奥克兰是新西兰房地产交易最活跃的市场，堪称风向标。按照QV数据，奥克兰住宅房价同比去年下降了0.6%，过去三个月则下降了0.5%。目前奥克兰的平均房价为1,038,722新西兰元。

可以看到，整个新西兰房地产大环境出现了明显的变化。房价上涨的动力正在消退。

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在一些大城市，房价甚至出现了下降。据RNZ报道，除了奥克兰，据QV数据显示，陶朗加(Tauranga)、Hamilton和基督城出现了房价下降的现象。只有惠灵顿和达尼丁部分地区仍有小幅增长。地区性增长强劲的区域是South Wairarapa, the Far North, Stratford, Ruapehu, Otorohanga and Southland。

上一轮房价暴涨似乎已经接近了尾声。援引RNZ报道，最新QV数据显示，截止2017年10月这一年，全国范围内房价上升了3.9%，是2012年6月以来最低的年增长率。过去三个月，房价仅增长了0.9%。目前全国平均房价为646,807新西兰元。

造成市场风向转变的原因在于，“市场正在走向正常化，投资者变少，首次置业者增多，”QV全国发言人Andrea Rush指出。

QV的一组数据证明，全国范围内，房产交易中，投资者买家所占的比例从2014年40.5%的高位下降到现在38.5%。同时，首次置业者的比重扶摇直上，已上升到21.6%。

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有价无市，开发商不得不降价

在过去几个月，不少地产中介纷纷表示，目前买家对房价的心理价位明显有所下降，然而卖家则仍处于高位。市场的温度已有所改变，然而买卖双方对市场预期没有达成一致，导致流拍、有价无市的现象增多。当然，一些地理位置、户型、学区情况等各方面条件优越的房源足以对抗市场风险，守住房产价值。

然而，风口已经不在时，“猪”自然被打回原形，上不了天了。奥克兰东区降价卖房的消息早已在坊间流传。QV全国发言人Andrea Rush近期的言论更是佐证了这一事实：在奥克兰和基督城的部分区域，开发商不得不降低价格，以迎合现在的市场需求。

需要注意的是，房价只是不再涨得那么凶猛，整体房价依然处于高位。以奥克兰地区为例，奥克兰的房价仍比2007年高出90%。

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市场都有周期性，供求关系在一定的时期内后逐渐趋于平衡，价格走向稳定。房地产市场不可能像台永动机，年年保持高增速。房价持续上涨的周期过长，各种产业资金只会在价格的导向下集中到房地产投资领域，出现“开公司开工厂不如买房”的异象，导致经济发展失衡，泡沫化。

住房供需紧张一直是新西兰面临的困扰。目前新政府已经出台了10套可负担住房的计划，以及配套相应的建筑工人签证政策，以解决用工紧张的问题。叠加上私人开发商正在大量投入和开发公寓等高密度建筑项目，九月份新房建筑许可达到近年来的峰值。可以看到，供应一端的闸门已经最大限量地打开。随着市场消化完这些政策，供应真正落实到实际。需求大于供应的导致的价格溢价必将随之缩小。

市场需要做的，是等待某些关键性市场化政策的变现和起效。而不是急功近利地要求短期冷却市场，多管齐下之时却忽略了长远的副作用。

房价趋于平稳，限制海外买家还有必要吗？

目前新西兰楼市结束暴涨、趋于平稳的前提是，新西兰央行去年对LVR的加码，以及顶住各界压力不松绑，逐渐把投资者挤出市场，给首次置业者创造相对公平的环境。

从目前的情况下，先前的调控已经积累了一定的效应，对房价产生了稳定作用。如今，新政府是否还有加码的必要，是否在政策上用力过猛？

目前新政府把人民的福祉和幸福感摆在首位，高度强调住房的可负担性。誓言要把房地产市场中的投机主义者一扫而尽。在2018年初前，要扫清各种障碍，出台限制海外买家购买现房的楼市新政。

目前舆论已经争议这一新政对楼市调控的有效性。海外买家在市场交易中的个位数比重是否值得新政府大动干戈？这背后的代价是可能触发与各国的经贸协议，影响新西兰在国际市场上的开放姿态和名誉，继而对新西兰的经济产生长远的负面影响。

无论是政治上的需要还是真正的经济智慧，这不是我们一介草民能够左右的。作为投资者，能够控制的只是增加对整个经济政策大环境的判断，以辅助生活上的决定。

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by Abby Chen

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