10月小长假通常是房市最繁忙的时候之一。

在长假之前，就已经发现，海外买家们正逐渐重回澳洲房市，买家们也在更新换代。

根据最近房价、租金、空置率数据，无疑悉尼和墨尔本的房价又开始了新一波的增长。

在澳洲央行行长史蒂文斯离任辞去担任10年的澳央行行长职位之后，新上任的央行行长洛威宣布了他担任央行行长以来的首次重大利率决定——澳洲央行将官方利息维持在历史最低点不变！

而在央行公布利率决定之前，澳元兑换人民币的汇率开始突然上行，一度飙升至1澳元兑换5.135元人民币！逼近一年新高！

据悉，八月澳储的降息，是2011年十一月以来的第12次，自那时起，澳洲的官方现金利率削减了325个基点，达到1.5%，为有纪录以来最低水平。

同期，对房市意义重大的按揭利率下降255个基点，目前典型的标准浮动按揭利率是5.25%，折扣率4.45%。

上世纪60年代以来，按揭利率从未如此之低，被视为驱动房价上涨的因素之一。

不只低利率在推高澳洲房价。如果仅因为低息，我们应当会看到从首府城市到地方乡村的全面增长。

而事实是，全澳房市表现并不均衡。大部分首府城市仅出现微妙的增长，悉尼与墨尔本则鹤立鸡群，过去两年间资本利得率显著升高。

行业普遍认为，澳房当前增长周期始于2012年中期。据Corelogic RP Data数据，自那时起，悉尼房价上涨64%，墨尔本上涨44%。布里斯班排在第三，同期上涨18%。

垫底的城市是珀斯与达尔文，同期涨8.2%与9.7%，不过，尽管处于上行周期，两地房价自2014年起其实在下跌。

除极低的按揭利率外，还有些因素可解释悉尼与墨尔本房市的强盛。两座城市均受益于就业强势增长、低失业率和海外及州际高移民率。

以悉尼为例。新州政府更新人口预测数据显示，悉尼都市区人口将自2011年的428万增长到2036年的642万，相当于二十五年将增213万人。

这比2014年预测的数据拔高16.7万人。与此同时，新州政府更新了住房需求预测，上次预期2011-2031年间悉尼须增66.4万套房，修正为，2016-2036年间需增72.6万套。

售房广告反映出悉尼与墨尔本的低住房存量，让一些买家更感焦灼。每逢春季，两市房产挂售数量开始上行，但目前整体上远低于长期平均水平。

最近4周，悉尼东郊举行的几场拍卖会，预定拍售的房产几乎有三分之二提前售出，其余在不到一小时时间内出清。

出席拍卖会的不少是为子女买房的父母，言谈间有着害怕子女没房住的担忧，而“钱便宜了”是重要刺激因素。

从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。

到2014年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。

另外，从政策鼓励角度，澳洲分设三级政府：联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略；州政府负责大型基建和城建总体规划；地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。

由于既得利益和优先环境的考虑，大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发，每一个报建审批(DA)基本上都会收到周围邻居的反对。

而地方政府是由居民一人一票选举产生的，为了反映民意，开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时，都会受到重点“照顾”。

做一份报建DA往往被拖延一年以上，可以说每一个批建楼盘都经过各项标准审核，这也是为什么澳洲的项目品质都得以保障的一大原因。

而联邦政府，州政府，为了扩大就业，扩大税收，刺激经济，会不断推出种种激励措施，鼓励开发商建房。有了政府的大力支持，不愁澳洲房产走势不稳！

悉尼土地发放量在 2015年减少了4.6%，而人口持续强劲增长。地块发放水平未能跟上需求，因而进一步加剧了悉尼市场的供应不足。

不过，正因为澳洲政府严格的土地供应管制，澳洲房屋很少出现供过于求的问题，大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%，因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。

以上列举的各项因素，也是我们分析澳洲房产未来走势的根本依据。

在完善的澳洲房产交易市场，没有国内房产市场交易的操作弊端，也避免了种种风险，不论投资还是自住交易更放心，这也是为什么越来越多海外投资者将目光锁定澳洲的原因之一。

种种迹象表明，澳洲房产的未来依然稳步上升，投资这件事永远没有最合适的时机，只有一句话：现金流充足的情况下，早买早赚。

文章摘自网络