新西兰的公寓相比其他类型的房产来说，尚数较新的领域，所需要注意的地方其实有很多。那如果要买公寓的话，到底有哪些问题，是要事先必须先弄清楚的呢？

是租赁产权（leasehold）的吗？

在奥克兰市区有些公寓单元房，外观看起来很好，工程质量也没得说，而且几乎都是滨海视野，但却经常以10多万、20多万纽币的价格挂出——心动了吗？是不是觉得这简直是捡大便宜？

然而事实上，这些公寓全都是leasehold，也就是租赁产权。也就是说，你买的仅仅是这个房，但每年还要向土地的业主支付土地租赁费！因为当初开发商并没有在建房的时候，把地买下来。

这个租地费，每年差不多5000-10000纽，还经常是隔几年一涨。而且，租地房是不能向银行贷款的，除非你自己有别的房子抵押。

所以买之前一定搞清楚了，公寓到底是永久产权，还是租赁产权（Leasehold），再根据自己的情况决定。

物管费（body corporate fees）是多少？

买了房贷了款，也许公寓物业费就是你的住房开销中最大头的一项了。

因为新西兰这边的“物管”还停留在比较初级的概念，其性价比相对于国内和其他发达国家，要更低一些——直白说，就是你会交不少钱，但得到的服务并不怎么样……

这个物管费一般只包括，房屋保险、水费（有些地方不包）以及大楼的日常维护维修。而根据物管公司的不同，价格也不一样。“中位”水平，应该是100纽刀一周。当然楼盘越高级物管费越高，如果遇到楼房其他问题，也会突然涨价。

所以在物管费的费用、包含范围以及相关的各种规定都要打听清楚。

能看到详细的Meeting minutes记录吗？

你和你的律师应该把物管公司过去三年（至少）的所有meeting minutes记录全部过一次。这样能够帮助你知道这栋房子过去有没有什么问题，特别是关于天气方面的——刮风下雨漏不漏水啊，窗户密闭挡风性如何啦……如果有任何问题，要找到你要买的那栋单元的记录详细查。

公共区域（Communal areas）谁管？

一般来说，这个都是物管公司来管的，但你应该搞清楚，那些地方算作公共区域，他们多长时间打扫一次，如果申请要求维护的流程是什么，或者相关还有没有什么规定的。最好也要问清楚大楼里面有没有常驻的管理员。

建筑的长期维护维修计划是什么？这个费用怎么算？

每个物管都应该是有一个对公寓的长期维护计划的，但是不是他们来包付这个钱就不一定了。如果不包……万一换个电梯什么的，就有够你们摊了。

建筑接受过什么维修吗？建筑是否需要加强抗震力的升级？

在惠灵顿，很多公寓业主们都在担心，他们公寓的抗震升级的费用到底会怎么算，而银行方面已经拒绝了对此项问题的埋单。

所以你最好要搞清楚物管在这方面的态度是怎样的，房屋是否满足抗震标准？

是不是独立水表？

有些不包水费的公寓，对每套公寓式没有独立水表的。所以假如你是个特别节水的人，要按照你公寓面积大小来跟你摊水费，你肯定会觉得不划算。

还有没有其他规定？

在新西兰，大楼规则一般是由业主和物管一起商量制定的，这样有些大楼的制度就比较奇葩，比如不准养宠物，阳台不能晾衣服，什么时间内室内是不能装修的……而如果你违反这些规定，轻则警告，重则罚你款……

为何买公寓在未来是不可避免的？

新西兰一直都不是一个流行住高楼的地方。但这几年，奥克兰兴建公寓的呼声可是越来越高。

据新西兰统计局发布数据预测，奥克兰人口数量可能在2018年突破170万大关，而在未来4年内，人口增涨也将达到20万人。

按照3个人住一套房来看，这意味着未来需要多建66500座新房。

所以不接受公寓不行啊……人口增长这么快，城市只能“向上发展”！

据称，奥克兰的统一规划已经在计划在未来30年内，要为超过100万的人口修建40万栋新房。而奥克兰的公寓也将在这两年史无前例地剧增。

2017年奥克兰将完成2770套公寓的建设。而在2018，也就是明年，还将有破纪录的3840套公寓亮相！

而且，公寓将从city逐步往各个住宅区蔓延。

根据Colliers国际的报告，发现在未来3年内，与City CBD的32个楼盘、及City周边的41个楼盘相比，在城市其他住宅区中也会有48个新的住宅开发楼盘涌现。

公寓已经是奥克兰楼市无法回避的一个话题。