【政策】FIRB– 购地审批、豁免证明及收费机制变更！！！,普华永道澳大利亚微信公众号文章

概要

外国投资审核委员会（FIRB）近期宣布关于澳大利亚外国投资筛选审查程序的变更详情。这些变动始于2017-18联邦预算中提及的变动意向，包括豁免证明规定变更、若干外国投资申请制度改革以及收费机制变更。下文总结了从2017年5月9日起生效的变更内容，以及取决于法规通过与否预计将从2017年7月1日开始生效的拟议变更内容。

具体内容

从2017年5月9日起生效的措施

针对“新开发楼盘外国投资者所占比例不得超过50%”的限制条件，推出“新开发楼盘豁免证明”

根据FIRB规定，房地产开发商可申请“新开发楼盘豁免证明”（New Dwelling Exemption Certificates(NDEC)），使其能够将新开发楼盘单位出售给外国投资者，使这些外国买家无需自行申请获取FIRB批准。开发商如持有NDEC，即有可能通过预售，更迅速地锁定项目必要资金来源。若开发项目包括至少50套住宅并已取得开发许可，该楼盘开发商可申请NDEC。

FIRB将针对所有NDEC申请加入一新条件，限制可向外国买家销售的住宅数量不得超过50%。这一新的条件将适用于从2017年5月9日晚七点半（澳洲东部时间）起FIRB收到的所有NDEC申请。

针对住宅类物业每年收取房产空置费及资本利得税（CGT）豁免

购买住宅类物业的外国买家如今需就其持有的在澳空置房屋每年支付费用。这笔费用仅限于从2017年5月9日晚七点半（澳洲东部时间）起针对住宅类物业提交外国投资申请的外国买家。若该住宅类物业每年处于无人居住或待租状态的时间达到六个月或以上，则需缴纳房屋空置费。每年的房屋空置费将相等于外国买家向FIRB申请购买物业时适用的相关FIRB申请费用。

房屋空置费将在交房日期每个周年日进行评估，外国投资者是否需缴纳这一费用将取决于对过去12个月期间名下在澳物业使用情况的持续报告义务。非澳洲税务居民及临时税务居民从2017年5月9日晚七点半（澳洲东部时间）起，也将不再享有自住房（main residence）资本利得税免税优惠，在此之前已持有的物业仍适用旧规定直至2019年6月30日。

从2017年7月1日起将生效的措施

商用地收费结构变更，住宅投资费用增加

从2017年7月1日起，FIRB将针对商用地、企业与生意收购以及农地，引进全新的三梯次收费框架。这一全新框架将导致部分收购交易产生更高昂的申请费用，而其他交易需缴纳的费用则低于目前规定。新收费机制如下：

无论收购物业的价值高低，申请豁免证明将统一收取3.5万澳元($35,000)申请费，而内部重组申请收费则将保持在1.01万澳元（$10,100）。从2017年7月1日起，外国买家申请购买价值低于1000万澳元的住宅类物业，申请费也将上涨10%。

新企业豁免证明

希望购买澳大利亚企业证券的外国投资者（包括外国政府投资者）将可申请豁免证明，通过一次申请预先批准多次投资，而无需就每笔投资单独申请。我们预计这个新的政策将为那些计划购买澳大利亚不同企业与机构证券的大型投资集团与机构投资公司有所帮助。

新住宅豁免证明

从2017年7月1日起，FIRB将引进两种全新的住宅豁免证明。第一种证明针对无法顺利交割的“楼花”，持有豁免证明的开发商可在无需重新申请FIRB批准的情况下重新出售这部分住宅。第二种证明将适用于外国人士初始有意收购多套全新住宅但最终可能只购入某一套新住宅，在这种情况下允许只需一次申请FIRB批准，无需重新申请。

针对将住宅用地用于商业用途的处理方法

目前FIRB对“商用住宅”的定义不包括“虽然提供某种形式的私人住宿，但本质上仍为商业经营性质”的物业。例如，出于商业利益，通常由专业公司管理与经营的学生公寓与老年人护理设施。本次变更会将这类物业按“商用住宅”处理，这意味着外国买家将受益于更高的免审查金额门槛。

“低审查门槛”非空置商业用地的定义

目前，FIRB对购买“敏感用途土地”的审查门槛设置为较低的5500万澳元。然而，由于敏感用途土地的定义包括“规定航空领域”下对应的土地，因此各个大城市的多数土地均属于敏感用途土地范畴，例如悉尼的大部分土地。拟议的变更将缩小“敏感用途土地”的范围，这对外国投资者来说意味着无需申请FIRB批准的收购金额门槛提高。