上升的房价是各国普遍面临的烦恼。然而又找不到特别的打压方法。打击海外买家是这几年一些国家采取的方式。新西兰这回是铁了心要棒打海外投机者。

眼看着如果通过TPP协商可能会破坏此前与各国签订的贸易协议，新西兰新任总理Jacinda Ardern在智囊团的指点下，决定提交《海外投资法案》的修订案，把住宅列入“敏感”类别。这意味着非公民或非居民的身份不能购买现成的民宅。但是澳大利亚人不受该修订案限制。

Jacinda Ardern在10月31日发布一份声明指出，期望在圣诞节前完成立法上的程序，一旦通过后就立即在2018年初施行。

ISDS条款，各国会同意吗？

从国内法案入手，既增加了通过的可能性，也避免引起对外经贸关系上的紧张。值得注意的是，这次修订海外投资法案，唯一受影响的是新西兰和新加坡签订的Singapore Closer Economic Partnership。

这种曲线的方式，并非完全解决了此前经贸关系协议和海外买家限购政策的冲突。Jacinda Ardern指出，通过修改《海外投资法案》能够把APEC谈判桌上的焦点从土地问题，转移到ISDS条款。

ISDS全称为，investor-state dispute settlement，即投资者-东道国争端解决机制。

《逸居新西兰》查阅经济合作与发展组织(OECD)关于国际投资的工作文件，第2012/3号，题为《投资者-东道国争端解决机制：一份投资政策领域的范围规划文件》。里面提到，各国政府正面临着外国投资者提出的越来越多的仲裁诉求，这些仲裁要求涉及重大公共政策以 及大额损害赔偿金，而许多政府也不约而同地日益关注这些仲裁案件是如何通过投资者-东道国争 端解决机制（investor-state dispute settlement，ISDS）处理的。

在几年之前，人们还不会考虑通过国 际仲裁来解决投资争端；随着一些具有开创精神的律师率先将这种方式推荐给潜在客户，仲裁行业逐渐兴起。随着这些新情况的出现，政府行为将来可能会在 ISDS 体系中受到更为严格的审查。

现在，新任总理提出，要尽最大努力在TPP协议中修改ISDS条款。

如果各国对新西兰的诉求不买单，不同意修改ISDS，难道新西兰就要以牺牲出口产业的前景为代价来换取这一“打着住房可负担性的旗子，但不一定能奏效”的新政？是不是ISDS条款没有谈妥，新西兰就会拒绝加入TPP？援引英文《先驱报》报道，新任总理拒绝对此作出表态。

此外，内阁还向贸易协商的官员们提出指导，在未来的自由贸易协议洽谈中要对ISDS条款持反对态度。

事实上，各国对 ISDS 的态度也开始出现了分歧。前述报告指出，澳大利亚已决定在其未来签订的协定中不再试图包含关于国际仲裁的规定。迄今为止尚未在其签订的投资条约中约定将国际仲裁作为投资争端解决方式的国家（比如巴西），可以 通过解释它们对此做出保留的原因并介绍它们使用替代性争端化解方式的经验，从而促进这方面的国际对话。

《海外投资法案》修订案能通过吗？

工党为领导的政府对海外买家的打击决心十分坚定，也算是Jacinda Ardern新官上任的第一把火。两个时间点已经十分清楚，在“圣诞节前”立法，“2018年初”提案正式生效。

这里，有一个前提需要成立，也就是修订案需要通过。这背后是否有变数？再者，在实际操作上，这会给海外投资办公室增加多大的工作量？

“根据《海外投资法》，这是将一种类型的土地重新分类为不同的类别。这位部长必须拿着橡皮图章上坐在那里，在敏感土地的评判标准下，去决定每季度1500个的交易。”国家党财政发言人Steven Joyce接受英文《先驱报》采访时表示，这称不上是禁止。“

Barrister Catherine Reid此前就职于OIO，现在为the New Zealand legal fraternity和私人客户提供申请OIO许可的咨询。前述人士指出，OIO每年预计收到超过100份申请书。但并不是每个都会获批。在过去一年的每一个月，18%-25%的首次申请者因不符要求而被OIO打回。

 OIO办公室已经采取了一些措施如提供新的模板和工具，去帮助申请者。只有高质量的申请者才可以获得通过。所以，对于申请者来说，从有经验的顾问寻找咨询，是很重要的，尤其是最近有接手过申请的顾问。因为申请流程始终在变化中。

一旦现房被定义为“敏感”资产，海外人士几乎买不了；PR也不一定都能买成

倘若修订案通过后，普通的房产在海外买家面前，转身成为“敏感”资产。从海外投资办公室公布的条件来看，一位海外买家要成功购得“敏感”资产的难度有多大？

Chapman Tripp中国业务部主任律师Jack Rao接受《逸居新西兰》采访时指出，审批的通过率依据提交的材料质量而定。但是最近的趋势是“越来越紧”。具体表现在，等待审批通过的时间更长，所需要提供的资料更多，海外投资办公室提问的问题也更加详细。

Jack Rao多年来为海外人士处理敏感土地的申请和审批，拥有丰富的经验。他提醒到，首先投资者要明确海外人士的定义。

根据《海外投资法》，以下人士和组织在新西兰购地一般不需要许可：

• 新西兰公民

• 持新西兰居民签证者，而且现居新西兰；而且有意在新西兰无限期居住；而且过去12个月居住在新西兰

• 海外人士持有的所有权低于25%的公司、信托与伙伴关系。

上述以外的所有个人或组织必须取得许可才可以购买或租赁某些特定“敏感”类型的土地。Jack Rao强调，纵使持有PR，有可能被海外投资办公室定义为海外人士。以下是三种需要注意的情况：

• 第一种情况：持有PR，但离开新西兰很多年，现在想回来购买，也还要经过OIO申请。因为不满足过去12个月居住在新西兰。

• 第二种情况：虽然是新西兰PR和公民，但是跟海外人士有关联(associate)，可能也会被视为海外人士。比如，通过代持和架构设计，避开海外投资办公室的审批，可能会构成欺诈和犯罪。

• 第三种情况：弄清楚25%的概念。比如海外人士和新西兰人合买土地。海外人士的持股超过25%，就需要向OIO申请。但是持股不超过25%，也不一定意味着不需要申请。如果持股低于25%，但实际控制着项目，也需要通过海外投资办公室审批。海外投资办公室关注的是对敏感资产的实际控制权。

按照2005 年的《海外投资法》，海外人士投资敏感土地的业务，需要获得海外投资办公室（OIO）的批准。以下是规定中海外人士必须取得许可才可以购买或租赁某些特定类型的“敏感”土地：

•   面积大于5公顷的乡村土地

• 某些岛屿上的土地，例如怀希基岛上的土地

• 大部分的滨海土地

• 面积大于0.4公顷，包括或邻近湖泊；地区公园或公共公园；有历史意义或神圣性的地方。

需要注意的是，这并不是完整的清单。Jack Rao也提醒，敏感土地的定义十分复杂，需要请专业的律师专家来评估土地是否为敏感土地。

如果修订案通过，把住宅纳入到敏感土地的类别，也可能会跟现有敏感土地的申请要求有所不同。Jack Rao 指出，需要等待政策的细节。

不过，我们可以从过往敏感土地的审批难度得到一些启示。一笔海外投资敏感资产的交易能否被审批通过的关键在于，该笔海外投资能给新西兰带来（相较于新西兰本地人投资）哪些额外的实质性好处。

Jack Rao指出，投资者需要承诺，自身的投资能够带来就业、财政收入或是促进出口；亦或是提供技术更新等等。这些带来的好处，往往是通过商业计划来呈现。海外投资办公室审批通过后，会把商业计划书上的承诺作为审批的条件。海外投资办公室每年都会核查当年承诺的东西的落实情况。投资者倘若实现不了承诺的东西，海外投资办公室可能会要求投资人限期出售。如果在限期内未能完成出售，则可能会强制无底价拍卖。

单单这一点，就几乎决定了购买现房无法通过海外投资办公室的审批。此外，提交给海外投资办公室的申请费用加上律师费，总共将近10万新西兰元。这意味着，新政之下，如果海外人士想通过这一途径买现房，在不知道能否通过的前提下，还需要在房价的基础上，增加10万新西兰元的投资成本。

除了成本增加，整个购房的流程也因此增加。Jack Rao指出，目前敏感土地六个月的审批时间是常见的。资料准备齐全后，海外投资办公室审批需要六个月左右的时间。但由于前期资料的准备，投资者往往因为不熟悉，耗费了较长的时间准备材料。因此整个流程下来，实际的时间远不止六个月。

可以说，新政一旦落实，几乎是把海外人士挡在了门外。连门缝都不留。

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