海外置业日渐走入中产阶级视野，但羁绊我们迈出投资脚步的障碍仍然很多：经济结构的不同、地域文化的差异、货币政策的走向、地缘政治的变化……对于置业投资的管理和收益都会产生不同程度的影响。

“敢不敢买？买完怎么打理？风险有多高？”一直是海外置业的痛点。今天从大数据说起～

2017年的胡润报告显示，加拿大多伦多是最近一年全球房价涨幅第一，涨幅高达26.1%。从2000年至今都保持了持续、稳定的增长态势。为什么？带着这个问题，从投资角度进行了思考。

房价持续上涨的态势也引起了加拿大央行的高度重视，他们将经济体量和出口结构（依赖能源出口）与加拿大比较相似的澳大利亚、新西兰、挪威和瑞典的房地产市场进行了对比分析。

上图显示：从1975年到2015年，这五个国家的房价走势非常相似（红色的线是加拿大）。

从1975年到1995年，去除通货膨胀之后，这五个国家的房价并没有明显上涨。但是自1995年尤其是2000年之后，这五个国家的房价几乎同时开始了飞速上涨，上涨幅度和期间波动的形态都具有惊人的相似性！结合国内2003年开始房地产的飞速发展态势，可以看出，房地产在全球范围内都呈现了快速发展的趋势，整体风险性并不高。

政治经济：作为加拿大第一大城市，多伦多近年来一直是加拿大经济增长最迅速的城市。它不但是加拿大的经济中心，也是世界最大的金融中心之一。

生活宜居：加拿大气候和自然环境宜人，气温接近我国东北地区，空气清新，多伦多位于安大略湖(Lake Ontario)西北岸，是加拿大最南的城市之一，属于温带大陆性湿润气候，夏季平均温度26度，冬季平均温度-7度，虽然也有极端天气，但整体较为温和。

教育：教育资源丰富，公认的全球顶尖教育国家，人均教育资源是中国的42.5倍。加拿大智库菲莎学会（Fraser Institute）公布的安省小学2015/2016年度的2900所小学排名中，有9所小学获得满分10分，并列第一，其中有8所在大多伦多地区。优质的学区也吸引了大量重视教育的中产阶级选择定居，并且形成正反馈。

利率：房屋贷款利率仅约为2.6%（房产租金＞贷款利率）可以以房养房以房养学。

收租稳定&租售比高：温哥华和多伦多空置率分别仅为0.4%及1%，租金回报可达4-5.5%左右。

信贷：低首付购房，高租金还贷，首付款一般在30-35%左右，剩余部分可向银行贷款。

由于加拿大房屋整体出租回报率较高，月租金基本能够偿还贷款金额，相当于用3-3.5折价格买房。 

汇率：加元从历史高位7.3跌为5.1-5.2，反弹在即，购房即可赚取20%的汇率收益。

移居政策：加拿大2016年人口普查数据显示：全国总人口3446万人，一代移民达到754万，占全国总人口的21.9%。达到过去85年以来的最高比率。新移民中有 39% 的人选择定居安省。而多伦多人口普查区的移民比例全国最高，达46.1%。其中的多伦多市、密西沙加市、宾顿市、列治文山、万锦市及Ajax市，移民比例都超过了50%，最高的万锦市达到77.93%。

永久产权，无遗产税：这也成为高净值客户资产保值传承的有力保证。

房屋本身：对于爱房的人来说，加拿大大开发商的房屋质量及交房标准无疑会让您怦然心动。

综上，全球价值重估，人口流入，产业支撑，学区优质，利率很低，多伦多房价成为全球增长最快的城市就不足为奇了。置业加拿大，你准备好了吗？