导读
许多中国人都知道在美国购房要交纳税，但对于具体的税费名目一知半解，今天，小编就带大家一起了解，在美国房产交易时（无论是购买，还是卖出），都要交纳哪些税费，以及在什么样的前提下，投资人可以合法免税、抵扣税款。
增值税
税务局IRS官网论题409定义了"资本收益"和"资本损失"：纳税人所拥有的自用或投资目的的资产几乎都被认定为资本，如房屋、家用设施、投资目的的股票或债券。当纳税人进行资本出售时，产生资本收益还是资本损失主要取决于资本本金和出售价格之间的差额。当产生资本收益时(即出售价格高于资本本金)，纳税人需要缴纳增值税;反之，纳税人增值税金额为“零”，但仍然有资本损失的申报义务。
资本收益增值税又可以细分为以下两类：
长期收益：出售前持有资本(如房产)1年以上。
短期收益：出售前持有资本(如房产)1年或以下。
一般来说，资本收益作为纳税人当个财政年的所得，按照个人所得税税率进行税务缴纳。但是，若认定为长期收益，那么长期资本净收益则按照当个财政年IRS规定的长期资本净收益税率来进行税务缴纳。通常"长期资本净收益税率"要比同期的个人所得税税率要低。而且，"长期资本净收益"的纳税基数也会比"短期资本净收益"的纳税基数计算方式要更有优势，即长期资本出售收益 - 过去持有资本年限中未使用、无法申报抵税的资本损失。
据美国最大的报税系统Turbo Tax数据分析，在2014年，根据纳税人不同的税级，短期资本收益税率可以最高达到43.4%， 而当年的长期资本净收益税率为0%、15%或20%不等，除其他税法规定的25%或28%高额纳税率特例以外。对于房地产市场，长期和短期收益税率不同，有效地规范和防止了一批"炒楼"现象。
在产生资本损失的情况下，纳税人在一定限额内可以抵扣纳税基数。每年的资本损失用作抵扣个人所得税纳税基数至多为3000美元(若夫妻所得税进行单独申报，每个各自可使用的抵扣数额为1500美元)，若资本损失超过3000美元, 多余损失通过一定的计算方式可以累积到後续财政年进行抵扣。
房产资本收益的增值税特殊机制
由于房地产自身的特殊性，IRS(联邦税务法案)针对其出售後的资本收益增值税纳税机制进行了专门的规定。通过IRS官网论题701、703以及公告523号文件全面设立了纳税计算方式、申报制度和减免情形。以下有几点是投资者需要知悉的特殊规定。
增值税免征额
美国每个财年的免税条款中，都有对房产的免税规定。其中，当纳税人出售"主要住宅房屋"时，若符合IRS规定的特殊条件，个人将至多享有25万美元，夫妻共同申报至多享有50万美元的免征额。据IRS规定，享有免征额的标的出售房产必须满足两个条件，即所有权和使用的双重条件：
1、个人申报 ——
5年内必须拥有且使用"主要住宅屋"累计长达2年或以上
所有权与使用条件无需在同2年内满足(2/5年)
如果纳税人在出售标的房产前2年内已经通过其他房产出售享有过一次免征额的优惠政策，则该标的房产出售的资本收益就无法再次享有。
2、夫妻共同申报 ——
夫妻任一方满足前述的2/5所有权年限要求
妻共同满足前述的2/5使用年限要求
夫妻双方在出售的前2年都没有享受过其他房产的免征额优惠。
可以看出，上述免征额主要提供给纳税人的自用房产，并不适用于投资房产(如出租房)。
增值税的基数抵扣
增值税的基数，也就是资本收益净额=出售价格-资本本金-免征额(如适用).
税务局公告523对资本本金的计算方式进行了详细的罗列和分析。而如何理解和运用这部分资本本金的概念，决定了纳税人的缴税基数大小。因此，在投资房产前期和持有房产期间，咨询正确的税法律师意见和聘请规范的会计师申报税务是非常重要的一环。
资本本金主要包括：
1.购房时的购买价及其他费用
2.出售房产时的相关支出
3.出售房产时需缴清的房屋抵押贷款余额
4.持有时的房屋改建费用
所以，购房时的律师费、买方转让税、产权保险金、测绘图支出、经纪费、转让税(州立)、律师费等都可以算入资本本金，作为增值税基数的抵扣。
更需要投资人知晓的应当属房产持有期间的改建费，它幷不包括房屋折旧通常产生的维修费(如维修漏水问题等)。以上的表格中，IRS明确规定了可抵扣的改建费类型，主要指的是加建卧室、车库、凉台、搭棚、游泳池、栅栏、新的屋顶搭建、阁楼的隔离设施系统、管道铺设、地下室的翻新等。所以，投资人必须将这些可抵扣的改建项目和费用记录都保存好，以便享有到最大的增值税基数抵扣。
增值税缴纳的延迟机制--1031同类财产交易
为了达到衡平法原则，联邦税务法案IRC为法享有免徵税额的投资房产所有者提供了另一种纳税机制，即1031同类财产交易(1031 Exchange)。IRC第1031条款规定，若纳税人通过出售投资资产A的资本来换取另一种同类投资资产B，那麽出售所得的资本收益暂时无需缴纳增值税，待纳税人进行投资资产B时再进行增值税的缴纳。这个规定主要是为了避免投资资产的重复徵税问题。为了符合1031条款的要求，出售和购买的资产必须是同类型且具有投资性。而在房地产市场，所有房产都被认定是同类，因此只要符合投资性房产这一个要求，投资人即可运用1031延迟报税机制。当然，有些州也幷不使用该机制。所以，投资者需谘询相关律师。
预扣税
预扣税对于海外投资者来说是不得不提的话题。根据规定，外国人作为美国房地产所有人，在其处置房产的所得时必须向国税局缴纳预扣税。
"外国人"的定义
据IRC第1445条款和财政规定第1.1445条款提供了以下几种条件：
1.出售房产时，纳税人没有美国国籍 2，出售房产当个财政年，纳税人不是绿卡持有人；
2.出售房产前的3年内，纳税人在美境内逗留时间并未达到法案所规定的基本逗留时间。
若无法满足其中任意一条，则认定为外国人，应当遵循预扣税政策。
在交割时，纳税人/卖方需将预扣税额交付给买方，由买方代缴给IRS。待纳税人来年完成该房产增值税申报和缴纳之後，再由IRS将其预扣税额退还给纳税人。如果纳税主体是自然人，预扣税率为交割价的10%;如果纳税主体是外国商业机构，预扣税率为房地产收益分配给其股东对价的35%。
预扣税减免制度
如果交割价为30万美金或以下，且买方交割之後为自住房目的，则无需进行预扣税缴纳;
如果卖方享有一定预扣税额减免情况，通过提交8288-B表格幷出示由IRS批发的预扣税额减免证明，则纳税人的预扣税义务将得到减少，甚至是免除。
看到这里，许多人会觉得在美国购买房产是一件十分复杂的事情。其实不然，美国是一个法律体系完善、法制健全的社会。所有的税目看上去繁复，实际是上将买卖双方的所有可能发生的意外情况下的利益牵扯考虑在内，从法律层面上对双方的房产交换易给予保护。可以说，在美国一桩正常合法交易的房屋买房行为，不存在任何不透明的可操作中间环节，百分百不会有任何一方受到欺诈损失。如果中国投资者对于这些房产涉及的相关税种不甚明了，在美国购房时一定要找到正规的资质大的中介公司，或者聘请律师、会计等专业人士，全面了解想要购买房产所涉及的税务。
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