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作为来自中国的海外买家，在二手房买卖过程中一定会非常关心自己的利益是如何保障的。是不是像在国内的房产交易中，卖家常常很强势而买家往往很被动呢。在加州房产买卖过程中有非常详尽周全的法律为买卖双方的利益提供公平而周全的保障。与此同时，买家的房产经纪人也会合理地利用保障机制为买家争取利益。

今天美地小编为大家详细介绍一下加州二手房交易中的买家保障机制即三大CONTIGENCY - 可反悔附带条件或情况.

对买家利益最重要的保护机制就是CONTIGENCY（即买家可以反悔并取消合同的附带条件或情况）。CONTIGENCY这个概念在中国的房产交易中是没有的，其意思就是如果CONTIGENCY还在的话，买家可以根据相应的CONTIGENCY，做反悔并取消购房交易。买家最多损失房屋检查费$200-300，贷款申请费等交易过程费用，而3%的定金不会受损失。

在加州房产交易的过程中，卖家一旦接受了买家提交的出价OFFER，或者买家接受了卖家的还价COUNTER OFFER，交易就生效成立了。下面较长一段时间的主动权就在买家手里，卖家最多再收其他买家的OFFER作为备选BACKUP OFFER，但不能再接受其他的OFFER了，只有当前买家的OFFER因为种种原因放弃了，卖家才重新拿回出售主动权。

在过户流程正式开始OPNE ESCROW以后，在加州标准的购房合同文本中，买家有三个可反悔的附带条件或情况CONTIGECNY，只要这三个CONTIGENCY有一个在，买家就可以根据相应的CONTIGENCY取消合同，拿回定金。

当然，在出价OFFER的时候，如果买家经纪人发现卖家这边有的潜在买家比较多，竞争比较激烈，而买家特别想买下这个房子，买家可能会主动取消一些附带条件CONTIGENCY，或将可反悔期CONTIGENCY的时间天数缩短。

第一个CONTIGENCY 就是INSPECTION CONTIGENCY，即房屋检查附带条件。

正常情况下是17天的时间。在17天以内，买家根据第三方验房公司的房屋检查报告决定是否继续购买这个房子。以下几个问题需要注意一下。

买卖双方在OFFER和COUNTER OFFER的阶段，大多数情况下是卖家不愿意做任何的维修，就是按照目前现有房屋状态不做任何修缮AS-IS的状态。即使买家同意了，在理论上，买家做完房屋检查后，对任何问题，卖家不同意修的话，买家依然可以以房屋检查的CONTIGENCY 为由，不要这个房屋了，交易停止，买家除损失检查费用以外，还可以拿回定金。但一般来说，除非出现严重问题，如果是小问题的话，买家一般来说不会因此放弃的。

但如果房屋检查时报告显示房子出严重问题的话，比如空调系统完全不行了，必须更换新的；或者因为长期漏水，主体结构已经锈了，需要花很多钱去修。像这类问题，即使买家同意了AS-IS按照现有状况交易了，依然可以找卖家维修或者返点CREDIT，就是返一部分钱给买家。这点，卖家和卖家的房产经纪人都会进行处理的。

从加州法律上讲，对房屋检查出现的问题，卖家没有法律义务必须进行维修，一般来说都是买卖双方进行协商解决。大体上，如果双方的要求和说法都合理就可以接受了。比如，地板有一小块地方划损，卖家很可能觉得因为要修的和其他地方保持一样，可能需要将整个房间地板都换了太麻烦而不想修理，这类情况买家一般就不能强求。

当然，如果房屋有严重问题，卖家知道但没有告诉买家，买家的房屋检查也没有检查出来的话，即使房屋完成交易了，也不能免除卖家的责任。而且如果卖家和买家的经纪人“应该知道”，但没有知道或者知道以后没有如实告知买家的话，卖家和买家双方经纪人都要承担连带责任。

举个例子，有个豪宅在山顶上面，买家搬到房屋里面后，发现有严重的鼠患，房屋结构都被严重破坏了。如果清理老鼠，修理房屋，所花的钱几乎可以重新建这个房屋了。买家告卖家和卖家的经纪人，卖家居住在那个房子里面，那么多的老鼠，卖家不可能不知道，买家自己拍大量的照片可以证明不可能不知道。而卖家经纪人帮卖家卖房子不可能没有发现那么多的老鼠洞，因此卖家经纪承担连带责任。这个例子是比较容易证明，卖家和卖家经纪人“应该知道”而没有告诉的例子。当然，卖家和卖家经纪不能以“买家应该知道”这个理由来逃避责任，除非卖家和卖家经纪尽了“告诉”的义务。

第二个和第三个不反悔附带条件CONTIGENCY一般是相关联的。第二个CONTIGENCY是APPRAISAL CONTINGENCY房屋估价附带条件。

也就是说第三方房屋评估价值如果和出价OFFER的价值偏离太多的话，比如卖家开价$120万的别墅结果估价出来只有$100万，买家有权不要这个房屋。

一般来说，全现金买家很少会再找第三方机构单独做房屋估价，而是由买家经纪人用房屋所在地区周边的其他房屋售价做合理的估价后再和卖家进行还价。而贷款买家则必须要找第三方专业机构做房屋估价以获得银行的贷款。

对于贷款买家，现在都是贷款银行找第三方拥有加州执业拍照的专业估价公司。第三方估价公司是独立的，而且一般银行也不会只选择一家，会和多家合作进行比较后作出合理的估价。

第三个CONTIGENCY就是贷款附带条件LOAN CONTIGENCY。一般来说，拿到银行有条件预批CONDITONAL APPROVAL，根据CONDITION的情况，就可以知道贷款能否下来的。这个过程一般是21天时间。

所有以上三个CONTIGENCY时间到了，比如房屋检查CONTIGENCY的17天时间到了，是不是可反悔附带条件CONTIGENCY就自动消失了呢？买家就没有保护了呢？不是的。CONTIGENCY要失效，买家必须签字才有效。就是说即使过了17天，买家如果没有签字，CONTIGENCY就一直在，买家也可以取消合约。

买家一直不签字而且随时可以反悔是不是对卖家不公平呢？不是的。如果CONTIGENCY的时间到了，卖家可以给买家发书面通知，一般在时间到之前两天就可以发了，要求买家必须去除可反悔附带条件REMOVE CONTIGENCY。如果过了两天，买家不同意签字去除的话，卖家可以选择继续发书面通知，也可以直接取消合约。这个时候买家拿回定金。

实际操作中，如果房屋有贷款的话，一般卖家会等LOAN CONTIGENCY时间21天到了，一起发个去除所有可反悔附带条件REMOVE ALL CONTIGECNY的书面通知。买家签署完这个文件，所有的CONTIGENCY就全部去除，购房合约基本无法随意取消了。