也会在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同副本。购房合同生效。
在南澳洲，购房合同签署后的2个工作日之内是冷静期 (cooling-off period)（请注意：这两个工作日是不包括节假日及周末的）
在冷静期内，买家有权利随时取消合同，不需要给予卖方任何理由。
第三步： 支付房价总额的10%， 作为购房定金。
当过了冷静期后，买家就要严格按照合同, 缴纳房价总额的10%作为定金了。请注意；您所签署的合同将会是unconditional 的，即：无条件必须履行的。所以当您日后再次想取消合约的时候，卖方是有权利追诉买家罚金的。
问： 10%的购房定金会交给谁？
答：这笔10% 的购房定金，在南澳通常是支付到开发商指定信托账户中，一般是专业律师楼的信托账户或中介公司的信托账户中。
此笔款项是不能被第三方所获取的，到Settle的时候，这笔购房定金会被释放出来，当作一部分购房款被使用。
问：10%定金要以什么形式支付呢？
答：可以通过开具银行支票，或银行转账的方式。如果您在澳洲本地已经有银行账户了，建议前往银行开出银行支票，银行支票必须是要由澳洲本地银行开出的。
然后此银行支票由购房者或购房者的代理律师交与开发商代理律师，存入指定的信托账户中。最后，开发商的代理律师会给买、卖双方出具此笔款项的存单发票，作为证据。买家有义务一直保留好此存单发票。
如果买家完全是海外投资人士，在澳洲没有账户，那么开发商会提供信托账户的海外转账具体信息，买家可以用国际转账的方式，到中国各大银行柜台去进行海外转账。（具体允许汇出的金额数目，由中国各大银行决定）
第四步： 房屋施工阶段
开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。在此施工期间，购房者不需支付任何费用。
第五步：买家开始准备房款
由于最新的政策锁紧，海外买家在澳洲贷款似乎不像以前那么容易了。这个时候，中国的买家朋友需要考虑在房屋即将建成的这1~2年内，如何筹集好房屋要缴纳的余款。
建议最好在澳洲本地找到信誉好的贷款中介，依据自身的财务状况，制定出贷款计划。通过咨询有信誉的贷款中介，多了解一下，对未来您需要如何支付全款，是有很大帮助的。
第六步： 交割前验房
开发商代理律师发出正式通知信给购房者或其代理律师，通知已完工。在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建造是否达到合同规定的标准。
第七步：交付余款和交割
房屋交割的当天，购房者需将购房的全款支付给开发商，购房者或其代理律师会持合同和房款与开发商的代理律师交涉完成最后的交割手续。购房者随后即入住新屋。和中国不同，澳洲房产合同里的交房时间是一个时间范围，不会在合同中注明交房确切日期。收房意味着房子盖好、验收合格，而且在交割当天过户到买主的名下，不只是交钥匙。中国的买家朋友格外需要注意的是：如果由于购房者的原因不能在规定时间段收房，那么开发商有权没收购买者的定金，要求支付拖延时间所产生的利息，甚至索赔。
第八步：支付印花税
由于澳洲各个州的法规不同。在南澳，房款和印花税是在房屋交接的当天（ settlement date），买家需要一起给过户师的。
讲座结束后的互动环节
