利用房子赚取额外的收入，Airbnb的好处已无须赘述。

市场需求之大，从游客数量可见一斑。新西兰统计局最新数据显示，2018年4月游客到访量为283,900人。截至2018年4月这一年，到访游客为379万人，同比上涨5%。

面对一个让华人跃跃欲试的投资领域，《逸居新西兰》从法律、税务、保险和贷款等领域入手，采访了9位专业人士，负责任地呈现一个全面的Airbnb经营路线图。

首先得拥有一套房子。作为租客，除非得到房东的书面同意，否则不许经营Airbnb业务。

一些在Airbnb业务上尝到甜头的房东，甚至萌生了贷款再买一套经营的想法。但是，Airbnb业务很难成为房东获得新贷款的有利条件。

华融信贷董事长York Zhang举例称，有些房东认为已有两套房屋的Airbnb收入也是租金收入，可用于新一个房屋的贷款。但是，据他从银行了解的贷款政策，对于房屋贷款，如果想把租金作为个人收入的一部分，银行只认可长租约租金。在银行看来，Airbnb收入被视为商业收入的一种，需要一到两年的财务报表。但是很少有华人可以Airbnb业务的财务报表做得很漂亮。

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旅行者在Airbnb上搜索房源时，将会根据房源页面上的描述和照片来确定您的房子是否符合他们的需求。

因此，抓住当下游客的主流诉求，进行室内设计与布置，有助于提高房源的评分，带来更多的预定量。

“然而，有些Airbnb缺乏自身特色，没有主题，与普通简陋的酒店房间没有区别。”从事私人家装的Vivian为不少入住率差的房屋做诊断，发现这些房屋普遍存在着布局单调和色彩单一的硬伤。如果想让评分在9以上，则还要创造互动空间和营造氛围。

她建议，把Airbnb作为长期经营业务的房东需要花费精力进行空间布置和改造，可选择租赁艺术品进行室内布置，按照季节变化来调整房屋风格和主题。

有很多成功的房东让房源散发出自己的光芒。仰赖精心的布置外，还少不了上传丰富的照片。

好看的照片，塑造了旅行者对房源的第一感觉。照片既应当能最好地展示您的空间，又应当能帮助房客在预订之前设定合适的期望。

吉致风尚传媒Roman表示，专业的拍摄，能够把房屋的特质体现出来，捕捉到特定人群的注意。利用专业的拍摄设备，能够图像化房屋的居住体验。比如，利用无人机拍照，以鸟瞰的方式突出房屋的地理位置。房屋和公园、超市和车站的方位距离也尽在眼底。

不过需要记住的是，住宿结束后，房客可以对房东提供的信息的准确性进行评分。

旅行者到达后，房东可以选择当面交钥匙。现在也不乏一些配备智能家居的房屋。房东远程编辑一组电子门锁密码，就可以让远程完成“交钥匙”的过程。密码可以随时更换，保证租客退租后，旧的密码无法开门。

“安装智能门锁（1000新西兰元左右），房东可随时编辑一组密码，告知不同时期的住客，兼顾便利和安全性。”

ET-Expertech Stan Liu介绍，智能家居的出现，让房东远程管理Airbnb不成问题。在房屋里安装智能门铃系统（800~1600新西兰元），搭配手机应用，可以让房东不受地理位置限制，随时回应住客的问题。

此外，他推荐，房东还可以安装可控制灯光和电子设备的智能家居系统（3000~10000新西兰元不等）。住客每次出门，电灯和电器设备都会自动熄灭。这既可以省电，也可以避免住客自带的电子设备引发火灾。

至于房费的支付方式，多数可以在相应的网上平台实现结算。不过，随着房东把房源放到更多的网上住宿平台，如booking.com，住客也存在着入住后再结算的可能性。

持牌的EFTPOS提供商大同商务Chris Cheng指出，一些规模较大的民宿经营者也配置了刷卡机，满足线下到店结账的住客需求。相比网上支付平台，他指出，房东和住客对交易存在争议时，使用刷卡机付款进行交易，更方便调取资料出来查验。

如果房东完全没有时间投入Airbnb业务上，还可以选择完全把房屋交由房屋管理公司打理。但是，前提是，房东需在房屋内提供了家具和开通水电网。基本家具包括冰箱、床和床垫、沙发、洗衣机和烘干机，以及餐桌椅。之后，房屋管理公司接手后负责为房东打点房源的发布和管理等事宜。

LJ Hooker 物业经理Robin Yang介绍，以其所在的公司为例，接手房屋后，每个房间分别要交100新西兰元的前期费用，用于床单、餐具、拍照和上传工作等。房间数量在五房以上，价格会有所优惠。之后，LJ Hooker为房东打点一切，包括发布房源、推广、接订单、收钱、安排入住、安排清洁工保洁等。作为回报，LJ Hooker会收取管理费，即Airbnb入住收入的15%（+ GST），剩余收入归房东。

一般投资房和自住房购买的是房屋保险。正兴保险保险经理Angela介绍，如果开始经营Airbnb，就必须更换成商业房屋保险。

唯一不需更换保险的特例情况是，整栋自住房只有一个房间经营Airbnb，那业主可继续沿用原来的房屋保险。但是，Angela指出，在业主和租客存在商业利益的情况下，住客造成的破坏需由房东自己的房屋保险承担。

另一个特殊情况是，用于经营Airbnb的公寓无法转成商业房屋的保险。Angela指出，公寓大楼的保险由物业委员会统一购买。这些保险通常没有涉及到Airbnb的情况。通常情况下，保险公司无法单独向一套公寓承保。

公寓经营Airbnb较为复杂。DX Law律师Sarah指出，每个公寓楼的物业管理委员会可能会有自己的规定。业主需要大楼管理手则看一下。业主需要注意，尤其是短期，一年低于90天的短租情况下，物业会不会反对，或是其他业主有没有权利说不。“如果他们有权利，他们会通过什么程序来阻止你。这些都是需要考虑。”

Sarah表示，“目前据我了解，目前个人和邻居之间没有判例法。”

总而言之，Sarah建议房东开始经营Airbnb之前要弄清楚这三个问题。首先确保房东和租客遵守市议会的相关规定。比如所在城市的市议会对经营Airbnb的房屋是否要求缴纳商业地税。其次，市议会对经营Airbnb的房产是否有防震防火等特别要求。最后，审查产权证书上是否有留置权encumbrance的规定。该规定通常用于限制业主不能从事特定行为。

现实生活中，很多房东并没有申报Airbnb的收入。或是，对Airbnb收入是否应该交税，并没有清晰的认知。很多人并不清楚这件事。

Nexus 会计事务所Henry Lau指出，正常来说，Airbnb的收入要作为个人收入的一部分申报。房东经营Airbnb上的所有开销都可以抵扣收入。如果一台车用于Airbnb的业务，部分车的开销和油费也可抵扣收入。

当Airbnb收入超过6万新西兰元时，房东需要缴纳15%的消费税。Henry指出，不过，一旦租客在里面居住的时间超过5个礼拜，所需缴纳的消费税就变成9%。

Henry Lau提醒，如果房东报税错误的话，新西兰税务局审计发现后可能会在补税的基础上，加罚金。房东除了注意缴纳税收，还应找专业人士做税务计划，在保护资产的同时，合理减少税收。

采访 撰文 Abby Chen
排版 Jiayu Li

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开启新的投资之前，

更需提前防范风险。