操盘手/大悟 （微信号：262739843）
项 目 综 述
项目针对人群 1. 刚开始了解澳洲房产的国内外投资人
2 .有海外资产配置打算的海外投资人
3 .在悉尼大学上学的父母买家
4. 当地构建房产组合的投资人
项目价格区间 1房： 73万- 105万澳币
2房：106万-140万澳币
3房：142万-150万澳币
项目概况 项目体量：79套
1房：32套
2房：39套
3房：8套
层高：18层
开盘时间：2016年10月22日
交房时间：2018年初
因为项目还未开盘，开盘之前，按照合同，项目的资料还不允许公开，因此，本文尽量做主要陈述。
大悟有话说
在澳洲，政策的收紧，银行的限贷，让小额投资人慢慢退出市场，说白了就是被淘汰了。
慢慢浮出水面的多是高净值的投资客人，既然是高净值客人，你跟人家说，该如何通过房产赚钱，那基本等于屁话，人家能成为高净值，定有人家的路数。
考虑到置业海外，多数也是为了资产保值作为根本。他们对于海外顾问公司的要求也变得越来越高，如果你不够专业，人家不会舍近求远找你的。
国内房产市场都要通过离婚买房了，各地纷纷通过限购来宏观调控，多数投资人给我的感觉就是尽管已经赚了个盘满钵满，但就是缺乏那份安全感，就怕哪一天高挺的房市轰然倒塌。另外人民币兑美元在上周六就已经跌破6.7，专家们预测在2016年12月的结果结果提前了。
如果你现在在国内的银行趴了个上百万上千万的资金，面对这样的大环境，你想得一定是先让货币保值，第二步才是升值。
所以，单澳洲房产的资产配置，我能给的也有限，根据自己的经验，帮助投资人把项目的风险控制好了，比如区域，开发商，建筑商，设计师的靠谱度等，就算完成任务。
我一直说，投资是理性的。
但每一年见了那么多形形色色的投资人，这句话，就跟“只有失去了才懂得珍惜”一样的苍白，因为人多是感性的。
你说一个离市中心30公里的，和一个离市区2公里的，大家都愿意先了解后者。
这就像你去一家陌生的饭店，如果是面馆，你会觉得点他家的面，准没错，如果是家饺子馆，点他家的饺子，味道是最好的一样， it makes sense。
对投资人而言，还未登陆过，海外置业却已经变成当务之急，我能点三环以内，为何偏偏要点五环开外一样，所以我表示十分理解。
微信里经常有人突兀的发我一项目，问我怎么样？
这么说吧，4年前，你拿悉尼的Campsie和North Sydney， 一个位于西南区12公里，一个位于下北区5公里，它俩的涨幅几乎是一样的。前者从投入比来看甚至更高。
但如果你单问这两个区哪个好，我相信90%以上的人都说下北区的North Sydney好，问题是：是不是所有人都买的起North Sydney？
预算越高，投资的技术含量要求越低，预算越低，投资的技术含量要求越高。
所谓的技术含量，其实所影射的，就是战胜自己感性的，先入为主的过程。
所以今天，我能帮到投资人的就是，您也甭太难为自己，预算够，就她了。
让您无论感性还是理性都尽可能可以接受。
2016年即将过去，12月份澳洲将进入圣诞假期，再看新项目，估计要等到明年3月以后了。
项目本身
1 所在位置：Redfern
以悉尼市政厅为CBD地标，距离2公里。
2 区域密度：中低密度 不像悉尼东南部公寓的开发量那么高，Redfern的公寓开发尚属早期。全新公寓在租房屋非常之少。
这点国内投资人缺乏共鸣，在澳洲，高密度区域在银行的眼中，放贷的可能性会变低，未来出租率，空置率的风险度会高，尤其是在当下入市，澳洲当地标准利率为1.5%，已为历史最低点的最低点，当地买家转而买房而非租房，因此，项目的独特性要求变得越来越高。
3 区域特点
1 悉尼第三大火车站
交通方便，但凡是从悉尼市中心往西，往西偏北，往西南，往东南，往南方向，Redfern为必停之站。
项目距离Redfern火车站只有200米。
2 悉尼大学
悉尼大学很大，分布于悉尼各个区域，其主校区位于悉尼市中心，主校区中分布着不同的学院。
其实悉尼大学所在区域名称为Camperdown和Darlington，但因为这两个区域都无火车站，所以多数人会选择在Redfern下车。
我们看下Redfern所在位置和悉尼主校区各学院的位置分布图。
市区中的7个小校区，有5个靠近Redfern，距离在1公里之内，最近的只有600米。
3 新房市场空缺
Redfern尽管距离悉尼市中心很近，距离校区也很近，但是公寓数量和CBD其他区域比，依然十分紧缺。
在租公寓只有44套，全新公寓在租数量不到5套。
未来开工量也不大。
(如果您是我们平台忠实读者的话，我很抱歉本周的看房日记没有以文章形式刊登)
大悟看房I
上周六的看房日记，我所选的区域正是Redfern。
来看一套我上周六看的一套2居室公寓。
1999年盖好的这套2房2卫1车位的旧公寓，来看房的全部是西人，每周物业费在1600澳币左右。
中午拍卖，最终成交价格为121万5千澳币。
大悟看房II
上边照片是我拍的，我们来看在网上其售价情况（11月5日拍卖）
这套占地507平的地，给出的建议指导价为300万澳币。
作为悉尼老城区，也是排屋区之一的Redfern，地的价格是最有说服力的。
4 现金流情况
澳当地租赁中介对于此项目，给出的租金范围：
1房：
$590-$630/周(无车位)
$630-$670/周(有车位）
2房：
$750-$800/周(有车位）
3房：
$850-$950/周(有车位)
按照以上此项目的房价区间，即：
项目价格区间：
1房：73万- 105万澳币
2房：106万-140万澳币
3房：142万-150万澳币
再加上目前澳洲海外买家贷款60%（利率4%）作为标准，覆盖掉所有费用后，现金流情况如下（不考虑房价升值情况）：
1房全部为正现金流：（最低房价对应最低租金）
每年正现金流区间: $3978---$7173
2房全部为正现金流：（最低房价对应最低租金）
每年正现金流区间: $612---$6315
3房全部为正现金流：（最低房价对应最低租金）
每年正现金流区间: $2189---$5183
以上数据为理性考虑范畴，不代表最终结果。
5 流通性
这一点在如今的市场下，变得愈发重要。原因是很多高密度区域的投资项目变得供过于求，很多海外买家入市后，因为种种原因在成交前要抛售，变得难上加难。
悉尼的市中心和墨尔本的市中心公寓项目是完全不一样的。这点不单单从价格上体现。
大家可以在澳洲房产大全平台回复关键词：墨01，墨02，墨03，墨04，墨05，墨06，墨07来简单了解墨尔本的公寓市场。
有多少客人因为之前不听劝，买砸了，要抛售，面临澳洲当地银行不予借款，面临当地客人不买账，有很多客人最终不得不面对损失10%的房款的局面。
天底下没有免费的午餐。无论投资，还是生活，这点都说得通。
6 我选择此项目的理由
我在处女作《澳洲房产那点事儿》里有篇文章叫《谈“房产投资顾问”之现状》里有提到过Redfern这个区域，说到2013年时，其3房的售价已达134万澳币，要说的意思很简单，即和大家传统的理解形成了强大反差。
所有的项目不是仅仅论其区域如何，更要看究竟多少钱。
一个户型也好，一个房子也罢，市场价比如70万澳币，大家都说他户型不好，朝向不好，面积太小，那我现在20万出售，你考虑么？
反之，这套70万澳币的房子，如果户型朝向面积都非常不错，我现在120万卖你，你会考虑么？
所谓的性价比，说的就是这个意思。
Redfern距离市中心近是不争的事实，区域内的公寓体量在可接受范围内。另外，在做了几期【大悟访谈录】（在澳房大全菜单栏的“大悟·评”里可以翻阅）之后，我个人对于项目的质量把控看得比过去任何时候都要重。
比如开发商，比如设计师，比如建筑商。
此项目的开发商并不是我第一次合作，在几年前悉尼下北区Lane Cove开盘时就有过合作，从买家入住后的反馈来看，是非常不错的。
另外建筑商的选择，开发商正在和澳洲的高水平建筑商Himilton Marino洽谈，将于近日揭晓。
Himilton Marino这家开发商距今成立逾40年，之前以墨尔本的建筑项目为主，在澳洲属于Tier2级别开发商。在2014年全澳基建类建筑商排名前20位。
设计师：SJB
SJB不单单负责是设计公司，同时负责内部装潢设计，负责城市规划设计。之前有读者问我西部某一区域房价为何涨幅很大，我的回答是那里有新的规划，政府将公屋全部推倒，重新建房，那个设计师正是SJB。
其在澳洲可谓是赫赫有名的著名设计师。多了就不举例了，只说一个。将成为澳洲历史最贵的公寓类项目，位于悉尼CBD的Barangaroo项目，的第一期和第二期部分的内部设计正是SJB。
感受下：
此次SJB将负责此项目的楼体外部设计。
其内部设计师选用的是澳当地设计师COCO REPUBLIC，名气虽然没有SJB大，但是参与的项目大明明鼎鼎的也不少。
包括墨尔本顶级豪宅区Toorak的公寓项目，包括悉尼顶级开发商Mirvac在内西区Glebe的Harold Park，包括悉尼10几年前由Fraser开发的CBD著名公寓项目Lumiere等等。
如果让我动笔写项目，就代表这个项目的风险在我个人可控的范围之内。
所以我一般不太动笔写项目报告，综合了区域密度，现金流，流通性，项目本身的设计师和建筑商等因素，最主要的一点是，此项目的价位区间和悉尼目前在售的很多其他项目相比，我觉得是很有优势的。
毕竟，距离市中心只有2公里。
Airbnb 理念
在和开发商的沟通中，他们还提到过airbnb的理念。我觉得挺有意思，在此也和大家分享下。
Airbnb是AirBed and Breakfast ("Air-b-n-b")的缩写，中文名：空中食宿。
Airbnb用户遍布190个国家近34000个城市，发布的房屋租赁信息达到5万条。AirBnB被时代周刊称为“住房中的EBay”。
Airbnb2015年在全世界190多个国家拥有一亿两千万个房源，平均每晚有40万人住在 Airbnb 提供的房间里。
目前，澳洲的Airbnb市场还处于起始阶段。
悉尼，作为澳洲最大的城市，世界上首选的旅行地之一，其airbnb市场的发展将是可以预见的，对于距离市区较近的房屋，在这点上来讲，其受众面，是不言自明的。
项目细节
此项目的开盘时间为2016年10月22日，开盘之前开始收取意向金（2000澳币）。
目前此项目针对海外买家只有20-25套，额满为止。
澳州房产大全团队提供一切房产服务。
贷款服务，法律服务由澳房大全指定专栏作者所在公司负责。
未来房屋租赁事宜，由澳房大全旗下澳当地租赁公司Infinity全面负责。
想获取更详细的项目资料，请读者朋友，
加大悟个人微信号：272739843
大悟感言
继悉尼的西北部，这篇文章仅是我个人所撰写的2016年第二篇项目推荐类帖子，也是2016年度最后一篇项目报告类文章。相信一定能让看了许久，却尚未入市的Qualified买家入市。
上周悉尼北偏西一处全新公寓项目230套公寓，3小时之内全部售罄，近2亿澳币的销售额。
最近9周时间，悉尼当地的二手房清空率除了中间长假期影响外，几乎稳定在80%左右。
作为世界上房价最贵前10名的悉尼，她比墨尔本，比澳洲任何一首府城市都贵，而这样的销售速度，已经不是价格因素可以说得通的了。
希望此篇文章的发出，能让一些决定入市的国内外投资人在风险可控的前提下，尽快软着陆。
感谢阅读。
