记得耶鲁大学哲学博士傅佩荣先生写的一本书中，提到“没有什么事物是绝对的。”然后又说道，既然没有事物是绝对的，那么这句话本身不就是绝对的么？岂不是自相矛盾？

那么我只好说“任何事物都是相对的。”了

在这个世界上所存在的任何一种事物，无论其表现形式如何，一定都有它的原因和道理在里面。所谓的好与不好，出发点无非是来自于每个人不同的需求和价值观所推论出来的。

在我展开今天的话题前，请读者先思考一个问题：

如果二手房与建好的新房价格完全一样，你如何选择？

如果你说“别扯那些没用的，我天生就喜欢二手的！”

呃，我恐怕道行修的还不够，甚难理解其要义啊！

但我相信，多数人一定会选择新房的。那么为什么二手房市场依然受很多人青睐呢？那么一定有它存在的原因和道理，所以我们就要去思考究竟它的优势是什么？劣势是什么？与自己的需求关系如何？搞清楚了这些关系，做决定，就会容易很多。

二手房 VS 新房

总的来说，同一个区域，同一条街道，同样面积的物业，在基本条件一致的情况下，二手房价格一定是低于新房的。为什么？

我认为有以下几点，

1 市场供需决定

不论是别墅还是公寓，土地或者空间都属有限资源，人口在增长。总的需求在上升，一个区域的供给长期看都是有限的，物以稀为贵，也就是经济学讲的供需决定价格，这是亘古不变的原理。

2 建筑成本上升

10年前的建筑材料，土地价格，人工费用等与10年后当然不可同日而语。一般来讲，二手房的价格会比同区的新房低，这是一定的，也是市场规律，我们无法改变。房价总的趋势一定是上升的。

切勿患得患失，说什么“要是我几年前买就好了”的话，有一位客人跟我说10年前悉尼北区Chatswood2房才40万。我反问她：“那时候贵不？”她不再作声。10年后，这套房子已然变成二手房，Mirvac在此的新房价格能突破85万，还被抢购一空，我估计那套二手房现在价格也不过75万最高了。这就好比前人栽树，后人乘凉一样，只不过，前人收获了35万的资本增长，而后人不过是在沾沾自喜以为自己赚了10万罢了。便宜一定有便宜的道理。

3持有成本上升

抛去房产的投资价值不说，房子作为一种商品，是属于消耗品的。房子的维护费用在慢慢上升，物业费在涨。几年前Wolli Creek的一处物业2房开盘物业费850澳币，如今已经飙升到1600澳币一季度了。当然，这个例子比较极端，但是道理是明确的。房子也好，汽车也罢，包括人都一样，该保养时得保养，哪有那么些天生丽质！保养，就需要银子，至于其费用多少，与新房差价又有多少，就具体问题具体分析了。

4 折旧几乎为零

对澳洲房产多少有点了解的人士对于澳洲特有的政策Negative Gearing一定略有耳闻，它是澳洲在会计上讲得账面折旧。举个例子你就明白了，假设你在澳洲1年的税前收入为4万澳币，那么按照税法，你这一年要交给政府的税在7000多澳币，到手里也就33000澳币，如果有物业的话，按照澳洲法律，房子的折旧是可以抵税的。房子也好，车也好，都有折旧，区别在于房产不属于消费，因为它是有限资源啊，所以是升值的；车就不同了，它不是有限资源，属于消费，所以是在贬值的。

因此房产的折旧不叫折旧，而叫账面折旧，也就是说，尽管按照会计学来报是亏损的，但实际上它是升值的。那么这位年收入40000的朋友，如果有一套新房和10年旧的房子会有什么不同呢？

咱们简单点说，不谈租金利息差，只谈折旧，新房子的折旧在前7年是呈现逐年递减的，第一年能达到13000澳币，如果年收入40000，13000既然作为折旧，也就是亏损，是不予缴税的，没听说过谁做生意赔钱了，还得上税的，所以13000作为亏损，就相当于是免税的，从收入中减去，就相当于他这一年的收入为27000，27000要交多少税？3150澳币，因为这套房子免去了多少税？7000-3150=3850。50%的税就免掉了。而这只是第一年，第二年，第三年，一直到第七年，这套房子都可以帮你退税，只不过是逐年递减，这将为你少交很多税，这种效果在收入很高，房产很多时，效用更加巨大，因此对于澳洲当地人而言，是澳洲房产投资一大优势。

但是二手房呢？7年新的二手房，很多看起来卖相也不错，但是在退税这一点上，优势几乎为0。

因此，对于刚开始工作的投资人，我一般比较推荐他们考虑新房，为未来退税做准备，原因就在此。投资人一定要学会未雨绸缪，学会为自己布局，别一上来就问我要户型图，房子本身没什么好谈的。没有新闻的领导不叫领导，没有绯闻的名人那算不得名人，没技术含量的投资那不叫投资。

以上几点，是主要的几点区别，貌似是在打压二手房，回到我文章开头的那句话，凡事都是相对的，如果同区二手房与新房非常雷同，价格就是很诱人，比如二手房主当时特别缺钱，就要低价出售，或者你心仪的某个区域就是没有新房，为什么不能考虑二手房？比如东区Watsons Bay， Vauclause等老牌富人区，哪有那么多新地，新项目，让你比较和选择，再者买家本身不缺钱，或就是以自住为主，不考虑投资因素，二手房市场房屋供应量是最多的，选择余地也是最大的，为什么不可以？？？所以只要按照个人情况进行比较选择就好了。

新房 VS 二手房

咱们再来说说新房。在澳洲，房产销售一般是以楼花为主，也就是国内叫的期房。对于一些投资人而言，尤其是有过不愉快经历的，对于澳洲的楼花痛恨之极，说什么就要选择二手房。我倒觉得，大可不必。反倒有种矫枉过正，投鼠忌器的意思在里面。

人是视觉动物，多数人相信肉眼能看得到的事物，很多楼花连地基都没挖呢，样板间也没有，叫人家怎么买？这的确也是一个不可回避的问题。在我看来，这叫筛选的过程。我在别的文章里说过，一个大型小区，每一期进入的人群都不同，总得来说，越早进入的人越理性，风险也较大，但价格低；越晚进入的越感性，风险较小，但价格高。这在一定程度上说，也是很公平的。

我很难去肆意评判对与错，毕竟每个人的财富积累的快慢本身就与个人的性格和经历有关系，因人而异吧。

但有一点，是不可忽略的，就是新房，对于一部分资金较紧张，又一定要买房的客人是非常适合的。为什么呢？咱们来看一个例子。

Ken, 34岁，福建长乐人是也。来悉尼4年，以体力劳动为主，收入不高，最近想买一套房，未来把家人接来澳洲一起生活。他手里目前只有6万澳币。

如果选择二手房，他需要马上准备房款的至少20%，假设贷款80%，银行估价等等方面都没问题，那么他只能选择30万的一套二手房。30万在悉尼能买啥？既然是一家人，最少也得2房。粗略在网上查了下，在纽省，基本都是叫不上名的地方。选择非常之少，而且房子旧得一塌糊涂。说到底，这个出价是不合理的。

如果选择新房，首付10%，2-3年楼花，他完全可以选择一套60万的物业，既然家人也要几年后才来，那么先锁定今天的价格，努力工作，若再懂点投资，或许能选择到一套几年后房价升值也不错的区域中的物业，而且是新房，而且未来还能退税，离主流文化区域也不会太远。总之，要好选择的多，未来的路也会越走越宽。

以上的例子，新房的优势显而易见。

以上的例子若加以修改，如下：

Ken,34岁，福建长乐人是也。与太太来悉尼4年，太太最近怀孕了，不想租房子住了，最近想买一套属于自己的房子，他手里目前只有6万澳币。

如果是这样，二手房的优势就出来了，这叫刚需。尽管他的预算在悉尼还是低了点。若他最终选择二手房，我还是非常理解的。

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