半个月前，加拿大金融机构监管局（The Office of the Superintendent of Financial Institution，OSFI）发布公告，要求各大银行从明年开始实行更严厉的房贷压力测试。这一消息有如重磅炸弹，在房产和贷款业中激起了轩然大波，因为在新的测试制度下，同等收入家庭的购房能力将大大下降。有专家预测，受到新政影响，今年圣诞节可能是加拿大地产市场最繁忙的一季，人们会在最新按揭政策生效之前挤入市场。
家庭购买力减少25%
年底前出现抢房潮
自2018年1月1日起，OSFI要求银行在所有房屋买家申请按揭时，按照央行公布的五年期固定利率，或其按揭合同利率再加2个百分点进行贷款审批。
也就是说从明年1月1日起，银行将以更高的利率、更严苛的规则来测试买家的还款能力，在同样收入情况下，买家能够借出的钱将大幅减少。据一些媒体估计，加拿大中位数收入的家庭购买力将减少25%。TD银行经济师BrianDePratto预测新规实施之后，加拿大购房需求将下降5%-10%。
加拿大地产协会首席经济师Gregory Klump说，唯一不受影响的人，是不需要按揭贷款的人，换言之，就是那些用现金买房的人，还能够不受影响继续买房。
而需要贷款并有意买房的人士，可能会加快动作，趁明年新政生效之前把贷款买房的事情办妥。独立按揭中介monstermortgage.ca的Gaetano说，相信这个圣诞节市场会非常忙，我们会看到买家们申请最大可能的按揭额度。
银行可能提前实施新规
虽然新规将于明年实施，但2017年10月17日至2018年1月1日期间的申请者也可能受到新规的限制，因为OSFI已经明确要求银行尽可能早实施新规。
按揭经纪公司Mortgages of Canada创办人兼CEO Samantha Brookes提醒想要在年底前买房的人士，银行或贷款机构可能会提前执行。她说：“我估计有些贷款机构将于12月份添加压力测试的要求。”许多按揭经纪估计，一大波买家会在今年最后季度申请按揭预批。
买家不会停止购买
但会降低可负担额度
在这项新政之前，政府已经先后出台不少抑制房市政策，包括温哥华和多伦多的15%外国买家税，针对首付不足20%的买家的按揭限制等。加拿大咨议局（ConferenceBoard of Canada）首席经济师Craig Alexander认为，这些政策对地产市场产生影响，但不是猛烈的，因为政策是一点一点不断推行。
Alexander说，新的政策也会让市场产生变化，买家们会降低他们的预算，但想要买房的人不会停止购买，他们会降低自己可负担的额度。“就好像在路上开车看到前面有冰一样，你不会猛踩刹车，而是会先松开油门。”
加拿大地产协会（Canadian Real EstateAssociation）的最新数据显示，9月出售的全国平均房价为48.7万元，比去年上涨了3%，地产协会的下一次楼市预测报告将于12月出炉。
Gregory Klump称，市场的走向已经毫无疑问，2018年的房价和销量势必会有所下跌，然而在年底之前，市场将还有一个升幅，买家们会赶在按揭贷款新政之前入市。他预计到1月份销量就会枯竭，之后几个月开始平稳。
另外，央行的利率变化也会对房市产生影响，让房市里的人感到担心。虽然上周加拿大央行表示暂时保持基准利率1%不变，但今年夏天央行已经两次加息。长期而言，利率仍会继续上升，央行可能在2018年底之前再次加息。
新规存在漏洞
延长贷款期可减压
值得注意的是，OSFI新发布的规定中并没有对贷款期的规定，贷款者可用更长的摊销期来支付贷款，例如从25年延长至35年，那么业主的每月供款数额自然降低。
房贷利率网站Ratespy.com的创办人RobMcLister说，改变供款期限将在一定程度上为购房者缓解压力。他举例说，一个年薪6万的借款人，在没有债务负担并支付20%首付的情况下，根据新规定借款额将减少18%。如果把供款年期从25年延长至30年，借款额反而可以增加大约10%，从25年延长至35年，借款额就可以增加18%。当然，他也要支付较高的利息。
不过，Monster Mortgage的首席经纪VinceGaetano指出，如果贷款机构想利用这个减压漏洞，它们必须更改政策和放贷手续，但也会招惹OSFI的注意，日后会加紧审计它们的账目，相信未必有放贷机构会愿意把自己置于被监视的状况之下。
Klump也指出，延长贷款期的方法可能和新政制定者的想法背道而驰，因为加拿大家庭债务与可支配收入的比率（debt-to-disposableincome ratio）在今年第二季度已经达到创纪录的167.8%。虽然这种方法可以缓解借款人压力，但是他们将长期背负债务。
海外移民仍是新买家主要来源
中国家长扎堆多伦多、温哥华买房
虽然新政将对房市产生冷却作用，但蒙特利尔银行首席经济师Doug Porter说，换房升级的买家仍会推动房市，因为他们现有的房屋已经升值。而且加拿大对海外移民仍有吸引力。他说，投机客可能少了，但是仍有大量移民涌入这个国家，这是新买家的主要来源。
据中国最大的海外房地产门户居外网（Juwai.com）最新公布的一项调查，中国留学生的家长，正成为温哥华和多伦多海外买房大军中的主力。温哥华和多伦多，拥有加拿大顶尖的大学（UBC和多大），而中小学的质量也名列前茅，所以是中国家长们理想的买房地。
多年来，中国一直都是加拿大国际学生的首要来源地。在2016年，加拿大的学校（包括小学、中学、大专和大学）接收的留学生中，有接近三分之一都来自中国，其数量达到了13.23万名，比2015年增加了10%。
按照联邦政府的计划，至2022年全国接收的留学生人数，要比2014年翻一番。政策上的放宽，意味着海量的留学生、特别是中国学生将在未来数年内来到加拿大。
尽管BC省和安省为了打压温哥华和多伦多的房价，先后在两地推出了15%海外买家税，但是居外网的调查发现，这丝毫未能遏制中国家长们的购房意愿。
今年9月份，居外网的用户搜索、咨询加拿大房源的次数比去年同期大增了30%之多。其中有大约四分之一的人坦言其买房的主要目的是孩子的教育。居外网的首席执行官CarrieLaw表示，加拿大各省的房地产方针，例如BC省和安省推出的一系列旨在打压房价的政策，当然会对海外买家有影响，这也是温哥华和多伦多房市在推出海外买家税后开始冷却的原因。
可是，BC省和安省的政策都未能对留学生家长起到实质的打压作用，因为家长买房多半写的是孩子的名，而孩子日后如果申请移民，留在温哥华或多伦多，就可以获得退税。当留学生家长觉察到这点，再加上温、多两地房市冷却、房源增多，他们自然而然会抓住机会大举入市。
Carrie Law进一步指出，加拿大的教育质量处于全球顶尖水平，平均学费却比美国便宜了42%，所以一直都深受中国留学生及其家长的青睐。随着留学生人数继续增加，无疑将有更多的家长会选择在加拿大购房。
