奥克兰市长Phil Goff / credit: Google
房价是个世界性难题，各国给出了不一样的解决方法。6月12日，奥克兰市长Phil Goff 发布了一份旨在解决未来三十年奥克兰住房问题的报告。这份报告由开发商、社区住房的代表以及中央政府的观察员组成的特别小组撰写。Goff表示，这份报告是解决奥克兰住房严重短缺和负担能力问题的关键。庞大的专家团队前所未有，对奥克兰房市的解读堪称权威。你所困惑的问题，都能在这里找到答案，或是启发。
问题一：奥克兰面临的住房问题有多严峻？
“奥克兰住房资源的短缺导致了房价的大幅上升，尤其是在过去的三年里。2015年起，奥克兰房子均价已经超过了平均家庭收入的九倍。”
图：奥克兰房价和收入比率，2010-2016 /credit: RBNZ金融稳定报告
这让奥克兰成为是世界上最难买得起房的城市之一。最近的房租涨幅已经是整体通货膨胀率的五倍左右。如果放任不管，将会对整个国家的社会和经济造成较大的负面影响。高房价打破了奥克兰人自置物业的梦想，迫使他们减少日常消费和投资以应对房租或是贷款。
问题二：高房价背后的驱动力是什么？
“奥克兰的高房价是由高住房需求和新建住房短缺共同造成的。”
图：未来30年，奥克兰人口可能增加100万。/credit:《住房特别小组工作报告》
从21世纪的早期几年，新建住房已经落后人口增长。在全球金融危机后，新建住房更是远远落后人口的增速。在过去三年，建房速度依然没有赶上增速更快的人口。
图：预期的奥克兰住房增长 /credit:《住房特别小组工作报告》
“政府难以控制房产价格的变化，只能从增加供应入手，所以工作小组建议开发一些持续性和稳定性的建筑项目，以确保尽管出現经济下滑，奥克兰仍然有足够的住房供应。”
——奥克兰市长 Phil Goff
问题三：面对住房短缺，如何鼓励开发商建造更多的房子？
“必须让开发商认为建造房子在经济层面上是有可行性的。这意味着房屋的销售价格必须能够承担开发的成本。”
图：未来30年将需要约40万套新住房，才能满足新增100万人口的住房需求 / credit:《住房特别小组工作报告》
报告中给出了两条建议：
增加房产开发的财务回报——这其实是最不愿意看到的。因为这意味着会房价还会继续上涨。
降低开发的门槛以及减少新房交付的成本。
建造成本是对所有住房类型里最大的单一成本支出。
其次是土地和土地开发成本。
问题四：哪些因素影响了开发商的积极性？
图：未来30年，需要增加新建住房和联排住房的供应数量。/credit:《住房特别小组工作报告》
不同住房类型面对的阻碍是不同的。
独栋房、中密度的联排房都受建造成本、财务上可行性、未来需求不确定性的影响。但是，影响独栋房供给的最主要阻碍是，具有公用设施的土地的可获取性。
问题五：奥克兰市议会和中央政府未来需要做哪些工作，以解决住房问题？
消除影响大规模建造的阻碍，包括界定哪些投资者可以在经济下滑时，仍可以增加新房开发。
以合理的价格，释放出覆有基础设施的土地，以更快满足开发商。
推动有效的规划、协议和风险管理去减少成本，鼓励在建造和交付上的创新手段，打造高质量的居住社区。
图：工作小组从三方面入手，制定了解决住房问题的路线图/credit:《住房特别小组工作报告》
房地产研究所首席执行官阿什利·丘奇(Ashley Church)将这份报告称为“拼图的重要部分”，因为其中提出了一系列切实可行的解决住房短缺问题的方案。想了解更多的细节，可查阅“原文链接”。
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