每日更新，让你了解国外房产新鲜资讯

看似“好心”的教育公平改革，造就了今天的天价学区房市场？

为什么学历不值钱，学区房却值钱？这可能真的是一个天问。但我们仍然可以说，北京今天的天价学区房，基本上是命中注定的。

北京的楼市到底有多疯狂？最近两周，即使是一个对房价没有任何概念的中国人，肯定也对北京疯涨的房价有所耳闻，从《北京房价到底打败了多少经济学常识》，到《最近有点为北京感到难过》，再到《还留在北京的，都是没有退路的》……看这些文章的标题就能体会到北京房价是如何一次又一次打击人们的神经。

如果说北京房价永远让人捉摸不透，那么北京学区房的房价更是匪夷所思。2017年3月以来，有报道称北京学区房一周贵了四五十万；有报道称800万只能买到北京德胜门学区约40平的1居室；有夫妻为买学区房离婚，买完后妻子拒绝复合；还有人提出了“为什么学历不值钱，学区房却值钱”这样的天问。

2016年8月，北京昌平法院，为买学区房假离婚闹成真离婚。/视觉中国

学区房为什么好？

我们先要试着回答一个问题，学区房到底好在哪里？人们最容易想到的是，父母买学区房是为了给孩子一个前途无忧的学校，一个能碾压别人的未来。2015年9月，北京清华同衡规划设计研究院对此做过测算，北京的重点小学主要分布在东城（25所）、西城（29所）、海淀（33所）和朝阳（27所）。

可以读重点小学的学区房小区，大概只占到全北京所有小区的10%多一点。除了朝阳区之外，西城、东城和海淀的重点小学学区房价格，都要比相邻的一般学区房高出20%左右。换言之，家长愿意为优质学区房支付20%的溢价。家长不愿意在朝阳多花钱的原因可能只是，朝阳重点小学没和其他学校拉开差距。

家长又不傻，溢价体现了家长对优质教育资源的渴望。根据21世纪教育研究院，2009年海淀区的中关村第三小学，光是教育事业费支出就有6186万元，而调查到的另外96所普通小学的均值仅为987万元，根本不是一个量级。

2015年12月，中关村第三小学开设冰球课，许多普通学校只能仰望。/视觉中国

再比如中关村第一小学，中级及以上职务教师数达到163人，相比之下96所普通小学平均就只有可怜巴巴的27人。虽然公开数据极其匮乏，市面上少有对小学教学资源的最新研究，但是可以肯定近几年北京学校差距没有得到多少改观。

家长不怕当接盘侠，还因为他们预计到北京学区房溢价是可以收回来的，溢价不是泼出去的水。为了孩子上学购买了更贵的学区房，还没等孩子上学，房价已经涨到能抵消溢价、甚至抵消孩子抚养成本的地步，天底下只有中国有这样的好事。

学区房有群众基础

可以说，北京学区房不涨价是没有道理的。北京市卫生信息中心的数据告诉我们，北京经历过三次生育高潮，分别为上世纪60年代初、整个80年代以及本世纪初延续到今天这一时间段（2003年-2015年）。

1949-2015年，北京经历过三次“婴儿潮”。/北京市公共卫生信息中心

你会发现，2003年-2015年这一波生育高潮，其实对应的就是80年代那一波出生人口高峰——“80后”们刚好进入了生育年龄，他们对北京出生人口增长的贡献功不可没。再加上本世纪头10年能幸运成为北京人的外地年轻人还不少，各种因素作用在一起，推高了北京市每年的出生人口。

出生人口的增长带来的当然是几年后上学人数的增长。由于北京市儿童普遍的入学年龄是6周岁，意味着2003年出生的北京孩子，2009年就得入学，家长就得为孩子考虑哪个学校更好。同样地，2011年出生的北京孩子，其家长可能在2017年之前就已经为孩子买好了学区房，做好了打算。

2003年的京籍出生人口区区不过44859人，是1950年以来最低的。接着经历了十年不可思议的增长，京籍出生人口到达了2014年的顶点：152929人。2010年-2014年这5年间，京籍出生人口总数超过了60万。既然北京好学校就那么几个，这些新生儿的家长当然对有限的学区房垂涎欲滴，他们就是最近几年学区房涨价的群众基础。

北京不愁后继无人

那么学区房到底会涨多久？我们不可能预测房价，我们只能试着预测人口，人口比较容易预测。

假如北京维持现有户籍制度不变，随着这一波生育高潮的结束，出生人口只会减少不会增长。要知道，城市化是最好的避孕药之一，北京今天的总和生育率位居全国各大城市倒数。2015年的京籍出生人口已经出现了下降，又回落到126648人。2016年的统计数据还未发布，恐怕再也不会达到2014年的顶点了。

虽然放开了二胎政策，但是2016年全国出生人口仅为1786万，低于预期的2000万爆发式增长，生育率断崖是板上钉钉的事情，北京也不能幸免。虽然北京卫计委自信满满地宣布，2016年北京新生儿数量将再创新高，但最后的生育高峰马上要走到头了。

2016年3月18日，北京市朝阳区妇幼保健院，婴儿被临时安置在妈妈床尾。 /视觉中国

不过别忘了，户籍和上学这种东西不过就是政府一句话的事。京籍新生儿不够了，非京籍可以来补。最近几年为了严控城市人口，北京使出了无数狠招，包括教育控人、以房控人、以业控人，但北京无论怎样都赶不走外地人。

北京是一个巨大的吸铁石。2009年-2014年，北京常住人口（包括户籍、非户籍）净流入达到396万，总数达到2151万人。2015年北京市常住外来人口中，离开户口登记地五年及以上的人占到了47.1%，意味着有将近半数的外地人在北京住了下来，至少5年都没逃离北京。

没逃离北京的原因很简单，对大多数外地人来说，家乡已经没有希望了。2015年，北京常住外来人口主要来自五个省：河北、河南、山东、黑龙江、安徽，合计占到57.6%。感兴趣的读者，可以自行查阅这些省份的人均可支配收入等指标，看完就能明白什么叫“用脚投票”。

2012年2月7日，北京站，合肥开往北京的L132次列车进站。/视觉中国

尽管天价学区房扎堆的西城区、东城区的常住人口，在2015年出现了负增长，但这基本上是政府控人的直接结果。未来东西城的京籍新生儿越来越少，为了稳住学区房的高价，什么事情干不出来呢。

每一轮教改都是涨价

说了这么多人口，但人口绝不是决定天价学区房的唯一因素。普通人可能不知道北京的入学政策在2014年发生过重大调整，但家长们一定对此如雷贯耳。2014年，北京进行教育改革，试图堵住共建生、特长生、赞助费等各种五花八门的进入好学校的灰色渠道。看似“好心”的教育公平改革，却造就了今天的天价学区房市场。

《南方周末》报道，北京教改之后，孩子上小学，只能按照就近和免试原则提交入学申请。而且家长住哪里，决定孩子能上什么学校。对京籍学生来说，以前只要户籍在西城区就可以申请就近入学，现在除了户籍在西城，还要实际住在西城才行。

有些“牛小”因为学位有限，不得不把孩子分成三六九等。比如2015年西城区黄城根小学的入学顺位表显示，第一顺序是“本片区户口+法定监护人房屋产权”，第四顺序才是“本片区户口+非直系房屋产权”。言外之意就是，户口很重要，但父母有房更重要，这增加了对学区房的需求。

2015年6月，北京黄城根小学，家长排队进行“幼升小”入学登记。/视觉中国

而且，从2016年开始，名校云集的海淀、西城区发明了一个政策，叫做“六年一学位”。一套房产在六年内，只能给一个家庭的一个孩子提供入学名额。这种学区房“用过”一次之后，要等六年才能再次成为“学区房”，相当于减少了整体学区房的供给。

更何况，北京国土局数据显示，2016年北京市的土地供应已经达到了近年来的最低点。尤其是东城区、西城区，最近几年几乎没有批准任何新建住宅用地的指标，也就不会有任何新建商品房。一对父母要买学区房，只能买二手的学区房。是谁造成了学区房供给的血崩，一目了然。

2016年3月，北京西城区文昌胡同，一学区房由460万起价，最终530万成交。/视觉中国

有人或许要问，既然新房子不让建，为什么当初不能多建两所学校，特别是好学校？实际上，今天北京的小学数量是远远低于过去的。1991年，北京小学数量曾经达到3482所，到了2015年，数量锐减到1040所；而1991年小学在校生人数超过100万，2015年的小学在校生人数超过了85万。

今天的北京和30年前相比，无论是人口还是经济早已今非昔比，但北京宁愿撤点并校，也不愿多提供教育机会，任凭家长抢夺有限的资源。这也正是天价学区房的扑朔迷离之处，你最好不要试图去揣测背后的逻辑，也不要揣测政府下一步会怎么做。

学区房=教育资源？来看看其他国家怎么办！

（来源：iWeekly周末画报）

“既然清华北大的都买不起房子了，那还买学区房干嘛？”这则调侃房价的网络段子近日颇为风靡，再度引发了一波“逃离北上广”的呼声。但事实上，高房价和学区房问题并非“中国特色”，全球诸多国家的家长们都不得不面临这一难题。

美国：学区房涨不停，都为了免费公立教育？

和中国一样，美国根据就近原则入学——也同样存在学区教育资源参差不齐的问题。在美国，和学区有关的主要为公立小学和中学，任何居住在学区的适龄儿童都可以享受免费的公立教育。这就导致了拥有高评分的学区周边房屋价格要原高于评分低的学区周边房产。

举个例子，在伊利诺伊州的Kenilworth镇，38号学区（School District 38）的房子要比镇上其它房子贵出6倍。同样，在俄亥俄州的哈密尔顿（Hamilton）地区，位于印度山免税学区（Indian Hill Exempted Village School District）的房子也比哈密尔顿其它房子贵出6倍。

关注房产的Realtor网站还指出近年来许多中国买家的涌入也让学区房资源变得紧张。一位在西雅图的房产中介就指出，中国买家十分大手笔，通常是一次性现金付清，要的都是学区房，说是为了以后小孩上学。“这些家长十分重视教育，有时候只是在网上看了看房，便跟我们签了买房合同。”一位经纪人这样说道。

因为学区房价格过高，也有不少美国家长选择让自己的孩子进入不受学区限制的私立学校就读。CBS电视台在去年8月为所有的家长算了一笔账，如果你的孩子从幼儿园到12年级都选择就读私立学校，那么这笔开支约为13万美金到29万美金（特指加州的Palo Alto地区，拥有全美国最贵的私立学校）不等。

新加坡：学区房很重要，但有比它更重要的

根据《海峡时报》的报道，在新加坡，学区房是存在的。通常，在学校所在地点方圆一公里外的住户可以优先入学，接下来才是1公里到2公里，再到2公里开外，许多家长为了孩子能上一个好学校拼命搬到一个理想的学区。离好的学校也近，房价也就越贵。

但是，住在学区房并不能完全保证孩子就能入学。新加坡学校会优先考虑教师或者校友的子女就读本校。只有等拥有这样“关系”的孩子就读后，学校才会把剩下的名额分给其它孩子。

英国：“学区”永远在变，家长觉得心好累

英国的学区房问题并没有那么严重，根据桑坦德银行在2016年统计的数据，约有超26%拥有学龄期儿童的家庭会费尽心思购买，或是租住一套学区房。根据桑坦德的数据，伦敦的学区房价格要比当地房屋均价高出15%，需要多支付7.15万元，而非伦敦地区的学区房价格只比同类型房屋均价高出11%，差不多额外支付2.4万英镑可以买下一套临近好学校的房子。

除了高昂的价格外，1/5的家长会因为房价过高而选择缩减房屋面积，1/6还会为了入住学区房和照顾孩子而不得不换工作。就算选择私立学校，同样要面对学区房价格高昂的问题。根据房产公司Savills的数据，英国排名前10%公立学校周围的学区房平均房价约为34.8万英镑，而优秀私立学校周围的学区房均价则为41.4万英镑。

但是，英国家长们需要面对的最大难题则是——名校的“学区”并非一成不变。许多公立学校每年都会变更录取人数，以及录取范围，如果太早买好了学区房，但心仪的学校却换了录取距离，那可就糟心了。不过，学区变动数据一般都可以在诸如FindASchool等由英国政府数据支撑的网站上找到，能够尽可能避免买错房子的困扰。

澳大利亚：不用买房只要租房，大省钱

其实，澳大利亚人本来没有什么学区房意识。因为在澳大利亚，只有公立中学和部分小学才会划定学区招生，而澳大利亚学生更倾向的私立学校、教会学校并不限定学区。其中，私立学校基本都在郊区，所有的学生都要寄宿，因此也没有“学区房”一说。只要你考的进去，就能去上更好的学校。所以，无论你的房子地段有多好，当一个学霸才更重要。

但为啥澳大利亚学区房的价格蹭蹭涨呢？这还得问问广大的亚洲父母们。近年来，随着大批重视教育的亚洲移民涌入澳大利亚，好学校周边的房价不断上涨。据统计，在2014年，全悉尼有8个较好学区房的地区，房价涨幅超30%，而同期整个悉尼的房价涨幅是14.5%。

在亚洲父母的“推动”下，澳大利亚人渐渐了解了学区房的概念，但面对越来越高的房价，澳大利亚人难道要放血买房了么？并没有，他们只要租一个学区内的房子就可以了。根据澳大利亚的政策，判断孩子是否住在某个学区的依据，主要是父母的驾照地址，水电煤气账单，以及其他一些信件地址，有这些凭证就足够了。

如果你既不在学区内，又不想租房，你还是可以申请去上学区外的学校。如果那所学校仍然有空缺，学校会根据你的住所到学校的距离、课程差异、交通便利度等条件进行审核，条件更符合的人优先录取。

日本：所有学区都一样，随便呗

日本小学几乎都是公立学校的天下，且没有重点学校的说法。即使是乡村学校，和东京学校的教育资源也没有什么差别，因为所有公立学校的教师，每2年就会轮换工作地点。日本公立学校遵循适龄儿童统一接受分配，就近入学的标准。私立小学入学支持跨学区择校，并没有硬性的“住哪儿就必须在哪儿上学”的规定。因此即使学生并不住在心仪学区，仍可以申请入学，学区房的困扰基本不存在。

加拿大：我们本没有学区房问题，华人多了就有了

加拿大教育资源较为均衡，师资轮换频繁，因此对于加拿大学生而言，去哪一个学区差距并不是很大。但根据加拿大《环球邮报》的报道，近年来加拿大的多伦多、温哥华，以及其他传统移民城市的房价连年增长，尤其是一些拥有著名中小学及大学的地区，房价几乎一天一变。根据《赫芬顿邮报》的数据，2016年多伦多房屋的均价要比5年前翻了1.5倍，而温哥华的房价则翻了2倍。而导致房价迅猛上涨的原因，则是移民人口，尤其是华人的增多。

根据学校的就近招收原则，学生想要注册入学，那么他们的父母就需要在学区购置或是租用一套房屋。近年来，移民加拿大的家庭日益增多，畏惧于私立学校高昂的学费，许多家庭都会选择当地的公立学校。根据加拿大智库公布的数据，在温哥华排名前50的小学中，只有20%为公立学校，这就造成了这些小学的学区房变得极为抢手，房价也就水涨船高。

来源：冷面（网易）作者：吴雨

版权归作者所有。如有侵权，请作者直接在公众号留言，以便我们及时更正，多谢！若未能找到作者和原始出处，望谅解。