尽管澳洲全国范围内房价稳定，但悉尼房价在10月份已经是第二个月下跌了，而且与布里斯班相反的是，下跌的主要是独栋别墅而非公寓。

CoreLogic 10月份的房价指数显示，除堪培拉和达尔文外，悉尼是唯一一个房价下跌的城市，10月跌幅为0.5%。但全澳房价总体没有变动。

虽然悉尼的降温主要是由于监管机构打击只付息贷款引起的投资者撤出，开始在其他州以及次发达地区寻找新的机会，但公寓等投资产品的价格还是在持续上涨，独立房屋的价格则在下跌。但非投资的首次置业者们开始撤出悉尼房产圈，在全国范围内寻找合适的住宅，这对悉尼来说是坏消息，但对于澳大利亚整个国家来说，这对整体经济平衡以及就业问题起到了一定的帮助。

10月初期，悉尼公寓的价格只微跌了0.1%，相比之下独立屋价格下跌了0.7％。在截至10月的季度中，公寓价格上涨0.4%，而独立屋价格则下跌了1%。

达尔文和珀斯的房价也分别在10月季度中下降了4.4%和0.7%。墨尔本10月房价上涨0.5%，10月季度上涨近2%。全澳房价10月不变，但第三季度中上涨0.4%。

CoreLogic研究部负责人劳力斯（Tim Lawless）表示：“这是三年来第一次看到悉尼与珀斯和达尔文一起进入倒跌的行列，而后两者自2014年以来房价一直在下滑，悉尼房价的下跌或是房产市场的一个转折点。”

“悉尼公寓市场的表现略好于独立别墅…而悉尼市场上近期则出现了大量新的公寓楼，并且似乎这些高质量的投资活动并没有受到贷款以及银行政策的限制，反而还推动了公寓楼的价格。”

负责人还说到，希望置业者们可以在大量供应的公寓楼中找到便宜并且心仪的住房。

分析

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为何在悉尼独立房屋价格跌了的情况下，公寓楼价格依然保持？

澳洲是一个移民国家，移民和新生儿保证了这个国家的人口基数，同时也为房产市场设置了一条底线，而这同时也将成为“投资者的基线”。

公寓价格上一次大幅调整是在2004年至2006年间，价格下降了约8％，但当时的市场条件与现在非常不同。

尽管悉尼房市冷却，但当地房价自2012年初的增长周期开始以来，上涨了74％。

墨尔本房市的弹性依然比悉尼要好，10月份墨尔本的房价上涨了0.5％，涨幅为1.9％。

这种弹性主要得益于维州前所未有的移民数量创造了大量的刚性需求。强劲的就业增长和更健康的住房承受力保持墨尔本房价不坠。但是纵观近5年，尽管墨尔本的房价增长幅度较大，但目前墨尔本房价的季度涨幅是2016年中期以来的速度最慢的一个季度。

在喜忧参半的消息中，霍巴特带来了意外之喜。当地房价接连多月上涨。10月份，由于塔州首府的经济继续反弹，房价上涨了0.9％，是各州府城市中最高的。

而霍巴特房价上涨的原因，同样是因为州际移民带来的新的房屋需求，特别来自悉尼人和墨尔本人的需求，他们在面对悉尼和墨尔本高昂的房价的时候不得不妥协，离开这两个地方，在霍巴特置业，这里的房价远低于澳大利亚其他城市，并且还能拿到不比悉尼墨尔本低的薪水。

最后谈谈我们的布里斯班，从数据上来看，布里斯班表现的中规中矩，但是如果将整体数据剖开，将各个区划分开来，将公寓价格与独立房价格进行对比，可以看到，布里斯班与悉尼相反，独立房在最近一年中位价涨幅接近5%，而公寓楼的中位价下降了2.42% ，但是，也不是所有的公寓楼都处于下跌状态，2016-2017年间，布里斯班市区公寓楼整体价格上涨4.3%，中位价从$492,000涨到了$509,000。而致使布里斯班房价整体保持稳定的主要原因，还是得益于良好的留学移民环境以及政府对首次置业的补贴。

不过值得注意的一点是，从去年开始澳洲银行一致终止对海外投资者（没有澳洲PR或公民）放贷，以及中国政府为防范国际金融寡头对中国货币的冲击，维护经济稳定采取外汇严厉管制，这对整个澳洲地产特别是一些公寓楼盘的影响是比较大的。从时间滞后效应来看，市场有趋于比较理性的趋势，新房审批放缓，经过一段时间消化后，随着人口的净增长，相信市场应该有所改善。

精益地产 整理发布

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