引子  前言  1.小目标  2.税务居民  3.myTax  4.海外资金  5.三把飞刀  6.新移民买房

外传： 10%定金被没收

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本文法律条款检查日期：2017年10月27日

本文关键字：印花税 印花附加税 新南威尔士 维多利亚 南澳 西澳 北领地 堪培拉 塔斯马尼亚 首次置业 新房 现金返还

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土粉们，大家好，

我是葛佳。今天是我们【小葛说税】的第七讲。几个月前，我在朋友圈里看到一则趣闻，说我们中国有三大难题，如果您能解决其中的任何一个就有可能问鼎诺贝尔经济学奖。比如说以下这个问题。人民日报撰文说：“失去奋斗，房产再多我们也将无家可归！”但是，微信公众号萃大叔反驳道：“失去房产，奋斗再多我们也将无家可归！”请论证以上观点哪个更正确？是不是很难回答。我建议大家去网上搜索一下这两篇文章，好好地读一读后再来做判断。

澳洲金融评论报曾经有一个头版的配图很有意思，三个房子泡在沸水的锅里煮着，热气腾腾的样子。头版图片里还有8个数据，是2002年至2016年独立屋中位价的涨幅情况，悉尼从39.3万涨到了90.5万，猫本从26.1万涨到了62.6万，布村从19万涨到了51.4万，比较颓废的珀斯也从17.9万涨到了52万。

现在像悉尼和猫本这些地方，“失去房产，奋斗再多年轻人也将无家可归”正在残酷地转变成我们不愿意接受的事实。我们土澳的政府看在眼里、急在心中。为了能让年轻人买到人生中的第一套房子，各州政府其实都有相应的优惠政策，要么给钱，要么省税，要么两手都要抓、两手都要硬。我的这篇文章不会去判断政府的这种做法到底是火上浇油，还是雪中送炭。我所关心的是，从税务的角度来分析每个州的相关优惠政策。

土粉们可能会问了为什么是各州的优惠政策，而不是联邦的？原因很简单，您在土澳买房要交的印花税不是联邦税种，而是各州的税种。那么，联邦政府难道没有一点点的贡献吗？其实是有的，只不过这个贡献有可能是在帮倒忙，我举两个例子您就懂了：

1. 土澳和新西兰是世界上为数几个不多的还保留着负扣税优惠政策的发达国家。不知道新上任的新西兰美女总理阿尔登会不会废除负扣税政策呢？反正，美国的山姆大叔在1986年就废除了负扣税政策，土澳从1936年以来就有负扣税了，这中间只断过两年，从1985年的7月至1987年的9月。那段时间，当权政府其实早就看到了问题，所以决定改革，废除负扣税。可是好景不长，由于废除负扣税牵涉到过多的利益集团，最后以失败告终。负扣税到底是什么？正式的定义我今后会细讲，今天就给您比划一下。负扣税就是政府允许您用投资房每年的租金小于总开销所产生的亏损去抵消您在其它领域的收入，从而达到合法减少税收的目的。通常来说，房产做投资赔了就赔了，每年的亏损不可以直接抵消您的其它收入，因此必须先攒起来，以后卖掉房产时才可以抵消收益。但是，如果有了负扣税，一个投资房亏得越多，就越有人敢投资，因为每年的负扣税利益就会越多，税就交得更少。大多数中高收入的投资人在想，赔就赔吧，政府跟我一起分担亏损，何乐而不为呢？再说房子肯定是要涨的，不是吗？久而久之，投资房产就变了味，投资者就对房产投资中出现的亏损变得不是很敏感了，因为不管赚钱赔钱，有负扣税的才是王道啊。

2. 在2017年5月9日的联邦预算中，政府破例开闸，允许年轻人用自己养老金里的一部分钱来解决首次置业的首付款问题。虽然算下来，最多仅可以拿出3万澳币，而且还需要先存进去，但大家不要忘了，本来房市里热钱就已经很多了，如果养老金再过来搅和搅和，真不知道沸水会不会涌出锅外了。
   

您看，抱联邦政府的大腿作用不但不大，而且要是抱不好，还可能被踢上一脚。土澳年轻人首次置业的希望看来只能寄托在各州政府的身上了。那么，我们的州政府是不是真地在为民众排忧解难呢？我问您，除了房价以外，大家买房最大的开销是什么？不就是各州的印花税嘛。由于印花税是州税，每个州都不太一样，但一个字就可以概括了：贵。

首先，州政府是不会理会海外民众的购房成本的。海外民众在买房时除了缴纳正常的印花税以外，还需要再缴纳专门为他们定制的印花附加税。目前，已经有三个州正在执行这一政策，它们是新州、维州和昆州，附加税的税率分别为8%，7%和3%。南澳即将从2018年1月1日起征收4%的附加税。我们的西澳也不甘寂寞，计划在2019年1月1日起征收4%的附加税。你说虐不虐，虐不虐？

虐死啦！通过以下这个表格，我们可以很清楚地看到，在有或将有印花附加税的5个州，海外买家的成本通常高出土澳买家2至3倍啊。对了，这个表格建议土粉们收藏哦。

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好了，我们来说说土澳的居民吧。除塔州以外的其它各州政府都会有首次置业的印花税优惠。请注意，我这里需要强调一点，除了印花税优惠以外，各州还有现金返还类的优惠，请不要把这两个优惠混淆了，因为满足这两个优惠的前提条件不一定是一样的，等下说到新州政策的时候，我会提示大家。我们先来看看各州首次置业者印花税的优惠：

土澳推广

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在新州，小于等于65万的新房或二手房或小于等于35万的用于自住房的空地可以全免印花税。对于大于65万但小于80万的新房或二手房或大于35万但小于45万的用于自住房的空地可以减免部分印花税。您还需要满足不少的前提条件，比如：

1. 必须用年满18岁的个人名义购买，不可以用公司或信托购买；

2. 合同里至少有一位购买人是澳洲的公民或永居；

3. 至少有一位购买人必须在过户后的12月内连续自住至少6个月；

4. 您或者您的配偶曾经不可以在澳洲的领土内拥有过任何自住或投资型的住宅地产，同时你们在澳洲任何一个州都没有拿过类似的优惠。比如您的配偶曾经在澳洲的领土内拥有过住宅地产或拿过类似的优惠，那么就算您配偶的名字不在这次的购房合同里也不可以。新州最后这一点测试还是非常严格的，跟我们等下提到的现金返还优惠有很大的不同。

我再提一点，对于买楼花的土澳居民来说，如果是自住目的，印花税可以有12个月的延迟缴纳期限。对于海外居民和房产投资者来说，签约后3个月内就需要缴纳了。

在维州，首次置业者如果购买用于自住房的空地、新房或二手房的合同金额小于等于60万的，就可以享受印花税全免的优惠。对于大于60万但小于等于75万的，维州对首次置业者实施部分减免印花税的政策。与新州不同的是，至少有一位购买人必须在过户后的12月内连续自住至少12个月。整整多出了6个月的自住时间要求，在土澳，也只有维州和首都政府有这么苛刻的要求了。

在维州，如果您不是首次置业者，但确实是在买自住房，对于合同金额大于13万但小于等于44万的自住房购买，政府采取了1%的减免优惠；对于合同金额大于44万但小于等于55万的自住房购买，政府一律采用3,100刀的封顶优惠额度。

维州还有一个针对自住型的楼花或房地打包印花税的特殊减免政策，比如大于三层的中高密度楼花，政策认为合同价的75%是建筑开销，所以不需要交印花税。我们来举个例子，您在猫本CBD买了一个100万的高密度楼花，由于楼花还没开建，优惠额度就是75万，印花税就会按照25万的标准来征收。要注意的是这个政策只适用于首次置业或用于购买自住房的人士，投资者（如买度假屋和出租屋）是没有此项优惠了。还有，这个政策对优惠后的房价上限是有要求的，首次置业的上限是75万，非首次置业的上限是55万。还是我们刚才举的例子，虽然房价是100万，但优惠后的价值是25万，如果是首次置业，25万低于75万，而如果是非首次置业，25万低于55万。都可以享受到优惠。怎么样，这一个优惠政策对于在维州买楼花的自住人士来说是不是非常的赞！让我们新州的小伙伴们羡慕死了。

在昆州，对于首次置业者来说，虽然没有印花税全免的政策，但是对于小于55万的用于自住的新房和二手房或小于40万用于自住房的空地可以减免部分的印花税。如果房价超过了上限或您是非首次置业者，不论房价有多高，买自住房的前35万可以减免部分的印花税。

在西澳，对于首次置业者来说，小于等于43万的用于自住的新房和二手房或小于等于30万用于自住房的空地可以全免印花税。对于大于43万但小于53万的用于自住的新房和二手房或大于30万但小于40万用于自住房的空地可以减免部分印花税。

如果你是通过正规的房产中介买二手房或已经开始建造的房屋用于自住，换句话说，纯楼花合同是不可以的。如果房价小于40万，那么西澳政府还会给你补助最多2千刀的买房相关开销。

在塔斯马尼亚，对于首次置业者来说是没有印花税优惠的，但有新房现金返还的补助。

在北领地，对于首次置业者来说，买新房是没有印花税优惠的，但有新房现金返还的补助。而如果首次置业买二手房的话，小于等于50万的全免印花税；大于50万但小于65万的减免部分印花税。北领地也有类似于西澳的2千刀买房相关开销的报销政策，这里就不详细讲了。如果您是非首次置业者，不论房价有多高，买自住房最高可减免7,000澳币的印花税。

在南澳，对于首次置业者来说，只有买楼花才可以享受到印花税的优惠。印花税的减免与与楼花的工期有联系。所以，有点像维州的政策。对于房价没有封顶，但50万以上和以下的算法是不一样的，50万以下的优惠会更大。

在首都，小于等于47万的新房（这里注意，一般来说，新房包含彻底装修的房子，不过首都堪培拉已经不允许了）或小于等于28.12万用于自住房的空地可以全免印花税。对于大于47万但小于60.7万的新房或大于28.12万但小于32.35万用于自住房的空地可以减免部分印花税。

首都的印花税优惠政策还有三个独特的地方：

1. 需要测试一下您家的收入，例如对于一个还没有小孩的家庭，其总年薪必须小于等于16万，对于有5或5个以上小孩的家庭，其总年薪必须小于等于17.665万；
   

2. 您（包括您的配偶，就算名字不出现在售房合同里）只需要签约前的两年内没拥有任何房产就可以符合条件了。注意，我这里说的是印花税优惠政策，对于现金返还的政策是不适用的；

3. 如果您满足印花税或现金返还任何一个首次置业的优惠政策，印花税可以拖延5年再交，如果那时还不行，首都政府允许您再拖5年，共10年。当然了，这个政策不是免费的，您需要支付一定的低额利息，目前的年利率在2.59%左右。并且在这期间，您还可以随时提前还款。我觉得新州可以参考一下首都的这个政策。
   

说完了印花税，就该说说各州首次置业的现金返还政策了。我吐血给土粉们总结出一个极具收藏价值的归纳表，这样一来就好理解了，总的来说大家可以看出以下5个大规律：

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1. 都必须是新房，新房的定义包括买地盖房、楼花、彻底装修或推倒重建；
   

2. 现金返还至少7千刀，最多是北领地的2万6千刀。昆州和塔州目前还有限时的优惠；

3. 塔州和北领地对房价是没有上限规定的，西澳由于纬度跨越较大，所以就以第26平行线纬度为界，设置了南北两个最高限额。维州、昆州和首都的房价上限都是75万。新州买楼花或建好的新房上限是60万，但自己买地盖房的上限是75万。最后，南澳的上限是57.5万；

4. 新州和北领地要求至少一个签约人必须在过户后的12月内连续自住至少6个月；维州和首都要求至少一个签约人必须在过户后的12月内连续自住至少12个月；而昆州、西澳、南澳和塔州首次置业者所有签约人必须在过户后的12月内连续自住至少6个月。比如，夫妻双方买的首次置业房产，新州的夫妻只需一方连续自住6个月就满足条件了，而西澳的夫妻必须两人连续自住6个月才可以满足条件；

5. 最复杂的要数对曾经所拥有房产的判断了，要说清楚首次置业者可不可以拿到现金返还，最好的办法就是大家先看看以上的表格，再结合我举的以下3个例子：

a) 小红和小明是夫妻，小明在1995年购买过一套投资房，小红和小明一直以来都是住着出租房，因为快有小孩了，他们决定买下第一套自住房，但可惜的是，小明在2000年7月1日之前在澳有过房产，所以不论他们在哪个州首次置业，都拿不到现金返还。这里我还想强调一点，就算房产合同上只有小红的名字或小明把那套投资房给卖了，也是无回天之力的，小红在土澳的所有州和领地仍然无法享受到现金返还。

b) 小红和小明是夫妻，小明在2010年购买过一套自住房，在里面住了3个月，由于工作的需要，就又开始租房子住了。小红一直以来都是住着出租房，因为快有小孩了，他们决定买套自住房。那么在新州、维州、塔州和南澳，小红和小明是可以享受到现金返还的，因为小明的自住房的自住期限没有超过6个月。但是在昆州、西澳、首都和北领地，只要是自己住过了，就无法享受到现金返还。又假设小明是在2014年1月1日以后购买的这套房子并在里面住了3个月，那么除了昆州和北领地以外，他们在其它各州都可以享受到现金返还。

c) 小红和小明是夫妻，小明从2010年开始，每年都买一套投资房，现在他已经有7套投资房了。小红和小明一直以来都是住着出租房，因为快有小孩了，他们决定买下第一套自住房。由于所有的投资房都是在2000年7月1日之后才买的，再加上他们一直以来都是住着出租房，所以他们在土澳的任何一个州都可以享受现金返还的优惠政策。再提示一下，虽然现金返还的优惠政策不受影响，但印花税减免的政策是肯定满足不了，因为在新州，如果曾经有过房产，不论是投资还是自住，都无法再申请印花税的减免了。

以上三个例子其实也在提示现在的情侣们，约会时多谈谈房产，如果得知对方有可能不满足首次置业优惠政策的要求，但自己可以满足，在你们确认较为稳定的关系之前，赶紧买一套自住房吧。当然了，之后也会有其它的烦恼，就是夫妻双方只可以有一套自住房。这个我们以后再说了。

今天，我给土粉们全面地介绍了一下各州印花税的现状以及州政府针对首次置业者所采取的一系列刺激措施。其中主要讲了印花税和现金返还的优惠政策，建议大家听完语音后，再看看今天的文本和表格来加深印象。

听小葛说税，懂得越多，才能交得越少。小葛说税的第七课就讲到这里。预知后事如何，请听下回分解。

上期答案：A  C  A，您答对了吗？本期答案会在下期公布。