文 | 缓缓君
首发 | 缓缓说
01
一大早看到“央视新闻”的推送，标题比较劲爆《定了！房地产税这么收！炒房者将受到一万点伤害》。
文章的主题用一句话解释就是：官方已明确要按房屋估值来征收房产地税了。
财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
文章的评论区是一片欢呼之声。
政策越来越有力了，未来实现居者有其屋只是时间问题了。
为了国内市场良性发展，尽快出台相关政策。
房子是用来住的，不是炒的。一切为了人民。
看到这些留言，我最大的感触就是：人和人之间的认知差距真的是蛮大的。
这些人觉得出台房地产税房价就会降下来，就能实现居者有其屋的美好愿望，所以他们为征收房地产税叫好。
但征收房地产税这件事本身，并不创造任何额外的社会价值，说好听点，它是一次财富的再分配。
说得直白一点，就是国家用强制手段从老百姓的口袋里拿走一笔钱，至于这笔钱是用于公共服务，还是三公消费，老百姓根本就决定不了，甚至无从知晓。
所以，这真的值得庆祝吗？
房地产税会对房价带来什么样的影响？
征收房产税的法理依据充分吗？
这些问题，都值得思考。
02
先来解读一下官方的说法。
根据财政部部长肖捷的文章，房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则进行立法和实施。
1.立法先行
在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。
以上是官方的解读。
是不是觉得很有一种法治国家的既视感？
但实际情况没有那么简单。
尽管房地产税几乎是所有发达国家地方税的主要来源，但在中国征收房地产税，一直都有争议。
因为那些发达国家的土地实行的私有制，政府不存在靠卖地获得收入，而中国的土地是国有的，从理论上说，业主只拥有70年的土地使用权，并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。
之所以说是间接，是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金，而开发商是要赚钱的，他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上，所以你在买房的时候，就相当于缴纳了70年的土地使用费。
如果再征收房地产税，就存在二次征收的问题。
复旦大学经济学教授谢百三就曾尖锐地指出：
“交了70年高额土地使用费再征西方房地产税，等于一只羊身上剥两次皮，税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓，再分70年一年年交西方式房地产税啊！”
只是，既然官方已经把征收房地产税这件事提上议程，结果显然已经是没法改变了。
对于上面提到的问题，官方也早就做了准备。
一是在2007年的《物权法》第149条里规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
这是变相承认房主对土地所拥有的权利，为房地产税的开征铺平了道路。
二是不动产登记已基本完成，具备了基本的征收条件。
三是从2013年开始，房地产税就已列入议程，至今已议论了好久。
所以最快的话，明年两会就可能会通过房地产税的立法工作。
2.充分授权
中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇评论说：
“所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”
国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点：
“各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。”
由于房价有很强的城市差异性，充分授权地方政府，因地制宜，从理论上来说完全没毛病。
3.分步推进
中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为：
“分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”
中国实行城乡土地和住房二元制度，到2016年底我国的城镇化率水平为 57.35%，地区发展很不平衡，房产税先城市后乡镇，先市民后农民是必然的。
北京、上海和深圳这三个城市很可能会首当其冲。
03
房地产税可能会怎么收？
先来说说上海和重庆的两个试点。
2001年1月，上海、重庆两个直辖市就启动房地产税试点改革。
上海采用的是“老房老办法，新房新办法”（存量和增量差异对待）的思路，即以前买的、分配到的房子都不用征税，新购房屋才需要交税。
我认为这是比较合理的，一来是中国的房屋产权实在是五花八门。
按产权性质大体可分为：央产、军产、单位产权和私有产权房；
按取得和交易的方式，可细分为：原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。
这些五花八门的房屋，要制定一个公平合理的方案，真的太难。
二来之前买的房子已经间接交过70年的土地使用费了，这部分不收房产税合情合理。
而重庆则主要针对高档房屋（均价高于新建房屋成交均价的2倍）进行征税，对于存量房屋，180平米以下免税，新购房屋100平米以下免税，超出部分以累进制的方式计税。
而未来房产税的全面征收方式，已经透露出来的消息是：
按照评估值征收房地产税；
适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度
根据以上两点，我个人的推断是：
存量房要征收房产税（重庆模式），计税方式参照上海模式，同时给与一定免征额度。
为什么说存量房会征收房地产税，因为降低建设、交易环节税费负担意味着政府的税收会出现一个大窟窿，而要填补这个窟窿，要么大额提高税费，要么扩大增税范围，显然后者更有可能。
除此之外，对存量房征税，既能增加税收，又能打击那些手握十几套甚至几十套的炒房客以迎合民意，何乐而不为？
至于计税方式，上海已经有比较成熟的经验，即先对每套房屋价格进行评估（税务局有当地所有房产交易价格纪录，可以按照算法自动生成房屋价格），然后打个折（上海是70%），再根据住宅性质进行征收（比如普通住宅0.4%，非普通住宅0.6%）。
非普通住宅有三个标准：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。
当然，这里只是推演一下思路，具体参数各地政府会根据当地情况制定征收标准。
至于免税额度，这个一定是会有的。
这既是调节贫富差距实现社会公平的体现，也是社会稳定的需求。
只是到了具体实施的时候，免征额度是根据人均面积，还是人均面积结合房屋数量，暂时不得而知。
但结合以上3点，我们可以明确的是：对于那些拥有大量房产的房叔房姐，房产税一旦出台，他们的好日子就要到头了。
04
房产税的出台后，房价会下跌吗？
这要分短期和长期。
从短期来看，房屋持有成本的大幅提高，会让炒房者抛售手中的房产，市场上供给数量增多，可以起到抑制房价的作用。
但是从长期看，房价的两极分化会更加明显，即该涨的还会涨，该跌的更快下跌。
因为房地产税的实际影响是增加了房屋的持有成本，它只是一个辅助因素，决定房价的根本性因素是供需关系。
一线城市的土地是有限的，只要人口源源不断地流向一线城市和少数几个重点二线城市，那里的房价继续高涨是不可避免的。
以上海为例，根据《上海城市总体规划（2016-2040）》，到2040年上海建设用地的天花板为3200平方公里，而2020年建设用地预计将达到3226平方公里。
这意味着后面的20年，上海不但不能新增建设用地，还要减少26平方公里，房子的稀缺性不言而喻。
北京也是类似，而深圳则更早进入了拆迁一块重建一块的节奏。
其实从全球范围内来说，任何一个发达城市（纽约、香港、首尔、台湾等），都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。
那些指望靠征收房地产税能够买得起房的人，他们必定要是失望了。
而另一个残酷的事实是，在全球化的背景下，一线城市的房价只和高净值人群（富人）的数量有关。
知乎答主@Haoran 在不久前写了一篇分析文章，他通过对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价，以及当地富豪人数的相关度后发现，高净值人群和房价的相关度居然高达0.91。
优质的资源永远是稀缺的，稀缺的资源永远是昂贵的。
所谓的居者有其屋，其实是指让你租得起房，而不是买得起房。
这一点我在《高房价背后的真实逻辑》一文中有过论述，这里不再重复。
05
最后这几句话，可能说了也没用，但我依然要行使说话的权利。否则的话，我们连这项权利也会一点点地失去。
这是知乎答主@豆子彩虹爸 提供的美国房产税的税单，里面清晰地记录了房地产税的去向。
比如左下角这个框里：
郡里收走6650块，用于郡道路，基础设施等。
市里收走165.55，用于市道路，基础设施等。
学区收走350.46，当作学校资金。
社区学院收走289.94，当作学校资金。
轻轨收走27.27。
公园收走47.22。
市政水务收走44.56。
右上角的框里同样写的明明白白。
美国的税收制度采用的是“以支定收”，即先制定未来一年的开支预算然后议会讨论通过，确定当年需要征收多少税，税率是集体协商的结果。
从税单上你可以清楚地看到，房产税是用于改善的是自己所住区域的教育、卫生、公共环境等领域。
而我国则恰恰相反，采用的是“收支两条线”模式，（所以会存在突击花钱的情况，因为今年不把这笔钱用完，明年的预算额度就会下降），那些征收的房地产税最后会用到哪里？
老百姓根本就决定不了，甚至无从知晓。
房地产税作为一项新的税种，涉及到每个人的切身利益，它一旦开征就不会停下来了，而大城市的房价也不可能因为房地产税的开征而下降。
对于那些指望房价会大跌然后抄底入场的人，他们将永远地活在梦里。
而对于那些清醒的人们，是不是应该一起呼吁政府公开税收的去向？
毕竟，这是所有公民共同的利益。
P.s
中山大学哲学系副教授何博传曾在《山坳上的中国》一书中提到，“中国各级行政机关工作人员，约有1/3是后勤服务性的，实为世界所罕见。”
缓缓君：985高校工科男，时代华语图书签约作者。有一些故事，也有一些观点；有一点理性，也有一点温度，新书《我就喜欢这样的你》已上架。公众号：缓缓说（huanhuanshuo520）
