在2017年1月至7月间，房市各方面都呈现放缓。奥克兰和坎特伯雷地区价格稳步下滑；怀卡托和丰盛湾价格从涨幅放缓至停滞；尽管全国其他地区价格保持上升，但相比去年增幅放缓。全国来看，房市成交量下降了约20%，realestate.co.nz上未售出房屋库存上升了，尽管主要集中在奥克兰。最后，出售房屋的平均时间周期拉长了。

在过去两个月，市场情况发生了改变，REINZ数据，经Home Truths季节性调整后，显示，在过去5个月中连续4个月下降之后，8月全国平均价格小幅上升。之后9月，价格经历了一年中涨幅最快的一个月，以全国平均水平为来看，上涨了1%。9月价格涨幅是全国范围内的，甚至包括奥克兰和坎特伯雷地区。

每月价格数据可能有所波动，还需要谨慎对待。但是风闻市场有轻微的转变，略利好于卖家。realestate.co.nz盘点奥克兰未售出房屋的数量已经显著下降，同时新西兰其他地区的库存也比较低。9月房屋出售耗时周期有所减短。虽然，季节调整后房市成交量依然很低，且通常意味着就要来临的房价疲弱的信号。但是，大选问题很可能令房市情况有所扭曲，在8月和9月中，买家和卖家都想避开大选，等待市场明朗，所以销售放缓，对卖家而言，并不足以意味着买家市场的寡淡。

我们认为，2017年房市放缓的主要原因是抵押贷款利率的上涨。两年固定贷款利率年初上涨了0.35%，对于奥克兰一套房价位于中位数的房子，80%比例贷款，这个贷款利率的微小涨幅就足以让每年利息账单多出$2300纽币。对于房屋可负担性而言是一剂重压（对于房产投资者则可能直接决定损益）。

抵押贷款利率的上升，独立于储备银行，因为银行系统本身发现，贷款增长强劲的同时，存款增长却在下降，导致了资金的不匹配。为了在贷款和存款间取得平衡，银行间相互竞争抬高了定期存款利率。银行也向海外做更长期的借贷以吸引更高的利率。不论哪种方式，资金都以更昂贵的平均利率进入了银行系统，这就传导使得借款利率升至更高的原因。

另一个银行系统解决资金缺口的办法是减少贷款数量。这就使得房地产市场感觉到了，融资变得更加困难，特别是对于较大的房地产开发商而言。这可能也对房价产生了隔山打牛的作用，因为拿不到融资会削减投资者对开发物业的热情，甚至导致房市投机者的抛售。

过去几个月，金融状况有所松弛。有些抵押贷款定期利率实际上有所下降，即，获得银行融资没有变得更加困难。这可能对近期房价上涨提供了助力。如果抵押贷款利率在接下来的几周再进一步下降，我们相信会的，那么对于房市可能是略微积极的刺激。

但是，我们对因以上因素而可能在房地产市扬起的积极情绪，能持续多久，表示怀疑。抵押贷款利率可能下降的幅度有限。长期来看，抵押贷款利率更可能趋高，这是我们预期长期房价将平稳下降的主要因素。

预测长期房价停滞的第二个原因在于净移民人数的下降。三四年前持临时进入新西兰的人现在已经开始离开。我们认为，在政府允许任何政策变动之前，自然因素将使得新西兰在2020年末前，年净移民人数从现在的70,000人下降至20,000人。我们认为，净移民人数对房价的影响比许多人相信的要小的多，但是无疑会有一些效果，如果净移民下降，租金和房价的压力会降低。

房价预测是基于当下的立法，并没有反应，也没对大选后政府政策的变更做任何更新。在作出明确的结论之前，我们将需要等待政策明细的公布。但是，现在我们可以给出一些一般性观点，来理解工党、优先党和绿党的政策提议。

大选前，工党表示将针对5年内出售房产的投资者征收资本利得税（目前是2年），并取消投资者以出租物业亏损来抵偿个人收入的能力。如果这个政策在联合政府形成后保留下来，对房价会产生负面影响，尽管在我们的评估中，这个因素的持久影响很小。

我的理解是，政府希望继续进行Kiwibuild投资基金计划，负责在10年内建设10万套可负担性住房和相关配套基础设施。这可能对平均房价产生很小的负面影响。这可能对于小型住宅的价格相对产生更多负面影响，因为这是政府资金建设的投入重点。建筑资源将从大的房屋项目里分散出来，所以一定程度上这类房型的稀缺，将对这类房屋类型的价格产生推升作用。

禁止海外买家进入住宅物业是联合政府，工党和优先党的协议之一。这将对价格产生下压效果，但程度无法估量，尽管根据国际经验，影响会很小。去年七月，温哥华对海外买家进行了大幅度征税，还包括禁令，海外买家销售占全部总量，从10%降至0.9%。价格略微下降一下，但是当本地买家进入，撕开口子之后，价格又再一次开始上涨。

新政府计划收紧移民政策，这可能导致净移民人数比我们预计的更快。如果是这样，租房价格和房屋价格会受到压力，而有所下降。

以上这些都可能对房价产生适度的影响。我们认为，很大的不确定性来源于，政府将如何对待房屋相关的税收问题。资本利得税，土地税或者可能有助于解决，新西兰经济失衡和住房可负担性问题的税收政策。但是这样的政策可能对房价的影响很大。工党想通过组建税务工作组来给出税收政策建议，但表示将把具体行动推迟到2020年大选之后。这个空间，才是我们擦亮眼睛关注的，用以给出我们房价预测的观察点。