在房地产市场中，“刚性需求”这个词想必大家十分熟悉，也成为澳洲首府城市公认地产增值的根本原因。

澳大利亚具有良好的的移民环境和鼓励性的生育政策，因此带来相当可观的人口增长速度。

另一方面，澳洲的国际教育地位，以及八校联盟的顶尖大学资源促使留学人数持续增长。

在过去十余年，国人选择到澳留学的人数每年均以20%的趋势增长，双方的联系纽带不断加强。

根据澳大利亚统计局最新数据显示，在2016年2月16日澳大利亚人口突破2400万大关，比官方预测提早了17年。

据ABS澳洲统计局预测显示，2018年澳洲人口将突破2500万，未来两年内新增的移民人口有望高达50万人，供需矛盾依然在短时间内难以解决。

根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示，新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值237,242套，并开始持续下降，因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。

澳洲国家住房供应理事会预测：

至2036年，悉尼需要新建77万套住宅，比当前住宅总量168万套增多46%。

到2051年，墨尔本人口将达到770万，需额外修建157万套住宅。

至2031年，布里斯班地方政府地区住宅房地产市场每年需要大约新增5430套住宅。

仅是每年的新增移民人口已经高于新建房屋合约数，更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。

根据新州房地产协会的数字，直到目前为止，悉尼大部份的投资公寓存货已被吸收。

制约土地供应的原因主要包括以下几方面：政府提供的基础设施不足或落后；政府对于开发项目征收高税费；政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。

以上因素使得澳洲的土地供应难以对上升的住房需求迅速做出反应。

澳洲政府严格的土地供应管制，澳洲房屋很少出现供过于求的问题，大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%，因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。

供需决定了澳洲房屋价格的稳定性。同时，悉尼的地理因素也决定了其可开发土地的稀缺性。

从图上我们可以看到，悉尼东部临海，北部、西部、南部都环山，形成一个盆地，这样的地理形势决定了悉尼的可开发土地资源极为稀缺，这也是悉尼政府为何对土地批复的极为严格。

所以造成供需不平衡的原因很简单，悉尼可开发的土地极为稀缺。

中产阶级也许并不担心澳洲有房产泡沫，他们认为无论澳洲的房价有多夸张，都不会有中国那样夸张，而买房的很大原因也是为了子女上学做准备。

令中国买家比较担心的是国内市场。

北京的顶尖分析师Rosealea Yao称中国的房产市场已达到顶峰，这是很不寻常的。今年房产市场的短暂飙升主要是由于政府的信贷刺激，这相当于“花明天的钱”。

Yao预测明年初国内房产销售会出现较大下滑，这主要是因为建筑活动和销售量在未来几年不太可能增长太多。相比之下，购房者仍然将澳洲视为一个在投资和置业方面前景积极的地方。

报告称，判断市场是否健康的一个关键因素是年收入和房价的比率。

在澳洲，人们买房子的钱相当于他们10到20年的收入，而在中国则接近50年的收入。在澳洲，租金回报率为4.5%，而中国是2%。