大家晚上好！
我是YOGO Design的建筑设计师郭勇
今天给大家分享‘中小型开发’选地 (以CAMPBELLTOWN为例)
首先，YOGO声明：
1. 本次公益讲座谨代表个人观点。
2. 政府开发政策具有时效性，会不定期调整更新。
3. 讲座内容为YOGO原创，若无许可请勿转载。
好，开讲！
1. 作为设计师为啥讲选地？？
这不是各路房产中介大神的工作范围么？
一点也没错，中介作为房源地源的主要源头，自然是在选地环节首当其冲。
正所谓一个成功男人的背。。。奥，不对，一个成功开放商的背后都有一群默默服（SHU）务（QIAN）的中介朋友。
开个玩笑哈，刚发现群里中介朋友不少啊！
那么作为设计师，我们的任务是：
在客户选地地块前给予建议: 该地块分地有哪几种选择，哪种选择最适合客户的实际情况？土地价值评估设计师不是专家，但是能否分地，能分几块我们是有些许发言权的，
一句话，设计师不创造政策，我们只是政策的搬(钻)运(空)工(者)
选地后协助审批，在政府开发政策大框架内最大限度的为客户争取开发利益。
经常遇到的一个典型问题：要求最小面宽是7米，我看到的地块21米面宽想1分3--不用说，小学生回答就可以。那么如果是20.8米呢？20米呢？19米呢？
其实这样子的问题并无标准答案，也没有坊间传说中的5%的所谓活动范围，不难理解，政府如果说有5%那么马上就有人问6%行不行啊？小岳岳不是说：五环也就比四环少一环么！
从规划角度来讲，看的是整体的方案，绝非单单是面宽和面积是否满足要求那么简单。
2. 选地的重要性（你说来？？）
直接决定了：
产品类型（单双层，独立/半独立/联体..)
产品成本
项目操作周期（审批速度，建造时间都基本成正比））
间接决定了：
产品售价
银行放贷的速度和成功率
最后，决定：利润！利润！利润！
别问我为啥说3遍！
虽然1分钱也是爱，但是相信在做的各位心中都是充满‘大爱’的人！
3. 为啥今天选择讲CAMPBELLTOWN为例呢？
首先，南澳洲council太多，讲到下次村里大停电也讲不完啊。
顺便普及一下：南澳洲共有68个council，常遇到有开发项目的15个左右。每个council所谓的zone有10-80不等，每个council平均1-2年会更新一次政策，更新幅度或大或小，可想而知，想要完全掌握的难度。当我听说全布里斯班只有一个分区的消息的时候，真的是哭晕在厕所啊！
当然，做为开发商，并非需要全部了解所有区域，YOGO有几个客户就是集中在某个区做开发项目，别的区跟本不做项目，也取得了很好的收益。相比于当地开发商，华人入市较晚，对市场尤其是区域政策方面了解甚少，所以集中开发在某种意义上就弱化了这个劣势。
个人认为，CAMPBELLTOWN区域有这么几个优点：
1. 近几年RE-ZONE区域分布较广，地块变相升值幅度高
2. 分区较少，易于项目类比和复制
3.中价位房产多，容易根据市场参考价做预算
4. 较少heritage房产和土壤污染问题（这个不展开讨论了，总之新手请绕行）
综合来说，此区域怪物等级适中，非常适合非骨灰级玩家练级。
刚才提到的分区问题，CAMPBELLTOWN主要的开发区域有2个---3区和4区。但在展开讲分区之前，我想有必要再次普及一下房屋类型分类：
-DETACHED （大家都知道，就是独栋了）
-SEMI-DETACHED(见下图）
-GROUP DWELLING(见下图）
-RESIDENTAIL FLAT(见下图）
-ROW DWELLING(见下图）
那么在了解了以上房屋类型的区别后，我们再回头来看3区和4区。
整个区范围 (见下图右上角）
其中3区范围 (见下图）
4 区范围 (见下图）
可以看出，3和4区覆盖了大多数区域，也就是适合做中小型开发（2-5套）的范围。
那么政策表如下：
3区 (见下图）
4 区 (见下图）
细心的观众会发现：
2个政策都有1个所谓离商业中心和几条主干道400米的特殊政策范围，主干道分别为：Montacute, Magill和Lower northeast road.
那么400米的界定不难，用Google earth一量直线距离就好了，是不是too easy啊！不知道此软件请咨询度娘。
我们把3区标记为3+（400米内）和3-（400米外），把4区标记为4+（400米内）和4-（400米外）.
更为细心的吃瓜子观众会发现：
3-和4+基本要求一样啊！没错！看来吃瓜子补脑并非谣传啊！
那么重点来了，如果您想做3-5个房产的开发项目，（5个以上case by case），在3区和4+区内的地块将是您应该重点关注的，以row dwelling联排别墅为例：
3套：
3+区： 450平地, 大约15米面宽
3-/4+区： 600平地, 大约21米面宽
这种地块是不是好多选择！？
4套：
3+区： 600平地, 大约20米面宽
3-/4+区： 800平地, 大约28米面宽
这种地块是不是也不少啊！？
5套：
3+区： 750平地, 大约25米面宽
3-/4+区： 1000平地, 大约35米面宽
这种地块可能少些，因为符合面宽条件的基本都是拐角地。
不过即使不是拐角地也不用灰心，面宽不足可以做residential flat，大多情况下，5套或以上会是这种开发形式。
再次重发一下residential flat，也就是带一个共用车道的形式
最后，附上3区和4区完整的政策细节。当然，如果不确定也欢迎随时来YOGO咨询。
电话：0433 162 598
地址：suite 808/147, Pirie Street, Adelaide
好的，以上是我这个‘伪’中介瞎掺和选地的内容，以后再和大家分享其他council的政策。
明天一早开始打电话问你的货真价实的中介吧！
因为小弟手里并没有地，有也是客户的；
小弟就算知道哪里有地，价格我也说了不算。
主讲人： 郭勇
讲座结束后的互动环节
