长效机制建设，银行房企都在打着各自的小算盘,海外房产微信公众号文章

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来源：樱桃大房子（ID：ytdfz8）

先看下这个新闻：

日前，建行在深圳与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团等10家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5481套长租房源。
本次首批推出长租房源包括碧桂园、星河地产等房企开发的6个住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源，主要面向具有稳定居住需求的人群。
建行还推出了“按居贷”，目前执行个人贷款基准年利率，额度最高100万，最长期限10年。

不止是建行，还有其它银行都准备进入长租市场，为什么银行会进入呢？

首先，建行政策敏感度高，响应国家号召，名正言顺的开展业务。

其次，建行需要揽存款，需要寻找优质的零售业务。建行的租房贷款准入门槛很高，要求你有较好的信用能力，用建行卡发放工资，要求公积金缴存比例或社保等，实际上是让贷款人给建行贡献存款。银行跟房企，都有一个抽屉协议，可以确保房企的资金回笼，银行得到了租房者的存款贡献，因为你在建行开户，资金通过建行来走，现在银行储备金较高，可用资金比较少，实际上是做小微消费贷款，又能增加明年准备金降低的空间，因为只针对企业租赁的客户嘛，还符合今年降准的要求。

建行推出的按居贷，就是一种消费贷款，现在银行都在抢滩优质客户的这份蛋糕。给这些大企业合作的员工贷款，也都是优质客户。

然后，房企为什么愿意放出房源由售转租？

第一，这是房企的如意算盘，建行合作的几个房企，他们有些房子不愿意卖，因为政府限价，房企都觉得现在贱卖了，深圳很多房企惜售的心理很重，租出去，房企暂时就可以不用担心因为捂盘惜售问责而卖房了，通过租赁起到了变相捂盘的作用。

第二，房企也回笼了部分资金，以前如果是分别出租给散客，最多是收三个月押金，或者一年半年的租金，对房企的资金链是个考验，所以很少有企业会选择租而不卖，而现在通过长租模式，房企跟银行签的长租贷款合同都是20年，住宅总共70年产权，相当于提前出让了20年的使用权，让房企提前回笼了资金，银行充当了包租婆的角色，再放租给别的企业，比如比亚迪、方大集团等，他们以整租的方式包下来，分租给员工。

总之，国家在长租公寓上有政策扶持，比如税收减免，比如土地优惠，银行和房企肯定会打政策的主意，一来响应了政府号召，二来自己也占了便宜。

长租公寓，以后会是房地产长效机制中，其中一个发展方向。

对于追求生活品质，暂时又买不起房的白领阶层来说，长租公寓是受欢迎的，因为既解决了低端居住的问题，又带来了稳定的租房生活，不用再担心被房东驱赶，不用担心随意涨房租，这些都更有保障了。

但对城市的低收入阶层来说，装修和环境都升级了的长租公寓，可能不是一种幸福，而是一种烦恼，生活负担明显增加。

近日就有租客在网上发帖子抱怨，因为房企与村里合作运营的新模式，他们被驱赶走了。

目前，深圳万科通过承包整栋农民房的方式，进驻长租公寓比较多，主要是承包下来，与房东签长期合同，比如十年租约，万科重新装修设计，置办家具，租客拧包入住，由万科统一管理。

但可以想象的是，这种重新装修过的房子，房租必然要比原来高出不少。万科说只高10%，如果真是这样就好了。

而目前深圳市场，很多做长租公寓的公司，在通过重新包装后，房租直接翻几倍。

比如魔方公寓，有租客抱怨，以前在这租住（下图），房租只要950，这个房子被整栋收购后，现在每间最少3200起步价！旁白的农民房也跟着涨价。直接拉高了租房客的成本。

未来，深圳这样的长租公寓会越来越多，其实这种市场选择的结果，也是变相的驱赶人，在城市里的低收入阶层，会因为租不起房子而离开这里。

目前深圳就是因为有大量的农民房，提供了60%的租房市场，降低了生活成本，才吸引了这么多外来廉价劳动力，相比商品房，同样的大小，农民房租金只有商品房的三分之一。

另一个长效机制，就是房地产税了，这几天也有新的说法。

财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈到：

要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

立法先行，就看明年两会期间的结果了，会不会提交人大，今年两会的时候，说的很明确，今年房地产税没有提交人大审议，如果明年提交了，就有希望，所以上次宁夏的那个房产税文件，是乌龙，但触动了大家的神经，以后出现这种不要再大惊小怪了，首先需要人大通过立法。

充分授权，应该是会授权给地方政府，就像现在的土地出让一样，也是地方自主，地方政府根据当地存量房和增量房的市场来决定税率。比如一线城市，早已经是二手存量房市场了，而每年卖的土地也有限，那估计税费也会定的比较高，因为靠存量房收税嘛，二线城市就分城市了，如果还是新房市场交易占主导的，政府还是依靠土地财政的，二手房成交总量不大，反正也收不了几个税，不能打击大家买房的信心，那可能就会比一线税费少点，三四线城市就更加了，基本没多少二手房成交量，主要靠卖地，那收税估计也不高，不然谁还去投资买新房啊。

分布推进，估计不会所有城市一次性推出，可能先由一些热点城市试点推进，还有一些不同性质的房屋，比如小产权房，估计也不会与商品房一起征税。

肖捷文章中还提出了适当降低建设、交易环节税费负担，这也是国外的经验，为了提高炒房成本，达到抑制炒房的目的，就只能这样，提高你持有房子的成本，而降低交易税费，则可以提高市场的交易活跃度，也不会误伤刚需客。

来源：樱桃大房子（ID：ytdfz8）

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