NO！这当然不是死板的宏观经济学课堂。而且不可否认的是供求关系在房地产市场是非常敏感的，了解其中奥秘对于你的投资选择也是大有裨益。今天ICITY手把手教你应用经济学来梳理一下悉尼房产市场需求与供给的现状。

供给是指某一时间内和一定的价格水平下，生产者愿意并可能为市场提供商品或服务的数量。

在房地产市场，房屋的供应基本是由市场已有的闲置房屋数量和每年批准新增房屋数量组成的。

根据澳洲统计局的数据显示，2016年8月批准新增房屋数量为20,384套，环比上涨0.6%，同比上涨4.4%。根据CoreLogic最新一期的房地产分析报告，澳大利亚总房屋数量达到970万套。

需求是指在一定时期内，在各种可能的价格下，消费者愿意并能够购买某种商品的数量。

房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内，一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。

对于澳洲房产需求市场来说，当地人口已突破2400万大关，现在澳洲居民总数为24,248,610，其中并不包括留学生等流动群体。从1968年到2016年的48年间，澳洲人口增长了1200万；而从1920年到1968年的之前48年间，澳洲人口的增长数只有650万。澳洲人口以翻倍的速度在增长。2011至2036年间预期会有净值174万人口从海外抵达新州安家。SQM的路易斯•克里斯托夫（Louis Christopher）表示，悉尼仍然是“房东市场”，这里人口日益增长，创造出了新需求。

新住房需求主要由因净出生人口、出入境净人口流动和州府间净人口流动带来的人口增长所拉动。其中，出入境净人口流动和州府间净人口流动所来的住房需求比重最大。

出入境人口流动曲线及净变动

各州政府出入境净人口流动情况

各州政府间人口净流动图

房产市场的供求平衡关系决定了房产市场的空置率、租赁市场表现、房产价格及建筑成本。

当供=求时，市场处于饱和平衡期；

当供>求时，市场处于下降贬值期；

当供<求时，市场处于上升增值期。

根据澳洲房屋委员会（Property Council of Australia）报告显示，目前，悉尼新房一年就短缺2.5万套，预计悉尼到2024年，住宅短缺近20万。BIS Shrapnel的副总监霍特里（Kim Hawtrey）称：“悉尼房屋的缺口太大，据我们预测，这个缺口在未来几年内都不会消失。” Domain集团的高级经济师Andrew Wilson认为：“在未来几年中，我们必须保证每年建设80,000到90,000所新屋，才能慢慢堵上这个巨大的房屋缺口。”住房紧缺带来的直接结果就是，悉尼租赁市场住房空置率收紧到1.8%，今年以来，公寓租金要价上涨了4%。

根据REINSW最新发布的数据显示，2016年8月，整体空置率为1.8%，比7月下降0.1%，全年从1月2.0%下降了0.2%。8月悉尼中区空置率最低，为1.6%。(悉尼中区是指距离悉尼CBD10-25公里的范围，内区是指距离悉尼CBD10公里范围内，外区是指距离悉尼CBD25公里外。)

“充足的资金基础”和“政策鼓励”驱动房市上行。从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。到2014年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。

据Domain报道，Finder网站调查访问了20名经济学家及地产专家，其中35%认为至2020年，全澳平均房地产价格会再上涨10%，其中悉尼涨幅会更加惊人。55%以上的专家们表示，这是澳洲地产市场的周期性情况，实际上，未来7-10年内悉尼的房价可能会翻倍。

目前可以看到市场已经进入稳健阶段，即市场进入良性循环，加上大改基建、人口增长计划和持续的低利率刺激内需，为下一个房价增长高峰做好铺垫。

McGrath总裁John McGrath认为，对澳洲人而言，买房更多是一种理性投资。

买房者和投资者蜂拥而入是因为他们将房地产视为相对安全的投资，背靠真墙实瓦，毕竟睡得安稳。房产投资尤其吸引偏重资本保值的婴儿潮时代。

费尔法克斯传媒针对25位市场经济学界、学术界、商业咨询及行业经济学界知名预测人士展开的调查揭示，他们中的大部分认为房价上涨是基于经济基本面因素，而非由“投机性”活动高发引起。