海南投资教训：买房7年了，有的终于回到原价，有的还在深套中,海外房产微信公众号文章

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来源：樱桃大房子（ytdfz8）

我有七八年没去过海南了，上周末去三亚散心，发现变化很快。上一次去还是2010年1月份，正是海南被批复国际旅游岛后，房地产疯狂炒作的时候我去采访。所以这次回来讲讲海南，算是给大家投资买房一点启示吧。

这一轮海南楼市启动，主要是去年四季度开始，虽然今年价格也涨了不少，但远不如2010年的那一轮行情那么狂热。

找了几个2010年我去三亚踩过的盘，跟现在价格做下对比。

1、凤凰岛，2010年1月11日开盘当天，从之前的内部认购价3.5万涨到6万元/平米，然后因为人太多，立刻飙升至7万元/平米，700套房一天内被抢光，购房者抢房，开发商则是抢钱。并要求一次性付款，不接受按揭贷款，抢一个房票还得花一百多万。最贵的一套海景房单价卖到15.8万，这价格直接秒杀北上深现在的豪宅，不过疯狂的时候，也没人觉得贵。

我当时采访的一个温州投资客，认购了一套131平米的房子，九百多万，房票花了一百多万，还有大几十万的税，总成本接近1200万左右。结果，后院起火，公司资金周转不开，2013年以500万卖掉了，亏了700万，还有这几年的利息钱。

今年三亚房价虽然反弹了不少，但现在凤凰岛的二手房价格是5万多，也还没有回到2010年的价格，投资客被紧紧套牢了。

2、三亚凤凰水城，2009年3月才卖6000多元/平米，但我2010年去看时已经飙升至2.7万元/平米。我问了下中介，现在二手房的价格，也就是3.2万左右。如果你买在高点的话，2010年-2017年11月，7年的时间，涨五千，如果卖掉，算上贷款利息和税费，基本上也是亏的。

3、三亚的北部天泽湖畔，从开盘的6000元/平米，涨到了2010年的2.8万元，每天放两套出来吊买房者胃口。现在的价格大概是2.6元/平米。

4、三亚湾国际公馆，2009年下半年，当时价格为3.3万元/平米，2010年1月涨到6万元每平米。现在的价格大概是5万多。

5、山水国际项目2010年卖2.8万/平米，去年价格才1.3万，今年回到2万多。

三亚湾凤凰路一带的海景房，是三亚市区比较有代表性的成熟片区，跟当地中介了解的情况是，现在二手房住宅普通住宅普遍在2.8-3.5万之间，时代海岸城也是两三万左右。2010年纯粹是投机炒作，房价涨的太多，之后又跌的太狠，基本上都腰斩了，三亚今年涨了1万左右，过完年均价从1.5万迅速涨到2万多，下半年比较平稳，现在2.5万/平米左右。

2010-2012年，三亚的房价长期排在全国前五名，2012年2月，三亚成交均价突破27000元/平，仅次于当年的上海、北京。2012年-2016年，三亚房价基本上都处于低谷。2016年，在1.7万徘徊，一直到年底才慢慢回升。

三亚湾片区现在有个新盘珠江俪豪，新房均价3.5万带精装修。碧桂园三亚海，价格也是在2.8-3.5万/平米。跟2010年价格相差无几。

说到房价腰斩，我又要啰嗦一句，海南大部分都是外地的投资客，谁也没空专门飞过去砸售楼处，而且砸了也没用，泡沫太大，该跌还是跌。所以那些说房价大跌超过3成，砸售楼处，银行会破产的言论可以休矣了。这一轮疯狂中，未来几年内会有很多城市重复海南的故事，尤其是那些靠外来人炒作的城市。

其它海南的城市，故事情节跟三亚如出一辙。

2009年12月海南国际旅游岛导致海南房价一天一个价，在不到一个月时间内均价翻倍，一周之内，地价翻三倍。海南东部的文昌、琼海、万宁、陵水等市县的房价也水涨船高，连深居海南内地的保亭黎族苗族自治县2个月前还是3000多元，也涨到六七千元，现在也就是七千多的价格。

海口因为有本地的常住人口，225万，所以泡沫没有其他城市大，成交均价2011年为8934元/平方米，此后开始走低，2014年有所回升，达到8999元/平方米，近三年来整体较为稳定，今年开始反弹，目前快到了1.4万，涨幅56%。海南各个城市房价今年都有所回升，从1月份到10月份，万宁从7500涨到12500元，陵水从1.2万涨到1.75万，澄迈从6000涨到8000，文昌从七千多涨到九千多，琼海从八千涨到1.1万多。

现在的均价，有些回到了2010年的高峰，有的还不及当时的价格，这7年里，高位买的投资客真是备受煎熬，因为赔进去的不止是时间，是根本就没有收益，如果按机会成本算绝对是亏的，因为随便换个一二线城市，现在跟2010年的价格相比，也是至少翻倍的，一线翻了几倍。

因为亲眼见证了海南楼市的过山车，所以我现在对这种在短短的几个月或者一年半载时间，房价就疯狂翻倍的城市，心有余悸，海南的教训太深刻了。

现在还有人问我，海南的房子值不值得投资。我觉得也分情况看。

整个海南的人口才917万，但2017春节黄金周七天时间里，海南接待游客就达到516万人次，远远高于往年，未来的潜力还是比较大的。

除了海口基本上是靠本地常住人口购房外，其它的沿海城市，购房群体大都是来自岛外的。2017年上半年岛外客户购房占比高达88%，其中来自京津冀和东三省的购房者最多。

对岛外购房者而言，买来一年也就最多过冬，所以没必要买大户型，小户型是最受欢迎的。40 万以内40-60 平米的一居室，40-60 万80平以下的二居室占比最高。在价格方面，三亚成交总价最高，集中在100 万到200 万之间。

海南今年房价大涨，跟2010年那一轮疯狂有所不同，那时纯粹是炒房客炒出来的，而今年的疯狂，是因全国市场的带动，来海南买房的也基本上算是刚需，出于对海南的空气、健康和度假需求而买，纯粹为了炒一把走的比较少，人都是这样，有了教训才会理智。

现在北方人去海南过冬度假的人也是越来越多，现在都快成东北人的天下了，据四川的老人说他们一到海南，风湿病就好了，北方人到海南，咽喉炎也好了，他们其实也算是刚需了，冬天在海南住，夏天回老家，如果每年要在海南住上半年，肯定自己买个房方便，也更划算，如果年轻人只是为了过年去玩几天，可能就没必要了，还不如住酒店。

如果单纯的想买来投资升值呢？就得在低洼的时候入场，比如过去这七年，海南房价跌到投资人吐血，你就大把机会捡漏啊。

过去没把握住，现在还来得及不？

如果从土地的供给上看，估计明年海南房价还得涨。看下面这张土地供给的图，从2013年开始，海南土地供给曾断崖式下滑。

今年的土地供给量还在大幅下滑，据网易房产整理，2017年前三季度海南土地成交面积360.8万㎡，同比下降137%，供应面积433万㎡，同比下降69%，无论是成交还是供应，都创下了近5年来的最低值。虽然成交面积大幅下跌，但成交金额却同比上涨0.7%，148.9亿元的成交金额创下了近4年新高。2016年2月海南“两个暂停”出台，高于全省楼市库存消化周期的13个市县暂停土地供应审批；今年，海南五指山等中部生态区域，停止开发新建外销房地产项目。随着调控升级，住宅用地出让受到严格限制，成交面积占比进一步下滑。2015年前三季度，住宅用地成交占比高达56%，2016年住宅用地成交占比下滑至32%，今年前三季度住宅用地成交面积仅占全省成交的26%，三年时间，住宅用地成交占比下滑了30%。此消彼长，住宅用地成交面积的大幅下滑，让商业用地面积占比从2015年的28%上升至47%。