上次的文章发布了以后，有不少朋友来加我的微信，问我能否帮他们解决自己的房屋贷款问题。

我想这至少说明了两点：第一，大部分投资者的确都很关心自己的贷款结构问题；第二，我可能不小心让大家以为我是一名贷款顾问了。

 

事实上，对于那些已经做了cross 

collateralized结构的朋友们也不用过分担心，只要你自己的还款能力是足够的话，就可以请你的贷款经理帮你做de-collateralize的动作，把结构变回Standalone。

而对于某些投资人来说，可能在购买房产的时候由于自身条件的限制，只能选择cross collateralized的结构，也是完全有可能的。

或许是因为上一篇的话题过于严肃，我想今天就和大家讲一个相对轻松的话题。

咱们从大宏观角度来看看澳大利亚到底是一个怎样的国家，它的人口增长和组成是怎样的结构？这对我们的房产投资者来说又意味着什么？

2016年2月，澳大利亚迎来了这个国家发展史上的一个重要的日子，它的人口突破了2400万。

对于一个来自中国的移民来说，2400万的人口只不过相当于中国一个城市上海的人口，但对于澳大利亚来说，这一数字的到来意味深长。

要知道，根据澳洲政府的预测，第2400万个澳洲人口原本应该在2033年左右到来，而现实是，这一数字的实现整整提前了近17年！

1968年，澳大利亚的人口达到了1200万，它用了48年翻了一番。有趣的是，在1970年，全球人口正好是目前73亿的一半，而全球人口总数只用了略少的时间，46年，就翻了一番。超过三分之一的澳洲人在他们的一生中看到了澳洲以及世界人口翻番。

1999年8月18日，当澳大利亚的人口达到1900万时，根据当时的情况，澳洲政府预测，到2033年，澳洲人口才会达到2400万。

然而，与预期中澳洲人口每7-9年增加100万的保守估计相比，实际上，澳洲人口正在以每3年增加100万的节奏稳步增长。（从2100万人口到2400万人口，耗时8年8个月）

和其他国家相比，

澳大利亚有什么特点呢？

那么，如果把澳大利亚这个国家比作是一条长200米，住了100户人家的街道，那么这条街道的构成是怎样的呢？和其他国家组成的街道相比，澳大利亚“这条街”又有什么特点呢？

研究澳洲社会特点的知名调查机构McCrindle Research就根据澳洲统计局（ABS）、人口普查以及其他来源的数据制作了下面这张信息图表，为我们详尽地解答了这个问题。

假如澳洲是一条只有100户家庭的街道，如果按比例安置澳洲的人口，那么澳洲街长200米，每年增长3米；而中国街和印度街则分别长11.8公里和10.8公里。在这条街上有263人，120条鱼，193辆车，46只狗和36只猫。

 76户家庭住在独立屋中，14户生活在公寓里，还有10户的住宅则是排屋。其中36户家庭在付房贷，33户已经完全拥有了他们的住宅，31户则是租房子住。

净值最高的20%的家庭平均财富超过220万元，最低的则只有3.2万元。按家庭收入来算，最穷的家庭每年税后平均只能拿到17,992澳元，而最富有的群体则可收入94,328澳元。

9%的家庭没有车，有一辆和两辆车的家庭比例都是37%，而17%以上的家庭有三辆以上的车。至于家庭中父母的出生地，54%是土生土长的澳洲人，34%是移民，还有12%是跨国家庭，即父母中的一方为移民。

2400万人口，

在整个澳洲大陆上怎样分布？

那么，目前的2400万人口，在整个澳洲大陆上的分布又是怎样的呢？Mccrindle对于这个问题又制作了这样一张图来解释了这个问题。

具体来说，目前澳洲总共的家庭数约在910万户左右，平均每户家庭的人数在2.6人，平均年龄37.3岁。

就人口分布来说，悉尼，墨尔本，布里斯班，珀斯和阿德莱德是目前人口前五大城市，也是仅有的五个人口在100万以上的城市。

首都堪培拉虽然是行政中心，但按照人口数量排序的话，它只能算是第八大城市，甚至排在黄金海岸和纽卡斯尔之后。

根据ABS澳洲统计局公布的数字，墨尔本是目前全澳人口增长速度最快的城市，预计在二十年以后会超过悉尼，成为澳洲人口第一大城市。而在澳洲的新增人口中，46%的增长来自于自然出生，54%的增长来自于海外移民。

如何理解澳洲人口组成与结构，

对于房产投资的意义？

澳大利亚是一个特别有意思的国家，虽然地理面积上和中国美国相差不多，但人口数量仅仅是两个超级大国的一个零头。

不过，与中美两国城市数量多如牛毛的特点相比，澳大利亚的“大城市”数量极其有限，85%的人口居住在五大首府城市50公里范围之内，人口、基础设施建设、就业机会等集中度非常高，因此，也造就了澳洲首府城市房地产的投资价值。

通常来说，决定房价长期上涨的最重要因素是一个“PIE”，也就是Population（人口增长），Infrastructure（基础设施），Employment（就业机会）。

悉尼，墨尔本两地可谓是澳洲的北京上海，人口、基建以及就业机会远远领先于其他城市，因此，这也反映到了这两个城市的房价上，大幅领先于布里斯班，珀斯等“二线城市”。不过，这并不意味着澳洲的二线城市的房地产就没有投资机会。

这是一张2006-2016年澳洲五大首府城市的独立屋中位价的走势图，从这张图上大概可以总结出以下一些特点：

看图说话

1.     过去十年，澳洲所有首府城市独立屋中位价均呈现不同程度的上升。

2.     悉尼市场在过去四年内的表现远远超过其他首府城市。

3.     2006-2008年，布里斯班，珀斯和墨尔本的的独立屋上涨速度更明显，而悉尼市场几乎没有表现。

4.     在金融危机出现的2008年前后，各大首府城市之间的房价差距曾经并不大，但在之后出现了明显的不同走势。

我们常常说房产投资是一个长期的游戏，但事实上大部分人在做出投资决策的时候都是短视的。今天，一个居住在悉尼的投资人很可能对于墨尔本或者布里斯班的房产投资完全不感兴趣，因为在过去三四年间，这两个城市的表现的确不如悉尼市场。

但如果你去问一个在上一个周期最高峰2004年在悉尼买入房产的投资人，那他可能会告诉你他在悉尼的房子曾经在多少年之内毫无增长。所以，对于有意在澳大利亚投资多套房地产的朋友们，通常我也会建议他们不要将所有的“房产鸡蛋”放在一个“城市篮子”里。

不论是哪个城市，都会拥有自己的快速增长期和瓶颈期。如果把每个城市当做一个上市公司股票来看的话，那投资墨尔本悉尼的房产，就好比买了蓝筹股，业绩通常来说表现不错，出现大幅波动的概率相对不大，长期来说让人比较放心，适合大部分普通投资者；

而珀斯，黄金海岸这样的城市，就好比金融衍生品，可能出现超常涨幅（如2004-2007年的珀斯），但一旦出现大的经济危机等黑天鹅事件，那房价第一个出现大幅调整的也会是这样地区的房产，因此，他们更适合抗风险能力高的投资人群。

Mccrindle的研究数据以及过去十年五大城市房价的走势图已经告诉我们，在澳洲不论过去，现在还是将来，所有的PIE因素仍然将围绕在这五大城市周围发展。

因此，我身边的一些非常成熟的投资者，只要发现一个投资机会符合这些大的原则，又在自己的经济承受范围之内，那他们做出一个投资决策往往会非常果断。

反之，一些过分纠结于楼层，户型，价格，朝向等细节的投资人，往往是捡了芝麻，丢了西瓜，在投资决策中容易错过机会。

所谓的“成大事者不纠结”，或许说的就是这个道理吧。

感谢阅读，下期见！

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