全球民宿网站Airbnb最近和皇后镇市议会发生了理念上的冲突。
一边是住房紧张的问题难以解决，一边是本地房主把房源用于民宿经营，提供给外地游客；皇后镇地区议会将投票决定是否采取措施进一步限制Airbnb经营者的租期。
按照目前议会的规定，房主一年之中最多有90天可以把房屋出租给短期租客。尽管规则已制定，但是市议会认为，房主对此意识十分淡薄，且监管不到位。市议会的数据显示，该地区14%的短期住宿都通过Airbnb预定。皇后镇是新西兰最热门的旅游目的地之一。
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现在，市议会打算要求主要居住区的住宅每年只能有28天用于经营民宿。
他们希望这种改变能够减少Airbnb上的房源，增加皇后镇本地租赁市场的供应。
对于当地政府的举动，Airbnb澳大利亚和新西兰地区的公共政策负责人Brent Thomas的回应丝毫不客气。援引RNZ报道，Brent认为，这种政策倾向是对个人房产权利的侵犯行为。“政府试图把失败的住房政策怪罪于Airbnb。如果他们想找到高房价的罪魁祸首，他们只需要照照镜子。”
Airbnb如何助长房价和房租？
皇后镇，并不是第一个和Airbnb掐架的城市。过去几年，尤其是一些热门旅游目的地的城市，开始对Airbnb进行监管。据BBC报道，柏林从去年5月开始就已经发布新规，凡是通过住房租赁网站在短期内出租整套房子的行为均被认定为非法。违反这条新规房东可能面临高达10万欧元的处罚。
各国限制房东经营Airbnb的原因在于，政策制定者认为Airbnb减少了长租市场的供给。这些房子原本可以投放到租赁市场，用于满足打算长久租住的房客的需求。但是，由于Airbnb模式在短期内能够给房东创造可观的收入，越来越多房东愿意把房子变成供给游客或其他暂时访客的短租房。这就减少了长租市场的供给，进而为长租客拉高了房租。而房价又随着房租涨。除了这个简单的关系，房主从Airbnb获得收入也使房产增值。
据《华尔街日报》10月22日的报道，Edward Kung（加州大学洛杉矶分校经济学系的助理教授）和Davide Proserpio（南加州大学商学院的助理教授）和国家经济研究局（National Bureau of Economic Research）的助理研究员 Kyle Barron 研究了Airbnb如何影响房价和房租。
在 2012至2016 年间，他们监测了美国 100 个不同邮政编码的城市市区，发现 Airbnb 的短租房房源数量（listings）每上涨 10%，会带动租金 0.39% 的上涨和房屋售价 0.64%的上涨。
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“这点涨幅听起来微不足道，但是2012至2016年，这100个地区的房租年增长率平均为2.2%，因此在这种情况下0.39%的增幅根本不小，房价也是如此，售价平均增长了4.8%。” Edward Kung指出。
当住房的可负担性逐渐成为全球性难题时，任何可能对房租和房价造成影响的因素都会被引以为重。Airbnb在新西兰恐怕会面临着更多的责难和监管。
皇后镇：民宿经营超过28天，或需申请资源许可
援引Newsroom报道，皇后镇政府付费请Infometrics做了一项研究，发现该地区3458个Airbnb房源中有将近一半（1700个）是位于低密度的住宅区域。截至今年8月的这11个月，皇后镇的房主赚取了0.686亿新西兰元；每个租客平均支付19,886新西兰元——这是全国平均值的2.5倍。
总之，皇后镇市政府承认受到了不少对Airbnb的抱怨。因此政府提议对此有所行动。议会政策规划经理Ian Bayliss指出，对于可能出台的新规，议会会先采取教育的手段。同时，他指出，如果房主想要一年当初出租超过28天，就需要申请资源许可。
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能够进行短期经营民宿的房屋还被局限在某些区域，如城镇中心、综合用途的高密度居住区。市政府指出，不太可能会在低密度区域发放允许延长租期的许可。目前大部分民宿经营的房屋集中在低密度住宅区。
皇后镇住房可负担性工作小组的负责人John MacDonal虽然也认可采取类似的监管措施，但他认为缺乏强制执行的手段，相关限制政策则毫无意义。
经济咨询公司Rationale Ltd预计，皇后镇每日游客到访最高峰将从明年的 79,300上升到2028年的100,000 。
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