【知识贴】新州土地税完整解读,megaward微信公众号文章

随着社会财富和人口的增长，土地的需求量与日俱增。然而，土地作为不可再生资源，其供给量的增加非常缓慢。这便是土地永久保值的原因。

我们粗略看一眼大悉尼地区地图。不难看出，悉尼东面环海，其余三面环山，北面、西北面、西面和南面均临近国家公园，可开发利用土地少之又少。而澳洲作为最注重环保的国家之一，绝对不会允许大规模开发国家公园及原始森林。这样的地形及政策造成了悉尼土地的极度稀缺。考虑到澳洲人口的快速增长及移民的不断涌入，悉尼未来必将一地难求。

在会计语言里

土地是唯一不会折旧的财产

换句话说

土地永远都在增值

谈到土地购置，土地税（Land Tax）必然牵扯其中，然而大多数人对土地税知之甚少。今天，我们就聊一聊新州的土地税政策，也以小见大，一窥土地价值的增速到底如何。

新州

土地税

1. 如果你在每年截至12月31日午夜拥有不是作为你的主要居所（自住房）的任何房产，你通常有义务支付土地税。

2. 应缴纳的土地税金额取决于你享有所有权或有其他利益的任何应税土地的合并价值，除纳税基数以上的被豁免纳税的土地。应税土地的价值不包括在土地上的任何建筑物或改善物（例如房屋）。位于新南威尔士州之外地区的土地不需要缴纳新南威尔士州的土地税。

3. 你的主要居所（自住房）通常会被豁免缴纳土地税。就主要居所的土地税的豁免，通常只能就一处房产申请。

4. 总估价师每年会对新州的所有土地进行估值，并提交给政府用于评估土地税。估值会在每个财政年结束前（7月1日前）被确定。

5. 海外人士名下土地除需缴纳土地税，还需缴纳土地附加税(Land tax surcharge)。

5. 土地所有人有权在发布一份土地税评估之日后的60天内向总估价师提交一份异议。异议必须使用一份评估异议表格、或是通过政府网站在线异议服务提出。

简单来说：

自住房不用缴纳土地税
自住房只能有一套
自住房外名下土地均需缴土地税
土地估值在每年7月1日上报
海外买家需多缴附加税
如有异议需在60天内提出

值得一提的是：

土地估值（Site Value）由估价师评估，仅用于土地税计算，与土地产品买卖时土地的合同价格或是市场价值（Market Value）是不一样的。

新州土地税的计算公式：

PR：土地税=(自住房以外名下房产土地估值总和 - 土地税起征点) * 1.6% + $100

土地附加税：没有

海外：土地税=(所有名下房产土地估值总和 - 土地税起征点) * 1.6% + $100

土地附加税=名下房产土地估值总和 * 2%

土地税计算器：

https://www.apps08.osr.nsw.gov.au/erevenue/calculators/landtax.php

土地税的起征点如何决定

土地税起征点

总估价师（Valuer General）于每年7月1日依据 Valuation of Land Act 1916 对土地进行新的估值（Site Value）；州税局（State Revenue Office）再以土地估值为基础计算土地税起征点。

请输入标题 abcdefg

由土地税起征点的决定方式我们可以看出，起征点的变化趋势可以间接显示土地增值的幅度。现在，我们来看一下2011-2017年新州土地税起征点的变化统计表：

以及最新的2018年土地税起征点：

* 资料来源： www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/rate

由这两幅图我们不难看出：

1. 从2006年开始出现了土地税最低起征点的概念。由黄色方框中数据可以看出，从2006年到2011年，6年的时间，土地税起征点增加了$35,000；然而从2016年到2017年，仅1年的时间，土地税的起征点就增加了$67,000；而从2017年到2018年，更是猛增了$80,000，增幅几乎达到15%！！！

土地税起征点的增长幅度

在某种程度上反映出

土地价值的增长幅度！！

2. 特别是从2014年开始，土地税起征点每一年的增速都在以惊人的速度增加，这说明，政府对于土地的估价也在飞速增长。（见蓝色方框） - 这无疑是土地增值最权威的证明。

那聊完了土地税政策和土地增值

我们来说一说如何合理规避土地税

1. 选择合适合理的物业产品

土地税的起征点是62.9万，想规避这笔税收，就要合理的将名下所有房产的土地估值控制在这个数字之下。一般来说，联排别墅（townhouse）和公寓（apartment）的土地估值都非常低，几乎可以忽略。所以当名下房产土地估值超过起征点时，可以考虑购置其它类型的不动产。但值得注意的是，在购买联排别墅和公寓时也需要考虑其他相应费用，如物业管理费（strata）等。

2. 合理利用自住房土地税豁免政策

自住房虽然不用缴纳土地税，但每位居民在同一时间段只能声明一套房产为自住房。因此，买家可以考虑购买土地价值较高的物业作为自住房，省下可观的土地税费。

3. 将settle时间定为年初

只要在每年的12月31日午夜之前拥有一套房产，都需要缴纳这套房产全年的土地税（如果高于起征点）。因此投资人可以将土地的settle时间定在年初，以最大限度减少不必要的土地税。

4. 用不同名义购买投资物业

通过用不同名义购买投资物业的方式降低可能征收的土地税费。举例来说，相对于买家A名下持有3套物业，买家可以选择以A的名义持有1套物业，其配偶B的名义购买一套物业，以A与B的孩子C的名义购买一套物业以此来避免可能面临的土地税费。此外，该家庭也可以通过建立家庭信托基金的方式持有一套物业（会产生其他费用）。

5. 用发展的眼光看待市场

如果你最近萌生了购房的计划，不要对市场变化感到惊慌，更不要因为过于担心土地税这颗“芝麻”而丢了永久增值的土地产品这块“西瓜”。美沃优秀的投资顾问可以让你在抱住“西瓜”的同时，把丢掉的“芝麻”控制在最低限度。如果你已经拥有一套或多套物业，那么请继续持有，房产投资是长线的，短期的波动并不会影响房地产市场尤其是带地产品市场长期的稳定增涨。