住房难、租金高，美国人也会碰到这样的问题吗？

美国智库布鲁金斯学会学者舒兹（Jenny Schuetz）近日撰文给出了答案，文章称越来越多的证据表明，美国人的住房负担能力每况愈下，尤其是低收入家庭。

低收入人群承受力大降

美国联邦住宅抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）近日发布一份报告。该报告以该公司在2010年~2016年间至少两次发放抵押贷款的公寓为样本，追踪租金变化数据。研究结果显示，2010年，低收入家庭要找到可以负担的公寓已经很不容易——当年在普通的公寓中只有11.2%是低收入家庭可以承受的。到了2016年，情况更加糟糕：低收入家庭负担得起的普通公寓比例急剧下跌到4.3%。

房地美的报告，着重于针对大城市地区那些收入不到中等收入水平一半的家庭。

舒兹在文章中称，这些家庭拥有的资源最少，在住房选择上最受限制。政策制定者应该更多地为经济上易受冲击的家庭考虑。

然而，房地美报告中的数据也暗示，住房负担能力下降不仅仅是低收入人群面临问题。从全美国范围看，2010年~2016年间中等收入家庭可负担的公寓比例从95.8%下降到了90.6%，超过5个百分点。尽管总体上，中等收入家庭仍可负担90%的公寓，但趋势是在下降。

区域差异

报告同时显示，房屋可承受能力有巨大的地域差别。例如佛罗里达州和加利福尼亚州，这两个州2010、2016年中等收入家庭可负担公寓的比例分别大幅下降了16.2个百分点和34个百分点，尤其是加州，从73.4%下降到39.4%。

舒兹在文章中戏言，如果你不是有钱人，不要搬到加州，或许也不要搬到佛州。

除了加州和佛州，房地美的报告强调，科罗拉多州、北卡罗来纳州和德克萨斯州是低收入家庭房屋承受能力下降得最快的地方。

各州和地区住房成本的差异也带来了其他区域性差异，例如就业增长。不过，文章称，令人担心的是，一些就业增长前景不错的州和城市，他们的住房成本已经非常昂贵，且变得愈加令普通家庭难以承受。

另据美国在线房地产平台Apartmentlist.com的数据，从2014年至今，科罗拉多州一卧室公寓租金的中位数增长了22.4%，是全美平均数的两倍，该州首府丹佛的租金现在比全美平均价格高出12.6%。

一些房地产行业的专家称，在金融危机期间，科罗拉多州遭遇了房屋止赎危机，投资者收购住宅并投放到高端租赁市场。同时，在2009~2016年间，该州增加了约57万新进人口，其中很多都从事高收入的科技和石油行业，这也推动了当地租金和房价的上涨。

在房地美的报告中，使用了美国住房和城市发展部制定的所谓住房负担能力的定义，即住房成本不应超过收入的30%。因此，承受能力同时取决于租金和收入，住房承受能力下降的原因可能是租金的增加，也可能是收入的减少，亦可能是收入和租金变化差异的减少。

舒兹称，从政策角度看，重要的是搞清楚什么原因促使住房承受能力的变化，因为恰当的干预可能会令结果有所不同。“如果是因为供应不足或开发成本上涨导致租金快速增长，地方政府可能应合理化开发过程或者放松分区。”她写道，“如果数据显示承受能力下降主要是因为收入增长停滞或低技术工人工时的减少，那么收入补充可能是更直接的政策解决方法。”

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