趋势一

市场继续复苏，房价持续上涨

按照咱们中国人的习惯，买房时的考虑的第一个问题就是，“房价会否上涨？”

那在这里业内人士给出的答案是，“会”。

三十份的报告显示，几乎所有的机构都认为2017年美国的房价还会上涨。美国最大的地产平台数据显示，2016年全美房价上涨了4.8%；根据数据，平台当时更是给出了2017平均房价会有3.6%上涨的预测。而全球最大的地产数据提供商，Corelogic要稍微乐观一些，它预计美国房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。

美国著名的地产公司，Zillow，对110多位经济学家和地产专家做了关于对2016-2021年美国房价的预测的采访。

被采访的专家们分为悲观派和乐观派两派。上图中红色虚线为悲观预测，悲观者预测，美国未来5年房价将上涨10.2%。绿色虚线是乐观预测，乐观者则认为，未来5年，美国房价会上涨30.8%。两者之间的黑色虚线，是根据两派预测的平均值再微调后的数据，说明未来5年，美国房价将上涨21.4%。

可不要被表面数字蒙骗。CBS的商业分析师施莱辛格认为，若算上通货膨胀，10年前只有20万美元的房子，如今可要27.6万。

从上图美国现房中位价水平图片来看，蓝线是历年名义价格，红线是经过2016年通胀水平调整后的房价。可见，2007年的房价其实显著高于2016年房价。因此美国房价实际上离危机前的高位还有一段距离，也就是说，2017年，房价上涨空间依旧存在。

趋势二

获得房屋抵押贷款更容易

2017年还有另外一大变化，就是购房贷款会放松，也就是说，更多的人能够达到美国购房门槛了。美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，2017年还有另外一大变化，就是购房贷款会放松。

美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。

2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入了最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。

当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。

趋势三

抵押贷款利率将略有提高，月供变多

包括NAR, Zillow, MBA在内的多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高于过去5年的4%。这意味着，买一套房产，月供可能增加100多美元。

不过，房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一，经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比，美国工作岗位增加700万个，工资增长显示出加速迹象；第二，抵押贷款数额扩大，更易获得房贷。因此，房贷利率小幅上行，也难以浇灭买房需求。

趋势四

房屋交易活跃，流动性增强

根据美国地产资讯网站Redfin统计， 红线，表示从开始搜索至交易完成的时间，整个购房过程平均83天，比去年同期减少了7天。蓝线表示在房屋在市场上待售的停留日子，2016年市场待售房屋在市面上停留时间只有52天，是自2009年以来的最短时间。两条曲线都呈下降趋势，说明房屋的流动性也在增加。Redfin更是认为，在2017年，52天这一纪录会被打破。

除了市场景气之外，行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家青睐在线报价的流程，让交易更加快捷。

趋势五

"Surban"运动在美国如火如荼

如果你读美国大机构的预测的话，你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自”suburb，郊区“和”urban，城市“的拆分组合，指在城市的近郊，直接发展郊区，卫星城的市中心，用来完善城市功能的配套设施，并在城郊的市中心建造住房和社区。

未来，美国将更多地开发城郊地区内靠近公交站的住宅社区。这一计划也与美国总统特朗普的基建计划吻合，促进郊区和卫星城市的发展。郊区会增添更多城市的设施，以便让居民能在城市的核心地区以外，同样能享受生活、工作和休闲。

“Surban”的生活方式，能让人们通过便捷的交通，比方说靠近公交车站，来享受城市的生活便利，也能在享受更低的买房价格的同时，受益于郊区更贴近自然的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计，未来10年，近80%的住宅增长将会出现在郊区。在2010到2015年，71%的新住宅增长来自郊区，而城市地区到2025年的住宅增长只有15%。

趋势六

住房供应增加，库存仍紧张

近年来，美国房屋开工数量持续增加，一是用来应对居住需求，二是根据National Association of Home Builders（NAHB），美国房屋建筑协会的建筑商感知指数显示，建筑商的信心已恢复到11年前的高点，而全美开建的新房也逐年增多。

上图柱状线，是建筑商感知指数，一般高于50为正面，positive，而目前已达到71，是2005年来的新高。红线表示美国开工房屋数量，NAHB由NAHB统计的美国开工房屋数量来看，在2016年12月，全美在建房屋为130万套。

而多家机构预测的2017年美国开工房屋数量的范围在120-150万套之间。

美国房地产经纪人协会，National Association of Realtors（NAR）表示，虽然在建房屋的数量增加了，但开工数仍却有正常速度的60%，所以房屋库存在2017年依旧紧张。在2016年9月底，房屋库存总量增加了1.5%，有204万套现房待售，但仍比去年同期水平低7%。 

NAR认为，2017年新房销售将上涨10%，而2016年542万套的房屋销售成绩已经是近10年的新高。 NAR预测，二手房销售将上升2%，从536万套升至546万套，这将是2006年以来的最好销量；在2018年，将上涨4%，达到569万套。 

所以，即便房屋开工数持续增加，但销售依然旺盛，库存紧张仍会是常态，也会因此继续推高房价。房地产分析机构，CoreLogic的副首席经济学家Sam Khater认为，房价继续上行的主要原因是供给有限和需求旺盛。

趋势七

建筑成本继续上涨，或进一步推升新房房价

2016年，美国深受建筑工人短缺之痛。根据美国房屋建筑协会，National Association of Home Builders（NAHB）的数据，建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为，建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。 

在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资。而增加的人工成本，会被转嫁给买家或投资者。 

再想到特朗普表态过的严苛移民政策，若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言，可能导致建筑工人短期内大量缺口，进一步提高房屋建造成本。

趋势八

千禧一代将变成有房者，提高住房自有率提升

令人意外的是，几乎80%的报告都提及“千禧一代”，即1982-2000出生的人群，会成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群，也将促进地产市场景气，推动房价上涨。 一方面，这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%；另一方面，他们中年纪较大的人，也逐步达到32岁，是全美首次购房的平均年龄。 

不过，他们中与父母居住比例虽然高，在短期内抑制了购房需求，但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由，短期与父母同住只是过渡，最终他们还是会买房，并独立居住。 

根据美国房地产经纪人协会，National Association of Realtors（NAR）统计，现在全美有1500万年轻人与父母同住，而十年前只有1000万。2016年，61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人，“千禧一代”这批潜在的购房人群，将在2017年逐步爆发。