房价上涨压力大的城市，通常会从土地供给上寻找解药。合理增加住宅用地，增加新房供应，缩小供应和需求的缺口，继而房价小幅回调。

听上去这似乎是合乎逻辑的推论。但实际上，有可能存在资源和需求错配的情况，也就是新增住房并没有建设在大部分人们希望居住的地方。正如，当下中国二三线城市有不少住房库存，但人口却涌向了住房紧张的一线城市。抑或是，在一个没有地铁、高速公路等公共交通的城市边缘搞地产项目，纵然便宜，对需要每日往返通勤的上班族，吸引力也十分有限。

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在错误的地方增加供给，并无法抑制房价。

好在，新西兰十分清楚地意识到需求集中在最大的城市。新政府提出的10万套可负担住房的计划，有一半是规划在奥克兰。新任住房部长Phil Twyford 11月4日接受电视采访时给出详细的路线图：前三年完成16000套房；后7年完成84,000套房。

但奥克兰那么大，要盖在哪里，才会真正减轻中心城区的房价压力？

打破城市边界   卫星城胎动

在建筑业人力资源紧张的背景下，要完成这些目标，Phil Twyford指出，将通过购买私人开发商和建筑商正在开发的、符合可负担住房条件的项目。同时，政府已经介入一些进行中或规划中的有政府资金投入的项目，如Housing New Zealand的项目，试图在原有基础上扩大规模。

值得投资者关注的是第三种方法——政府计划围绕奥克兰，尤其是铁路网络，兴建10-15个大规模的城市开发项目，并新增基础设施建设、生活配套和社区居民所需要的公共空间。某种程度上，有点像中国一线城市为了缓解中心城区的居住压力而提出的新区兴建计划。正如，通州之于北京；番禺之于广州。

Phil Twyford表示，他对基础设施新西兰 （Infrastructure NZ）提出的在奥克兰南部兴建一个大型的开发项目十分感兴趣。

住房部长认为，住房问题难以解决的问题在于，基础设施的建设一直以来缺乏有效的融资渠道，导致城市发展受限。其次则高度受限于城市规划的条条框框，如城市空间增长边界(urban growth boundary)。

城市空间增长边界是城市增长管理最有效的手段和方法之一。关于UGB，有学者从政府管理角度理解为“被政府所采用并在地图上标示，以区分城市化地区与周边生态开敞空间的重要界限”。

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基础设施是房价的关键因素

如果想要真正打破城市的边界，真正延伸城市的实际居住范围，则先要解决基础设施的资金问题。

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奥克兰第一个十年交通规划的执行中，仍有60亿新西兰元的资金缺口。这也是为什么政府考虑通过立法支持奥克兰市政府征收燃油税。Phil Twyford寄望十多年后可以获得15亿新西兰元的税收收入。

争议中的燃油税，某种程度上决定了奥克兰基础设施的发展速度，继而影响了奥克兰能否真正在中心城区之外增加住宅用地。

奥克兰市长Phil Goff认可新任住房部长的主张和初衷。

但他认为，奥克兰不存在土地匮乏的问题。取消城市边界线，并不意味着土地之间的价格差异就消失了。“我们想要开始做的是，建设更多高密度的住宅，尤其是沿着交通线。”

在他看来，基础设施的不完善才是更严重的问题。奥克兰市议会已经宣称，会在Paerata 和 Pukekohe区域大力新建基础设施，以促进住房项目发展。但奥克兰市长希望，大部分的开发项目是在城市边界线之内。

“除非我们已经筹集到足够的资金去兴建基础设施，不然无论我们有多少住宅用地，住房成本高涨的问题还是无法解决。”

所以，为了平抑房价，请心甘情愿地上交区域燃油税。

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