2017年第三季度澳洲房产市场走势
纵观2017年第三季度，全澳房价平均上涨0.5%，为2016年第二季度以来的最低水平。就年率而言，全澳房价同比上涨8.0%，同样为2017年二月以来的最低水平。尽管房价持续上涨，但是增速较以往明显放缓。
悉尼和墨尔本两地的房价增速表现出现明显分化。2017年第三季度，悉尼房价环比上涨0.2%，为2016年5月以来的最低水平。同期，墨尔本房价环比上涨2.0%，较近期顶点2016年11月4.8%的增速虽出现下滑但明显要高于悉尼。其他首府城市房价表现分别为：布里斯班（+0.5％）、阿德莱德（+0.3％）、霍巴特（+3.4％）和堪培拉（+1.3％）、珀斯（-1.3%）和达尔文（-4.0％）。
过去一年，悉尼（+10.5％）、墨尔本（+12.1％）和霍巴特（+14.3％）均录得两位数的增长，其他房价出现上涨的首府城市则分别为：布里斯班（+2.9％）、阿德莱德（+5.0％）和堪培拉（+7.8％）。同期房价录得下跌的首府城市则为：珀斯（- 2.9%）和达尔文（- 4.7%）。
近期，全澳范围内房价增速放缓发生在悉尼和墨尔本累积涨幅过大的基础之上。此外，澳大利亚近些年来房价快速上涨的同时伴随的是低通胀、低利率和低收入增长率。在这种情况下，悉尼和墨尔本的住房可负担性出现持续明显恶化。
过去几年来，全澳范围内城市人口快速增长，新房开工量持续高位，其中以单元房的建设尤为突出。
一方面，房地产建设热潮使得居民住房条件有所改善;
但是另一方面，房市投资行为也创下了历史新高，其中以悉尼和墨尔本两地的投资活动表现尤为突出。
在资本利得和负扣税制度的推动下，悉尼和墨尔本两地房市的投资需求旺盛，进而促进新房开工量上升。近期，鉴于监管机构限贷政策和银行利率上调影响，房市投资行为有所放缓。同期的新房开工量也出现下滑。尽管如此，近期的房地产投资和新房建设活动仍高于长期平均水平。
要知道，新建房屋数量过多会导致租金下滑，但根据研究发现过去一年，全澳租金增长率出现加速迹象，同比增2.9%，较前值0.9%显著上升。导致这种现象产生的因素有三点：
1
人口快速增长而购房可负担性持续恶化是推动租金快速上涨的因素之一；
2
此外，随着爱彼迎（Airbnb）等短租平台的兴起，住房存量或将由长租市场转向短租市场；
3
随着房贷利率上调，尤其是投资型房贷利率，投资型房主为对冲此类成本或将推高租金。
2017年第三季度房价增长季率为2016年第二季度以来的最低水平
2017年第三季度，全澳范围内房价环比增长0.5%，低于第一季度的2.5%和第二季度的1.5%。
就独栋屋和单元房房价增长年率而言，全澳范围内的独栋屋同比增长8.3%，其中首府城市独栋屋同比增长9.0%，非首府城市独栋屋则同比增长5.8%。相比之下，全澳范围内单元房同比增长6.9%，其中，首府城市和非首府城市的单元房房价分别增长7.2%和4.9%。
过去一年，住房类资产投资总回报率为13.2%
截止今年九月的一年内，全澳录得13.2%的房产投资回报率（含资本利得和租金回报），其中首府城市和非首府城市的房产投资回报率分别为13.6%和11.5%。
过去一年，悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉同比均录得两位数的住房投资回报率。
同期，其他首府城市则录得适度增长。
投资回报率强劲从一定程度上解释了为什么特定城市的住房投资曾经是，现在也是颇受投资者追捧。
过去五年，全澳范围内房产投资回报率为年均11.5%，悉尼则为年均15.7%。
除2010年6月至2012年2月期间房价下跌6.5%外，截至2017年9月的5年内，全澳房价上涨幅度为40.7%
下图为各首府城市在上述增长期间内的房价涨幅表现。如图所示，悉尼和墨尔本的房价涨幅明显高于其他首府城市。
名列第三位的霍巴特（28.6%）较悉尼和墨尔本存在明显差距。尤其可见，过去几年的房价涨幅主要集中在悉尼和墨尔本两地。
同期，达尔文的房价实则录得下跌（-6.3%）。上涨城市中，除悉尼和墨尔本以外，布里斯班和霍巴特房价涨幅介于20%-30%之间，而其他非首府城市的涨幅则不到20%。
虽然低利率被视为是助力房价过快上涨的“元凶”，但是在各首府城市适用利率相同的情况下，悉尼和墨尔本两地的表现却明显要强于其他首府城市。由此可见，人口学特征、投资密度和就业成为推动悉尼和墨尔本强劲增长的主要推动因素。
2008年金融危机期间，全澳房价有所下跌，但随后各地房价均出现复苏，其中悉尼和墨尔本表现尤为突出
2008年全球金融危机爆发，澳大利亚首府城市在2008年3月和2009年1月期间的房价下跌了7.9%。但是随后，政府出台的减息政策和首次置业者优惠政策推动房价出现强劲复苏。
与房价快速增长期相同，全球金融危机后悉尼和墨尔本两地房价出现快速增长而其他首府城市则录得适度增长。
经济增长强劲、移民快速增长、住房供应水平相对较低是支撑墨尔本和悉尼两地房价快速上涨的主要因素。相比之下，其他首府城市这些因素却并不明显。
自2008年12月份以来，悉尼和墨尔本两地的房价几乎已经翻番。
全澳范围内，独栋屋房价表现持续超过单元房
截至2017年9月底，全澳独栋屋中位价录得545,000澳元而单元房中位价则为515,000澳元，两者差距为5.8%。
就首府城市和非首府城市而言，独栋屋和单元房中位价差距分别为13.4%和11.4%。
尽管住房存量出现增加，但是澳大利亚过去一年的租金增长率呈加速态势
截至2017年9月的12个月内，澳大利亚首府城市租金增长2.9%。其中首府城市和非首府城市的租金涨幅分别为2.8%和3.0%。
单元房租金增长率（+3.2%）较独栋屋租金增长率（2.8%）要高。首府城市和非首府城市的单元房租金增长率相对独栋屋租金增长率分别为3.1% vs. 2.7%，和3.3% vs. 2.9%。
澳大利亚各地自2009年以来租金增长率呈稳步放缓态势。因此，近期租金加快增长是建立在长期放缓趋势的基础之上。未来数月和数年内的租房市场供应增加或将导致租金增长率再次放缓，但是供应增长对租金增长率的不利影响在一定程度上将受到人口增长的制约。这一点在悉尼和墨尔本表现将尤为凸出。
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