如今在澳洲谈起公寓，不少人第一印象就是供应量太大，特别是墨尔本和布里斯班。事实确实是这样，但也不全是这样。

如何选到区域内最有价值的公寓？买家需要注意哪些公寓设计问题和基建问题？

买家中介机构负责人CateBakos向大家解答了投资公寓最需要注意的问题。

近期，澳联储和澳大利亚审慎监管局都表示了对布里斯班和墨尔本新公寓建造量的担忧。“目前这两个城市的公寓供应量确实偏多，如果在这些地方能有不同类型的房产混杂在一起，监管部门也许不会如此担忧。” Cate说，但是他们对楼花建造担忧有以下几个原因：

首先，交房需要一段时间，这对买家来说有一定风险：如果房产合同或房市有所变化，楼花估值会缩水。

另外，贷款机构如果发现他们已经对某一区域大量楼花批了贷款，后期为了降低风险，不会将所有的贷款都批在一个项目或一个区域内。

此外，现在一些新公寓的规模、面积较小，这和大城市的需求相反，也和银行的贷款要求相反。

Bakos表示，买家需要了解一所公寓楼的潜在买家会有多少，因为这将关系到将来转售的问题。

“买家需要了解新公寓的风险，特别是要千万注意那些贷款机构拒批的房产类型。”

有关贷款拒批的问题可以参见：注意！银行以这种理由也可以拒批贷款 | 财神专栏53

买家应该通过当地议会了解开发商的在公寓附近还提交了哪些开发计划，Bakos认为，这对估计公寓稀缺性很重要。

“看看公寓附近将有哪些项目刚被批准，哪些可能被推出，但这些都不是最终结果。”她说，稀缺性组成是看后期公寓将受到哪些环境威胁，因为在公寓量较大的区域，这些房产相似度极高。

建筑风格和时代特点对公寓保值甚至升值有很大作用

Bakos认为，如果考虑到将来要卖房，房屋大小和设计风格对此很重要。但需要注意的是，室内面积在50平米以下的房产很难获得贷款，因为银行认为这样的物业风险性很高。

“有两件事有助于公寓保值。第一是如果这个街区有一些精品物业，这些相较于高层物业的面积都更大。第二是，建筑风格和时代特点对公寓保值甚至升值有很大作用。人们大多都喜欢艺术性装修或纽约风格的LOFT公寓。这类公寓的价值往往高于市场上的普通公寓。”

老式公寓通常面积较大，但设施老旧，Bakos提醒想要对这种公寓进行改造的购房者可能会面临一些困难，如是否能成功拿到物业公司的改造许可。“这个改造许可至关重要，可能会需要一名建筑结构工程师。对于需要改动墙面的事项，一定需要专业人士在场勘察才能得出结果。”

Bakos认为，买家在签合同之前一定要注意房屋产权、区域和费用支出。 “如果买家选到的公寓确实不错，你需要做的是就合同咨询律师相关法律建议，因为物业如果会对产权类型做明确标注。”

那些建在不是完全属于住宅用地上的公寓也需要格外小心，贷款机构将这类房产视为风险类投资，买家应该查看如物业费等公寓支出费用，这些区别都很大。

本文来自www.realestate.com.au

由澳洲房产大全编译