澳洲高层公寓过剩危机凸显，澳洲ATO再出新招打击海外买家,搜澳网微信公众号文章

澳洲东海岸起重机数量超北美
凸显公寓供应过剩风险

全球房地产和建设咨询公司Rider Levett Bucknall（RLB）一年发布两次的起重机数量调查报告发现，今年第三季度悉尼、墨尔本和布里斯本高层公寓项目的起重机数量达到破纪录的528台。

RLB的调查还显示，包括纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶、多伦多和卡尔加里在内的主要北美城市用于住宅建造活动的起重机数量为419台。

过去三年，澳洲东岸用于住宅建造的起重机数量令人惊讶地增长了313%。不过，增速在过去一季度大幅放缓。

目前有80%的起重机用于高层住宅建造，相比之下，公寓热潮还未出现时，这一比例不足50%。

悉尼

悉尼的建设活动依然火热，过去半年住宅项目起重机数量从239台增加至258台，悉尼的公寓建造活动蔓延至大部分地区。

墨尔本

墨尔本的起重机数量从124台下降至109台，建设热潮集中在CBD和Southbank，但也蔓延至其他城区。

布里斯班

布里斯本的起重机数量从91台减少至87台，布里斯本的公寓热潮高度集中在内城区。

编者观点
一系列的事实都已经开始彰显澳洲首府城市CBD高层公寓投资的风险。

为什么CBD高层公寓风险高
海外买家投资澳洲房产，未来转售接手的买家，只能是澳洲本地家庭；未来放租的对象，澳洲本地家庭占了很大的比例。那么，这些家庭喜欢居住在哪里？

1、99%的澳洲本地人不住在CBD，CBD是外来人口临时居住和集中的区域，那么不得不问，买的房子未来打算卖给谁？

2、澳洲的基本家庭构成是4-5口之家，您买的小户型打算未来套现给谁呢？（海外人士无法购买二手房产，未来您的买家一定是本地人才行）

3、澳洲本地人87%都是居住在联排和独栋的房子里，而非高层公寓；部分澳洲人居住在近城区的Unit里面（低密度、低维护费用、大空间、更多隐私性）。

与国内不同的是，澳洲是城镇化实行40年的发达国家和地区，而非就业、教育和生活高度集中、依赖中心资源的地区，所以尽管住在近城区或者郊区，也能享受到配套的交通、教育与生活配套，CBD不是唯一的选择。我们理解国内的买家那种追求在市中心拥有一套高层海景房或公寓的心情，但是从专业的角度，则不建议海外投资客入手。

随着高层公寓的持续扩建，墨尔本和布里斯本内城区的高层公寓型住宅价格预计在2019年之前将下跌10%至15%。

由于澳洲银行对悉尼、墨尔本和布里斯班CBD的高层公寓实施了限贷政策，并且多个区被列为限贷黑名单，不少高层公寓出现无法交割的现象，导致这部分的开发商和买家都陷入了困境中，于是不少中国买家纷纷选择抛盘，然而，更想不到的是......

今日，澳洲税务局再出新招打击海外买家，楼花转手将视为二手房。《澳洲人报》称，如果楼花销售落空，就会被视为二手房，这意味着数以千计的海外买家将停止购买楼花。

根据澳洲法律，海外买家只能购买全新物业。如果住宅在合同具有约束力的日期过后，以及结算之前，仍然在售，那么就被视为二手住宅。当房地产开发商出售公寓楼花时，一旦‘新’公寓的合约开始具有约束力，公寓的性质就从‘新房’变成了‘二手房’。”

海外投资者在进行离岸房产配置时，需要了解投资目标市场的规律，及时留意当地的政策变动，切记照搬国内的购房投资经验，以免造成二手销售套现的困难。