面对房价居高不下，让许多预算偏紧的购房者只能将注意力转去可负担的公寓，然而许多共管公寓业主倾尽所有用于购房，却没有准备足够的预算以应付公寓管理费的激增，同时也低估了管理附例的约束力和物业管理公司的权力。《加拿大地产周刊》提醒新业主，假如应付不当，会引发严重后果。

业主须严格遵守管理附例

共管物业（Strata）的运作和管理跟一间公司相似。在物业当中，所有业主共同组成一个人群（Strata Corporation），通过民主的方式选出居委会（StrataCouncil），决定物业的管理、运作和维护。在卑诗省跟共管物业相关的法律为Strata Property Act，每一个共管物业都有自己的附例（Bylaw）。所有的业主必须严格遵守相关规定，如有违反，业主将面临罚款。

有的Bylaw不允许业主出租单位，有的对宠物有限制，有的甚至不允许小孩子长期居住在单元，还有的对停车场和公共设施有各种各样的规定。大多数Bylaw规定业主如果进行装修，必须要事先通过居委会的批准，尤其是对单元的结构和水电系统有改动时，如果有业主违反这些规定，则可能罚款。

通常，Bylaw还可以对停车场、健身房等开放的时间和停留车子的型号作出规定。如果您想购买一个公寓单元作为投资房收租金，建议您一定事先确认该物业的Bylaw是否允许出租。另外，如果租户违法了Bylaw，房东需要负全责。

物业公司权力不容小觑

物业公司可以有权购买地产，并将之作为该物业公司的资产。很多公寓大楼都有住在该栋大楼内的管理员，管理员所住的物业有时就是物业公司的资产，属于大楼业主。这样做的好处是方便管理员的工作，公寓一旦有什么紧急事务也可以即时得到解决。在有需要的情形下，物业公司也可以将此资产变卖或贷款。当然，这些决定都必须由所有业主共同商议。

管理及维护公共设施也是物业公司非常重要的一个任务。通常大楼的公共设施，包括花园、泳池、健身房、车库、公共露台、走廊通道、大楼门厅、电梯、水管电线、冷暖系统等等，为了有效管理这些设施，每年的业主大会都会通过相应的预算，然后分摊到每户业主的名下，而管理公司在非紧急情况下，也可每年动用一定数额，用于这方面的开支。

欠费可能引发严重后果

购买公寓单位会增加自己的财产，但由此产生的财务支出往往会比许多买家预想到的要多，要更复杂。因此在决定购屋前，最好还是做一番详尽的研究，认真理解成为业主所要付出的成本。常常有人因为迟交了一两天的管理费就被罚款，或者周末聚会玩的太投入而遭邻居投诉，继而收到罚款单。究竟物业公司是否有这样的权力呢？

根据物业管理法，物业公司不但有此权力，更可以在业主收到通知二个星期后仍拒绝付款的情况下，去地产局在该业主的产业（Strata Lot）上加一个留置权（Lien）。如果被注册了留置权，业主就不能转让或申请按揭物业，当然也无权在业主大会上投票。

所谓留置权，简单说就是当业主未按约定偿还债务时，债权人按照合同有权在物业产权上登记留置该物业，并依照法律规定将物业折价或者拍卖，享有卖房款优先受偿的权利。除了上述的共管物业的留置权（CondominiumLien），最常见的还有工程留置权（Construction Lien）和公共服务供应商保留的Easement Lien以及Tax Lien等，每一种留置权都有相关的法律来规定。

一般来说，物业管理公司会给欠费业主发一封留置权通知（Lien Notice），通常期限是10天。如果业主仍不补交，就会交由律师处理，在两周的期限内还不补足的话，在房子上登记Lien的留置权人（Claimant）也有权向法庭申请驱走业主然后卖掉房子。而买家无论是买下仍有未偿还房贷的房子，或者是未被取消留置权的房子，都要负责继续偿还欠债。

一旦如此，该业主无论是贷款或卖屋前都必须先缴清相应欠款。当然，这些规定也一定会在该物业法规（Bylaw）中详细列明，所以买家在购买前一定要看清楚。