文 | 缓缓君
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今年6月，《人民日报》发文说：“房子是给人住的，树不能长到天上去，房价也一样。”
《人民日报》说得好，说出了人民群众的心声，然后……房价就真的涨到天上去了。
这也是为什么《魔鬼经济学》中的那句话对我触动很大：
“如果说伦理道德代表了我们心目中理想的社会运行模式的话，那么经济学就是在向我们描述这个社会到底是如何运行的。”
很多时候，我们乐于相信生活应该是什么样子的，但沉溺在自己的理想世界并不能解决任何问题，看清现实，早做打算，才是对自己的人生负责。
这篇文章不负责为你摇旗呐喊画大饼，更不能治愈玻璃心，我只向你表达我真实的看法，并给出我的建议。如果你愿意，请继续往下看。
涨涨涨，房价暴涨！
国际置业顾问莱坊（Knight Frank）发布了2016年“全球150大城市一季度房价涨幅榜”，排行榜的前5位中，中国占据了4席。
深圳以62.5%的绝对优势雄踞榜首，上海以30.5%的涨幅紧随其后，涨幅之大，令全球各大城市望尘莫及。
除此之外，南京、北京、广州、杭州的涨幅均超过了10%，分别位列涨幅排行榜的第4、5、13和19。
而根据国家统计局最新出炉的数据，8月全国70个大中城市，64个城市房价上涨，2个持平，4个下跌。与2015年相比，北上广深及南京、厦门、合肥、杭州等地的新房及二手房价格达到了20%-40%的涨幅。
说涨幅太抽象，来看看实打实的房价，以上海为例，内环价格已达到6-11万/方，远离内环的松江区也已达到了3万/方。
一线城市房价高，去二线城市总行了吧？
蓦然回首，“苏宁”房价两万余，唯有有泪千行。
我曾在《社会即将分层，你将会在第几层》（即《残酷底层物语：你没穷过你不懂》）一文中反复论述了“马太效应”，而本轮的房价暴涨，则是马太效应的又一次体现。
产能过剩，制造业江河日下，大量传统企业纷纷退出市场。
这部分钱去了哪里？楼市！
因为看好北上广深和部分发达二线城市的房价，从实业退出的资本涌向了楼市。
9月21日，《上市公司卖北京2套学区房抹平亏损》的新闻席卷了整个财经圈。
南京一家上市公司因连年亏损，陷入了退市风波，董事会一商量，决定卖掉2004年购入的两套居民住宅（原用于员工居住及办公，现估值2200万，已增值16.5倍），以此实现扭亏为盈。
“实业误国，买房兴邦”的口号迅速红遍网络，而自嘲的背后是深深的无奈。
诺贝尔经济学奖得主阿克洛夫和希勒在《动物精神》一书中指出了经济决策中的非理性因素，即动物精神。而动物精神中最重要的一条是：信心及乘数效应。
这里的“信心（congfidence）”指对未来趋势的一种（盲目的）确信态度。
典型的如“中国大妈”，她们炒黄金，买比特币，把动物精神发挥到淋漓尽致。其背后的原因，不过是因为最初的少部分人看涨，带动周围的人也跟着看涨，在从众心理的驱动下，看涨的人就像滚雪球一样，越滚越多，直到商品价格远远超过了其实际价值。
实业资本的转移推高了一二线城市的房价。一部分中产阶级通过各种方式，将手中资产转移到了一二线城市的楼市，又一次推高了房价。再然后，随着炒房团的大量涌入，房价被推上了天际。这是“动物精神”的又一次胜利。
与此同时，宽松的货币政策和银行的理性选择则成了房价上涨的助推剂。
据在线金融搜索平台融360公布，截止今年７月，全国首套房平均贷款利率降至 4.44%，创历史新低。
另一方面，在实业下行、贷款困难的情况下，银行难以找到比个人房贷更为安全可靠的资产，于是新增贷款大量涌向了楼市。
据A股上市银行半年报显示，18家上市银行上半年新增房贷2万亿元，占同期新增贷款额度的45.46%。而7月的数据则更加恐怖，据《21世纪经济报道》报道：7月人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款增加4575亿元，也就是说，新增贷款几乎全部去了楼市！
此轮房价的暴涨，是实业资本避难、动物精神和货币政策共同推动的。
财富从实业转移到了楼市，从小城市转移到了大城市，这推高了大城市的房价，也拉大了发达地区和落后地区之间的差距。
是不是很熟悉？马太效应！
正如中国人民大学重阳金融研究院高级研究员刘戈在《此轮房价上涨，是一次残酷的财富大转移》一文中所言：
这是一次规模空前的财富大转移，没有新的财富被创造，仅仅是资金的横向流动。
一线城市和部分二线城市的有房居民成为了这场财富转移的受益者，而全国其他地区的居民财富，却在浑然不觉中悄然缩水。
少部分城市的繁荣，掩盖了大部分城市的萧条。
动辄20%-40%的房价增长速度，远远超出了劳动报酬的增长，那些买不起房的穷人，在这场残酷的财富大转移中，能做的仅仅是看客，仅此而已。
如果说，影响房价的短期因素是动物精神和货币政策；那么，决定房价的长期因素又是什么？
一是城市的经济。
二是人口的迁移。
人口会自发地向经济发达、资源集中（尤其是教育资源）的地方迁移，而人口的聚集，又会反过来推动城市的经济，从而建立起一个优势迭代的良性循环。
可一个城市的土地面积是有限的，当一个城市的经济欣欣向荣，外来人口又大量涌入时，房价一定涨，因为此时房子是稀缺资源。反之，如果一个城市的经济不景气，年轻人将用脚投票，走向发达地区，人去楼空后，房子一定会贬值。
这是春运期间百度的人口迁徙路线图。
可以明显地看出，三大都市圈是人口流动的节点。
根据2009年-2014年全国35个主要城市的人口流动数据，人口的流入高度集中在长三角、珠三角和渤海湾三大都市圈。
长三角：上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=人口流入863万。
珠三角：广州+深圳+东莞+佛山=人口流入796万。
渤海湾：北京+天津=人口流入684万。
怀揣着梦想的年轻人，源源不断地涌向了经济最发达的地区，于是那里的房价也涨上了天际，并且，越靠近都市圈核心，人口越聚集，房价也越高。
这些人口从哪里来？当然是落后地区，所以在城市化的进程中，三四线城市的新区无人问津，成为了一座又一座空城。
房价有泡沫吗？
有，“动物精神”透支了房价的升值空间。
但泡沫会破吗？
未必，这要综合考虑人口和经济。
（分析过程篇幅略长，数据略多，懒人可直接下拉看结论）
先来看未来的城市经济：
即便传统制造业江河日下，实业资本退出市场，看似险象丛生，但与此同时，大数据、云计算、互联网、互联网金融、人工智能、VR、基因生物、大娱乐大健康等新兴产业正在快速兴起，这将成为新的经济支柱。
但是，这些新兴产业有着明显的城市聚集特征。
以下是互联网行业投资金额的城市排名：
互联网行业投资金额的前五名分别为北京、上海、杭州、深圳和广州，其中北京占据近半壁江山，前五名合计占全国互联网投资的90.8%，聚集效应非常显著。
在基因测序方面，全国157家基因测序机构分布在7座城市，其中北上广深杭占了142家，约占90.4%。
金融领域，传统金融业分部在北京、上海和深圳，而根据北京大学《互联网金融发展指数报告》：互联网金融最强的则是杭州、深圳和广州，并且同样表现出了区域聚集的特性（杭州互联网金融最发达是因为有蚂蚁金服）。
此外，电影产业90%在北京，于是做着明星梦的美女扎堆去了北京。
……
所有的新兴产业都存在高度聚集的特征。与其说制造业的逃离是一次经济危机，不如说是中国经济模式的重新布局：新兴产业将在少数几个城市快速发展，而传统制造业则被迫向中西部地区迁移。
再来看人口的迁移。
未来的人口流向会有什么变化？
高端人才将由三大都市圈的核心城市向外围扩散。
流水线上的工人将随着制造业的迁移而重新聚集。
最近两个月，北京公布了《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》，上海公示了《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案，深圳出台了《2016年度城市建设与土地利用实施计划》，这对三大都市圈的人口迁移有着巨大的影响。
北京、上海开始严格控制人口了。
北京常住人口将在2020年末控制在2300万人以内，上海的常住人口将在2040年末控制在2500万左右。
这意味着未来5年内，仅有不到130万人可以挤入北京；未来的25年内，仅有85万人能“有幸”成为上海市民。
更残酷的是后面这一条：北京城六区常住人口将在2014年基础上下降15个百分点左右。
这意味着将有340万城六区的常住人口将像挤牙膏一样，被赶到五环之外。说的更直白一点，北京将上演一场激烈的居住地保卫战。
而深圳的问题在于没有增量用地。
深圳的面积仅为上海的三分之一，还有一半的土地（山地、湖泊等）不能用来造房子，2016年政府勒紧裤带拿出了1350公顷土地，可仅有不到10%用来建设住宅。更关键的是，拿出土地中有85%是存量用地，这就涉及到拆迁问题，这些土地很难在短时间内造起房子。
北京、上海”市民资格“限量供应，深圳土地严重不足，人口不可能再大量流入，那么房价呢？
小学数学里有一类应用题：一个大水池，一个管道进水，一个管道出水，问你多久可以把池子装满水。
未来，一线城市就是一个个大水池，水池里有全国最发达最有前景的产业，也有着残酷的淘汰机制，精英们从一侧管道源源不断地挤入，被淘汰的人则从另一侧管道被迫迁离，房子依然是稀缺资源，房价依然会维持在高位。
与之对应的，是三大都市圈的人口从核心城市向外围扩散。
居住在昆山，工作在上海；居住在东莞，工作在深圳；居住在燕郊，工作在北京，这将成为三大都市圈生活的新常态，也将带动临近城市的房价继续往上涨。
另一方面，随着制造业被迫向中西部地区迁移，却也给部分地处交通枢纽的省会城市带来了机遇。
以郑州为例，郑州是高速轨道交通上的城市，7条高铁贯穿而过。受益于铁路发展，制造业陆续迁入郑州，工业发展引人关注。
典型的如富士康落户郑州之后，仅富士康一厂招聘的工人就超过了30万，这吸引了河南省内劳动力向省会聚集。
经济上来了，人口聚集了，房价也跟着涨了，根据国家统计局的数据，8月郑州的房价较2015年上升了17%。
重庆、成都、武汉、郑州、合肥等交通枢纽上的省会城市，或能成为中国经济重新布局后的幸运儿，房价也将随着工业升级而补涨（合肥上半年的暴涨就属于补涨，因为原先的价格在洼地），但与三大都市圈相比，依然不可同日而语，这是产业差异决定的。
分析至此，可以对中国未来的房价地图进行预测：
三大都市圈将成为全国房价的三座大山，北上广深是顶峰，杭州、南京、苏州等周边发达城市是一片层峦叠嶂。
武汉、重庆、成都、郑州、合肥、厦门等交通枢纽城市将成为偌大版图上星星点点的丘陵。
剩下的城市，全是平原和洼地。
（注：厦门是国家“一带一路”发展规划中的核心港口城市，也是与台湾经济对接的首个获益城市。五年间厦门的人口增长达到了50%，人口增速可谓惊人。同样惊人的还有厦门的房价，根据国家统计局的数据，厦门的房价已较去年增长43.8%。但随着两岸关系的变化，以及制造业的转型，厦门未来的房价是高山还是丘陵，让人难以预计，暂且先划归丘陵）
年轻人可以不靠父母在大城市买房吗？
对于70后而言，这样的想法叫志气；对于80后而言，想要实现靠机遇；对于90后而言，如果还抱着这样的想法，只能说是学生气。
大城市的房价增速已远远超过了劳动报酬的增长，你的踏实努力，等来的，却是房价的高不可及。
有一位读者对我说：
当年我在北京六环外买房，一万，同事劝我别买，他说一定会降。但我清楚自己的能力，够得着的先拿到手再说。现在，四万一平我也并不想卖。
三四年前，劝朋友买一个当时比较荒的地方，但地铁已经规划到了。他们总是觉得不划算，嫌远，嫌郊区，那时候房价还不到一万，如今四万也已经买不到了。
朋友当初手里的钱还够首付，如今，那点钱没翻倍，已经没房可买了。
买房就像是上船，那些在岸边的人，有的说船票会上涨，于是匆匆忙忙上了船；有的说船票会下降，左等右等，却再也上不了船，只能望洋兴叹。
从这一点来说，早上船的人是幸运的。
但是，任何选择都会有代价，而上船的代价是，在船只靠岸（还清贷款）前，你和船被捆在了一起。
有没有发现，买房的背后，其实是一种尘埃落定的心理，意味着你愿意放弃别的可能，去求一个安稳。
回到主题：房价暴涨，年轻人该怎么办？
如果你的职业生涯正处于高速成长期，你的未来有很多的可能性，我不建议你买房，房贷会成为你的负担，束缚你的发展。
如果你的职业发展已处于瓶颈，又想在大城市尘埃落定，我建议你尽早买房，因为该涨的城市还会涨，并且你要相信：财富是以家庭为单位的，借用父母的钱来买房，是家庭财富增长的一种方式。
如果你什么都没有，那么请你记住：这个世界上有两种人，第一种人善于把责任推给社会推给他人，然后心安理得地苟且一生。第二种人看清了世界的真相之后，披荆斩棘寻找突围的可能。
买房或者不买房，苟且或者奋斗，这些都是选择，每种选择都有其代价，而人生，则是一个又一个选择叠加起来的总和。
十年后你所站立的地方，正是你今天的选择所带来的结果。
缓缓君：985高校工科男，时代华语图书签约作者。有一些故事，也有一些观点；有一点理性，也有一点温度，新书《我就喜欢这样的你》已上架。公众号：缓缓说（huanhuanshuo520）
